证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 徐潇

  “小产权房”一词，对于深圳市民来说并不算陌生。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋。这些小产权房存在的突出矛盾点是：一方面没有经过审批、没有纳入规划，面临着能否“转正”等诸多的问题；另一方面，这类住房又以其低廉的价格和租金，受到部分人群的青睐。

  有小产权房问题研究人士指出，深圳每年新增小产权房的速度惊人，与此同时，有人开始从这些小产权房中看到商机，进行投资获利。

  综合开发研究院副院长郭万达认为，深圳小产权房的问题很复杂，其根源问题涉及我国的土地制度。在我国，农村集体用地包括农民的宅基地和农村集体建设用地。其中，农民宅基地只能供农民建房自用，城市人不能购买其宅基地；而农村集体建设用地主要用于建设农村公共设施、工商业活动等，这部分土地也不能用于买卖。如果没经批准就让城里人购买这些土地，是不符合我国土地法规的；同时，在这一过程中购买者未缴纳相关的税费，也不符合相关法规。郭万达总结说，小产权房的“不合规”是因为违法了相关的土地管理制度，“不合法”则是违反了《土地法》等政策。

  虽然这些小产权房不合法又不合规，但郭万达强调，目前小产权房数量庞大，增长速度快，同时也存在许多历史遗留问题，所以不可能被一次性拆除。另一方面，目前城市商品住房房价高企，小产权房的价格仅为商品房的一半甚至几分之一，这就为其提供了生存的空间。郭万达表示，深圳的人口构成分为户籍人口、常住人口与农民工等流动人口，而大量的流动人口之所以能进入深圳的重要原因之一，是这些低廉的小产权房为其提供了低成本的居住条件。“由于小产权房在一定意义上为这些劳动力留在深圳提供了可能，小产权房也因此具有其生存的价值。”

  郭万达表示，目前有关小产权房的政策还处于悬而未决的状态，小产权房是否能“转正”、何时能“转正”等问题都还未被提上议程。郭万达说，“深圳小产权房呈现出野蛮生长的状态，尽管如此，却仍有很多人愿意购买，有人甚至想借此进行投资。”在谈及这种投资是否合法合规时，郭万达认为，这些小产权房的建成确实是不合法不合规，但相关的投资举措却不能被简单定义为违法或违规。虽然法律上存在无效合同被视为有效合同的情况，但目前小产权房若是出现纠纷问题往往没法上诉，只能申请仲裁。

  记者从广东深大地律师事务所了解到，这些小产权房没有合法的产权证，所以是不能进行买卖的。律师强调，这种买卖行为即使进行也不会受到法律保护。如果发生争议纠纷，这一买卖就不能生效；如果以后房屋被拆迁，业主也不能从中获得补偿。“这种对小产权房进行投资的行为存在相当大的风险”。