证券时报多媒体数字报

  2013年全国大中城市房价上涨情况已经尘埃落定。据国家统计局公开发布的数据，2013年12月，全国70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比均出现下降的城市仅一个，为温州市；其余69个城市均出现较为明显的上涨；特别是以北京、上海为代表的一线城市涨幅高达20%左右。这是在我国住房限购、限贷政策持续升级，以及宏观经济下行压力增加背景下发生的，值得我们深入思考。房地产业是资金密集型行业，资金推动是房价上涨的外在动力。随着房产价值持续上升，房地产业俨然已经成为“吸金无底洞”，源源不断汇集社会资金，并引发部分实体经济资金压力，应引起高度警惕。

  从某种意义上说，当前强劲的住房需求更可能是巨大财富效应示范的结果。以一线城市北京为例，2005年二环新房均价在7000元左右，到了2006年上半年，二环新房均价跳升至万元左右，市场恐慌情绪开始蔓延，2006年和2007年两年间均价突破两万元，此后连年上涨，2013年均价突破6万元。巨大房地产财富效应下的市场恐慌，引发了住房市场需求的非理性繁荣。在一线城市能够承受单价在每平方米6万元的买房人，已经很难用刚性住房需求加以框定。且部分房地产开发企业连续高价购地，更可能是看中未来一线城市房价涨幅。而实现这一目的，就必须使房地产业成为某种意义上的“吸金无底洞”。

  当前房地产业成为“吸金无底洞”也有其现实基础。一是房地产业与经济增长已经高度绑定。房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。全国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例接近1/5；在个别一线城市占比高达50%。二是房地产业关系到地方财政收支。房地产业相关税收是地方财政收入的重要组成部分。据有关测算，2012年房地产税收占我国地方财政收入的比重为16.6%。地方政府对土地财政收入的依赖程度连年增大。三是房地产业利润率较高。相对制造业微薄的利润率，房地产业因为杠杆的使用使得利润率远远高于其他部门，金融资本和社会资金更愿意涌入。这些情况表明，社会资金更愿意进入房地产领域。即使是影子银行体系，很多资金也与房地产项目开发高度相关。尤其是房价继续上涨，进一步刺激社会资金流入，事实上形成某种意义上的“吸金无底洞”。

  而房地产业“吸金无底洞”的形成，已经造成我国宏观经济金融运行风险上升，部分实体经济部门“失血”严重，社会创新动力不足，企业家精神消退。最近有报道称，企业主辛苦一年所得远远不如妻子炒房利润。其实，这种情况并不是孤例。

  可见，所谓一线城市土地资源稀缺，房价具备强大支撑的观点值得商榷。为什么一线城市房价还能持续上涨，主要还是因为宏观经济金融风险的传导存在滞后性。现在一线城市没有出现住房抛售潮。如果出现了，还能够支撑如此之高的房价？由于住房租赁市场高度市场化，住房租金上涨有限，而房屋租售比远远偏离正常值。这样一来，持有一线城市住房用于出租，还不如将房屋出售所得存入银行生息。

  目前看，房地产业“吸金无底洞”状况有可能会改变。在房地产业非理性繁荣引发实体经济“空心化”方面，全社会的认识逐步趋向一致。为什么房地产的拐点迟迟未能到来，主要还是与资金利率过低密切相关。但这种情况在去年已经发生了方向性的变化。一方面是利率市场化进程的加快，将会抬高资金成本；另一方面是货币市场利率已经出现逐步上升趋势，影子银行也将加快规范管理，房地产金融门槛或将提高，将从多方面限制房地产业的资金流入。因此，预期今年房价将触顶回调，住房市场抛售行为或将增加。

  综合看，要想维护房地产业的健康稳健运行，必须要限制社会资金无节制、非理性流入房地产领域，而这也是改变房地产业非理性繁荣、促进实体经济健康发展的关键所在。