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  近期多地房价保持快速上涨态势，“金九银十”更成为地产火爆的短期催化剂。申银万国分析师韩思怡做客证券时报网财苑社区（http://cy.stcn.com）时指出，未来几年房地产市场整体增幅将逐步放缓，但龙头开发商之间的竞争也会日益激烈，当前“停贷潮”现象也将在一定程度上使一线城市的房价上涨幅度放缓，地产政策的方向将转向市场化调控。

  今年上半年，房地产行业四强拿走全国近一成的市场份额，房地产行业集中化程度继续加剧。韩思怡指出，从历史上看，调控时期由于开发商纷纷退出市场，龙头开发商凭借其在融资能力、拿地能力和盈利能力方面的优势，集中度往往能持续提升。未来几年房地产市场整体增幅将逐步放缓，这一过程中，一方面龙头开发商的集中度将进一步提升，一些中小型开发商将逐渐转型、退出房地产行业；另一方面，龙头开发商之间的竞争也会日益激烈。

  韩思怡认为，未来行业政策的方向是市场化调控，也就是说，建立一揽子长效机制，包括房产税、保障房、土地制度改革、首套房贷款支持、地产企业融资渠道创新等，通过一个有保有压的政策组合，而不是简单的调控加码或者放松刺激，从而让行业回到健康发展的状态。靠政府储备类调节供给，从历史经验上看并不成功，同时由于房地产市场资金和资源需求高，若由政府储备调控，技术手段上不现实，局部储量也必然不足，反过来会造成土地和房产资源的更大浪费。

  针对四季度以来多地银行的“停贷潮”现象，韩思怡表示“停贷潮”主要是由银行年末额度不足，以及在融资成本提高的背景下，银行额度向高收益的小微企业贷款等倾斜所致。目前信贷紧张的影响主要是结构性的，信贷紧张主要体现在一线城市首套房贷优惠取消和二三线城市放款速度放慢。由于放款速度放慢主要影响开发商的回款速度，但基本不影响购房人的购房成本，因此这对二三线城市的房价和销售影响较小。而一线城市首套房贷优惠取消虽然提高了购房成本，但由于现在一线城市房产目前整体上处于严重的供不应求当中，购房成本上升在边际上挤出的需求不足以对销售量造成影响。

  在上述背景下，韩思怡认为未来一年房地产板块难以出现趋势性机会，投资者一方面可积极参与政策红利驱动的主题性行情，比如土改、城镇化等主题机会，另一方面可投资一些销售业绩快速增长、估值低、管理优秀的优质成长股。

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