证券时报多媒体数字报

  “地产+金融”模式：

  越秀地产联手越秀仁达，以90亿元拿下武汉总价及单价“双料”地王

  今年内越秀地产方面就此地块按股比仅需支付地价3.6亿    （IC/供图）

  证券时报记者 冯尧

  在地王频出的背景下，广州具有国资背景的越秀地产（00123.HK）也不甘寂寞。日前，越秀地产携手越秀仁达，以总价90亿元的价格拿下位于武汉的一块核心地段商住用地，该地块也成为了今年武汉的总价及单价“双料”地王。

  值得关注的是，越秀地产此次拿地故伎重施，采取了与投资基金越秀仁达四号实业投资合伙企业联合模式拿地。业内人士分析称，越秀通过“地产+金融”模式拿地，可以为越秀地产有效规避担负巨额土地成本的风险，并在短期内不会抬高公司负债率。

  借力购地

  越秀地产13日宣布，该公司于9月12日通过间接拥有95.48%权益的附属公司广州城建开发南沙房地产有限公司，与投资基金越秀仁达联合投标，以90.1亿元竞得位于武汉市江汉区精武路地块。

  据了解，越秀仁达是越秀地产大股东越秀集团在中国发起的投资基金，主要从事投资和管理业务。据悉，广州城建及越秀仁达于中标当日订立合作协议，就开发武汉江汉精武路地块成立项目公司，广州城建及越秀仁达将分别拥有项目公司的8%及92%的股权。

  根据土地出让合同规定，上述地块竞得者2013年内仅需支付50%地价。这就意味着，今年内广州城建就此地块按股比所需支付地价约为3.6亿元。同时，广州城建享有越秀仁达所持有此项目的92%股权的认购期权，可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目。

  “广州城建享有此项目92%股权的认购期权，而且公司也宣称可在规定认购期内拥有该项目，因为该项目最终还是会落实给越秀地产。”一位内房股分析师告诉记者。换言之，在短时间内，越秀地产仅需用3.6亿元资金，便可以撬动这块90亿元的地王。

  加码“金融模式”

  今年初，越秀地产方面曾公开表示，2012年公司在拿地上的开支是80多亿，2013年初步定为34亿。然而，此次拿地越秀便动用了逾90亿元资金。

  “越秀地产为什么要变相通过越秀仁达来拿地，一方面90亿元拿地金额太多，另一方面关键也是作为国企不能太激进，而且按越秀今年年初给投资者的承诺，拿地才34亿元。”上述分析师称。在他看来，先通过基金公司拿地，到时候再完全注入越秀地产，可能要等到明年。

  对于此次与越秀仁达合作拿地，越秀地产方面也坦言，此次购地沿用合作开发的创新模式，可以有效利用资源，提高财务灵活性，在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应。

  事实上，越秀地产采取“地产+金融”模式拿地并非首次，今年7月便曾小试牛刀。

  2013年7月10日，越秀地产子公司广州东辉通过与合营伙伴越秀房产信托基金联合投标，取得了位于佛山禅城区的一处地块，之后按照投标时分配的股权20%：80%的比例共同出资，成立项目公司。双方约定，在房产信托将资金注入项目公司当天起，第一周年开始至第18个月的时间段内，广州东辉可从房产信托手中回购剩下项目的股权。此举即为越秀地产从房产信托手中回购剩下的80%股权打开大门。

  “越秀应是首个采取这种拿地策略的房企。”深圳一位上市房企高层人士分析称，“这让越秀地产拿地的初始投入降低不少，由于是关联交易，可以推测，这部分初始投入甚至有可能少于注册项目公司资本的20%。”

  “借助集团的力量，通过小份额的资金，首先留住土地，再逐步收购剩下的大份额股权，令自身能够保证对优质项目100%的控股和运营，最主要的是首次投入成本并不算高。”上述人士如此总结该拿地的方式。