证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  作为夕阳红中的朝阳行业，养老地产引得众房企竞相试水。

  随着日前凤凰股份宣布进军养老地产，已经有超过80家房企分羹养老地产。有机构测算，如果养老地产在2035年达到均衡，而选择养老地产的长者占比可能达到15%，这也意味着，这20年间养老地产面积的最大缺口将超过21亿平方米。

  养老地产项目超百个

  在养老地产概念逐步升温之际，凤凰股份23日宣布，将投资5亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。公司曾在半年报中透露，未来将积极推进“凤凰文化养老家园”系列项目的建设。9月上旬，该公司总经理齐世洁曾公开表示，公司今年会有大动作：在保持原有“文化地产”特色基础上，将开拓新的业务形态——养老地产。

  无独有偶，就在同日，亿城股份前高管也宣布与服务商合伙成立养老地产服务商。9月离职的亿城股份前总裁马寅正计划和一手房代理顾问公司高策机构合资，成立一个提供养老地产服务的新公司，首个项目有望落子北京近郊。

  “养老地产”的概念正随着政策加码不断升温。一家参与养老地产的房企高层人士坦言，人口老龄化给国内养老产业带来的巨大需求，尤其是《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的出台，也为养老地产的发展奠定基础。

  包括万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

  其中，万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目，但当前处于初步阶段，规模较小。而保利地产有北京和熹会和上海西塘越项目；世联地产则联手太晚恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；包括远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年在内的房企也启动养老地产试点。目前参与养老地产的房企经营模式基本上采取会员制，出售为主、租售并举以及纯粹出租。

  行业蛋糕巨大

  养老地产究竟是块多大的“蛋糕”，可供逾80家房企争食？国泰君安一份研报预计，若按照国内多地提出的9073计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积的1.4%（1364万平方米）。其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。

  上述研报计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，如果选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。

  不过，如此巨大一块蛋糕，依然有房企并不看好。一家目前并未参与养老地产的上市房企高层向记者坦言，与国外相比，中国养老地产开发商面临的土地和税收成本依旧十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，因此对房企的资金量要求很高。

  上述人士坦言：“目前，不少房企采取租售并举的开发模式，基本沿袭于国外养老地产的开发经验，有自身清晰的开发和盈利路径。但即便是作为国内房地产龙头的万科，也在某些项目操作过程中面临着诸如地点过偏、针对老人的配套不够成熟等方面的指责。”

  事实上，万科副总裁毛大庆也曾表示，目前中国养老地产的概念仍很笼统，万科集团在研究了三四年后发现其实并不那么简单。