证券时报多媒体数字报

  2008年，房地产信托领域出现一个典型产品，是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——中信盛景星耀地产基金集合信托计划，该计划是国内目前最大的房地产信托基金。

  2007年，星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。星耀地产拍得土地后要一次性支付土地出让金，其资金量受到考验。于是，星耀地产敲开了中信信托的大门。

  2007年12月，中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，募资30亿元，预计年收益率25%，期限一年。2008年11月，星耀集团与中信信托提前中止该计划，代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”，数额达68.9亿元，这是国内有史以来最大的房地产信托基金。这份信托计划分成3个级别：超优先级、优先级和次级，其中超优先级和优先级为债权，次级为股权。超优先级规模为11.5亿元，主要针对机构及高端个人投资者，年收益率为14%（包括2%的认购费）。优先级规模为24亿元，由中信集团及中信信托认购，此外还有32.9亿元次级由昆明星耀集团认购。

  在这个计划中，中信信托运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先，由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人，期限为5年，以确保对该项目负责。其次，该计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

  目前这种“股+债”的模式已成为房地产信托产品的主要模式，其“优先、劣后”结构化对当前的房地产信托的发展也有积极的示范意义。（孙晓辉）