证券时报多媒体数字报

§1重要提示

1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

1.3 乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；张利平独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。

1.4公司本季度财务会计报表未经审计。

1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报表的真实、完整。

§2公司基本情况

2.1主要会计数据及财务指标

（单位：人民币元）

注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；

2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出；

3.因部分A股股票期权激励计划股票期权行权，2013年1~9月公司股份总数增加19,319,001股。

（单位：人民币元）

2.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表

截至2013年9月30日，公司股东总数为730,943户（其中A股713,492户，B股17,451户）。

截至2013年9月30日，公司总股数11,014,872,119股，其中A股9,699,916,651股，B股1,314,955,468股。

§3管理层讨论与分析

报告期内，全国商品住宅成交面积同比增长14.9%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，依然延续了相对活跃的成交局面，但因为去年同期的比较基数较高，上述14城市3季度住宅成交面积同比下降5.7%。

第三季度，上述城市新房批准预售面积环比2季度增长5.6%。除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系也较为合理。截至9月底，14城市的库存去化周期，由6月底的10.4个月略微上升至11.4个月。相对充足的新房可售资源，并不支持房价的普遍性持续上涨。

报告期内，公司继续坚持面向自住购房者的产品定位，贯彻积极销售的策略，第三季度实现销售面积382.3万平方米，销售金额448.2亿元，同比分别增长25.2%和32.7%。1-9月，公司累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285.0亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。

第三季度，公司实现结算面积192.2万平方米，结算收入215.6亿元，同比分别增长48.3%和43.6%；实现营业收入220.2亿元，净利润16.0亿元，同比分别增长42.9%和18.4%。2013年1-9月，公司累计实现结算面积580.6万平方米，同比增长47.6%；实现结算收入621.9亿元，同比增长37.5%；实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。

截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元，较2013年初分别增长28.3%和34.3%。

截止9月底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）178.3亿元，占比5.3%，库存结构继续保持在合理水平。

1-9月，公司累计实现开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，较去年同期分别增长56.4%和48.7%，分别完成年初计划的82.4%和50.5%。随着一批今年新获取的项目陆续进入开工，预计全年实际开工量将超过年初计划数。而全年竣工量预计将与年初计划基本持平。

今年以来，全国土地市场分化明显。在数量上占多数的三四线城市，土地市场成交相比去年同期尚未有明显变化。而部分热点城市的土地市场则持续升温，竞拍激烈，土地起拍底价和实际成交均价持续攀升，创出近年来新高。

随着业务规模的扩大，报告期内，公司根据实际发展的需要，在主要城市适度补充了一批发展前景较好的项目资源。第三季度公司累计新增加项目32个，按万科权益计算的占地面积约268万平方米（对应权益规划建筑面积约775万平方米）。尽管第三季度新增的资源中，有相当部分项目位于市场竞争激烈的一线城市，但公司并未因此放松投资标准，在投资决策时依然坚持谨慎的投资原则，坚持对地价合理性的严格考量，回避了那些预期过于乐观、竞争过于激烈的地块。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4568万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。未来公司会在确保经营安全性的情况下，继续关注合理的投资机会。

由于始终坚持积极销售、审慎投资的策略，公司的财务、资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币资金370.6亿元，与2013年中期时基本持平。剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为41.52%。公司的净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点，继续保持在行业较低水平。

§4重要事项

4.1公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

√适用□不适用

单位：人民币万元

4.2重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

√适用□不适用

2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）等相关事项，公司A股股票期权激励计划（“期权激励计划”）开始实施，2011年5月9日期权激励计划的股票期权授予登记完成，公司向810名激励对象授予10843.5万份期权。期权简称万科JLC1，期权代码为037015。

期权的初始行权价格为8.89元，2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.0元（含税），遵照相关规则和股东大会决议，董事会对期权行权价格进行相应调整，期权的行权价格调整为8.79元。2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.3元（含税），根据规定期权的行权价格调整为8.66元。2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.8元（含税），公司再次根据规定对期权的行权价格进行相应调整，调整后的行权价格为8.48元。

2013年第三季度，共有114.72 万份期权行权，此外因部分激励对象离职等原因，共有102.90万份期权作废。截至报告期末，已授出但尚未行权的股票期权为7116.11 万份。

股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。

4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

√适用□不适用

4.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□适用√不适用

4.5其他需说明的重大事项

4.5.1证券投资情况

□适用√不适用

4.5.2持有其他上市公司股权情况

√适用□不适用

（单位：人民币元）

注：天津海运为公司历史持有的法人股，2013年上半年刚刚完成股权分置改革。

4.5.3报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

4.5.4其他重大事项的说明

√适用□不适用

（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；

（2）公司债券相关情况

2008年，公司发行有担保和无担保两个品种，5年期固定利率公司债券，发行规模分别为人民币30亿元和29亿元，并于深圳证券交易所上市，证券代码分别为112005和112006，简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。

报告期内，公司债券到期，公司兑付债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。

（3）2013年3月20日公司2012年度股东大会决议，授权董事会决定在以下范围与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币127亿元（即不超过公司2012年度经审计净资产的20%）。授权从股东大会通过有关方案起2年内有效。

报告期内，具体合作事项还未实施。

（4）内部控制建设进展情况

作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，报告期内公司继续按“实质内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设。

（5）公司境内上市外资股(“B股”)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市情况

2013年1月19日公司公布了境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易的方案，2月4日公司2013年第一次临时股东大会通过了有关方案。针对有关事项，2月7日公司取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2月15日取得了香港联交所的受理函。2月28日，公司公布2012年度报告后，公司补充报送了包含2012年度报告等相关文件。目前有关事项尚在审批中。

公司B股转换上市地在香港联交所上市有利于提升公司的国际知名度，有助于公司利用国际资源及市场加强核心竞争力。

4.6衍生品投资情况

√适用□不适用

4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况

√适用□不适用

（单位：人民币元）