证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  有人说：买房其实就是一场豪赌，其过程颇有些惊心动魄，特别是选择小产权房。

  近期内地房价的加速上涨、银行贷款政策收紧的态势愈演愈烈，这些都让“刚需一族”大喊伤不起。在这种情形下，许多刚需族不得不将目光投向有“产”无“权”的小产权房，而这似乎已成为许多刚需置业者无奈的选择。

  小产权房遍地开花

  价格直逼商品房

  相对总价动辄数百万元的商品房，小产权房的报价一般仅需几十万元，这对工薪阶层来说是颇具吸引力的。

  在深圳市龙华清湖片区，满街派发的地产广告以及一大片已建、在建的楼房透露出小产权房市场按捺不住的躁动。尚城雅园、鑫园……听到这些光鲜亮丽的名字，不禁让人短暂忘却了这些小产权房的特殊身份，进而充满了期待。

  站在清湖的三联路上，购房者小张指着一排一排的楼房说：“这些密密麻麻的，都是小产权房。”记者随小张来到其中一个叫鑫园小产权房楼盘，售楼员小艺似乎看出小张心中的疑虑， “这边房子虽然多，有的环境也不怎么样，但基本上都出租出去了，我们这还是带电梯的小高层，很实用的。”小艺介绍道，“不远处的那个幸福城商品房新盘都卖到每平方米2万多了，一般人可买不起。”

  从小艺手上的销售表来看，楼层朝向较好的单位基本都已经售罄。小艺给小张算了一笔账：一套73平方米的两室两厅折后价为43.8万元、一套107平方米的三室两厅要价62.5万元，两者均价大约都是每平方米6000元。而这里的两房月租金也要接近2000元，这么算下来，出租收益率还算不错。但被问到如何证明房子产权时，小艺小声说道，“付款时买家要与开发商签订销售合同，还有一份律师事务所经手的见证书。但如果自住是完全没问题的。”

  除了龙华片区，南岭村也显示出深圳市小产权房现状的缩影。当地售楼中介对记者表示，最新发售的小产权房均价已经超过每平方米7000元。一套两室两厅、面积有80多平方米的房，虽然其实用率很低，但售楼员似乎并不担心卖不出去：“房子就设计成那样，一分钱一分货！”

  记者还了解到，位于深圳市区的一些小产权房更是卖到了商品房的价格，例如位于深圳市罗湖区的田贝花园，是深圳城中村改造政策出台后首个由村民自筹资金自建改造的城中村项目。这里的一些村民也选择将房子出售，价格在每平方米20000元左右，与附近的二手商品房的价格相差无几。

  刚需一族无奈低头

  小张考虑了很久，最终还是决定在龙华买一套小产权房。

  “万一政府要拆除小产权房，那该怎么办？”这是小张对中介问得最多的一句话。

  “你想想，深圳超过一半的房子都是小产权房，这么多人住在这里还不是一样过得好好的，现在还涨价了呢！”一个中介回答说。

  事实也是如此。据相关部门公布的数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。

  “几十万元在市区做个首付都困难，但在这里就能买个百来平米的房子，住得宽敞又舒服，比蜗居强多了。”小张自我宽慰地说，“大家都知道小产权房的产权有问题，但我是自住，又不是炒楼。”

  其实，迫使小张无奈地选择小产权房还有一个更现实的原因——近期，房贷政策收紧使购房门槛提升并导致置业者成本增加，直接影响到刚需群体的入市热情。“我本来在市区找了很多二手房，房价都已经涨到这个程度了，现在银行首套房贷利率还要上调10%～15%，就连二手房评估价也上调了10%～15%！如此高压，我们这种打工一族实在是扛不住了。”

  以租代购成为选择

  小产权房在全国来说都是普遍存在的现象，只是在深圳更加突出罢了。迫于高企的房价和住房的刚性需求，越来越多的人开始关注小产权房。小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

  明知有风险却“偏向虎山行”，刚需一族的无奈显而易见。但不能否认的是，尽管小产权房有“产”无“权”，但在客观上扩大了房屋的市场供应，给打工一族提供了低廉的住处，让他们多了一个留在深圳的理由。有市场人士呼吁给集体土地入市“松绑”，给小产权房“确权”，这些似乎都显得迫在眉睫。

  美联物业全国研究中心主任徐枫认为，由于小产权房并被未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房市场，但这并不意味建议置业者选择小产权房。徐枫强调，小产权房虽然便宜，但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面有很明显的弊端。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房贷利率的收紧在一定程度上有利于小产权房市场的交投活跃，但小产权房因受到法律与政策限制，存在严重风险，因此置业者在购买小产权房应该谨慎。他建议，如果暂时买不起商品房可先租房后买房，以避免受到不必要的损失。