证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  旧城改造项目将成为方大集团（000055）估值大幅提升的催化剂。在1月24日的股东大会上，方大城更新项目投资议案及方大集团为全资子公司提供贷款担保的两项议案获股东大会投票通过。按照公允价值计量，这一旧改项目将使得方大集团的净资产规模达到百亿水平，同时还能为方大集团提供稳定现金流。截至2013年三季度末，方大集团净资产为11.33亿元。

  据了解，上述项目为方大集团自有地块，位于深圳市大沙河创新走廊和华侨城文化创意圈的交汇，是连接深圳福田CBD 商务区和前海中心的枢纽。据方大方面透露，该地块将被打造成为深圳市华侨城片区一个集生态办公、特色商业、休闲娱乐为一体的地标性综合体。

  公开资料显示，方大城项目建设用地面积3.54万平方米，项目容积率为6，绿地覆盖率35%，计容建筑面积21.24万平方米（不含地下停车场）。方大方面计划除部分产业用房自用外，项目中约10万平方米的产业用房用于出售，配套商业面积2万平方米和产业用房约7万平方米用于出租。

  据了解，方大城更新项目的实施将大幅提升方大集团的净资产和总资产规模，给公司带来丰厚的现金流，为公司未来发展提供有力的资金保障，同时每年还能为公司带来稳定的租金收益。按照公司方面透露，项目计划出售部分预计可实现销售收入约44.13亿元。

  这意味着，该项目出售的均价约为4.4万元/平方米，该项目资产总额将达到约93亿元。截至2013年9月底，方大集团净资产规模为11.33亿。也就是说，该项目落成后，方大集团净资产规模将超过百亿元。

  此外，该项目的租赁部分未来还可为方大集团提供现金流，预计未来每年可实现租赁收入1.47亿元。目前，方大集团已经采用公允价值计量的会计手法，在利润表上公允价值变动这一栏将为公司产生可观的数字。实际上，方大集团2012年实现营收13.98亿元，为方大城预计销售收入的31.68%。

  “时间对我们来说非常重要，所以我们要在3年内把项目全部做完。”方大集团董事长熊建明告诉记者。据方大方面透露，该项目预计今年开工，于2015年第四季度开始预售，2017年出售完毕。熊建明坦言，未来5年内，项目所在区域在建的商务办公面积达300多万平方米，区域迎来了商务办公市场的黄金时期，也导致竞争激烈。

  为此，方大城改造项目的资金动员已经开始。据悉，该项目总体投资为25亿元，该项目建设资金来源于方大集团自有资金和银行贷款，项目已获得建行深圳市分行15亿元的贷款意向。

  方大集团副总裁、财务总监林克槟告诉记者，以公司自有资金，加上银行贷款，实际有15亿资金可支撑该项目。“目前，授信的首笔2.1亿元已经敲定，银行授信成本在7%，而且按照规定项目完成2/3即或预售，也就是说，方大城2015年9月即可预售，那时便有资金回笼。”