证券时报多媒体数字报

  如果不是水运带来的兴盛，很难理解“大武汉”在近代史上超越自身地理区位的巨大影响力。商业因水而聚，却也随着水运重要性的减弱，带来城市影响力的衰退。而在今天，在一线城市商业项目相对饱和的背景下，众多商业综合体项目落在了武汉这块土地资源丰厚的“试验田”上，外来资本和本地资本形成竞争之势，武汉商业地产烽烟再起。

  证券时报记者 冯尧

  本土大鳄与外来资本的博弈，向来是商业地产开发必然经历阶段。当下，国内传统商业重镇武汉已跨入这一时代。

  仅在传统的武广商圈，就已经矗立了武商集团旗下的武汉国际广场、世贸广场以及武汉广场，而新世界地产旗下的新世界广场也遥相呼应。值得注意的是，还有一批项目已经作好拔地而起的准备，包括本地开发商人信地产开发的综合体武胜人信汇和外来大鳄恒隆地产旗下的恒隆广场。证券时报记者日前在现场看到，这两个项目土地均已平整，已经进入前期建设阶段。

  事实上，在本地商业集团武商集团、武汉中商、武汉中百、汉商集团已经掌控武汉本地商业地产多年的背景下，外来资本近两年来已经逐渐开始侵蚀这块领域。“未来3年内，在武汉众多成熟商圈中，将涌进近10个高端综合体项目。”一位熟悉武汉商业地产的业内人士告诉记者，这些项目的缔造者大都是恒隆地产、华润集团、华侨城、新世界、凯德集团等外来商业地产大鳄。

  “竞争虽激烈，但恒隆的进驻，是会壮大当地区域经济，形成共赢的局面。”恒隆地产董事长陈启宗曾对记者表示，未来武汉的高端市场消费力，将逐步释放出来。

  外来项目扎堆

  汉口解放大道和武胜路的交叉口，武汉本土老牌商业企业打造的武广、世贸和国广，与外来的新世界百货隔街相望。这是目前武汉唯一的高端消费商圈，如今，它的外延还在放大，在武广的背后，武商集团打造的武广三期已经开业。

  近年来，一批外来大资本相继锁定武汉。去年年初，香港恒隆地产以33亿元的价格，拿下硚口区顺道街地块，准备建设一个46万平方米的高端服务业综合体。在与其相距十分钟左右地段，凯德置业也已拿下一地块，而华润集团则计划在台北路引入万象城。

  值得注意的是，去年9月，具有广州国资背景的越秀地产以90.1亿元的价格拿下武汉精武路的双料地王。该地块位于江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域，总用地面积18.22万平方米，土地用途为住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地，建筑面积达到71.5万平方米。记者在现场看到，该地块拆迁环节几近完成。

  世邦魏理仕提供的资料显示，2013年至2015年，武汉优质零售物业将迎来供应高峰，3年的总体量将超过20万平方米。这些项目的共同点是瞄准高端消费人群。

  “恒隆广场的业态将涵盖世界级的购物商场、办公大楼及公寓式酒店。”陈启宗曾透露，武汉恒隆广场将打造成最高端的项目，计划今年第四季度动工，预计4年时间完成。

  而在长江以南的武昌区，去年10月开业的万达广场旗舰店的奢侈品品牌，也号称品牌定位超过武商。

  竞争压力加大

  戴德梁行一份市场报告显示，目前武汉市优质商场，仍以本地开发商建设为主，比例约占59%。与此同时，受益于强劲的消费能力和武汉经济发展，外来房企携资本和供应链优势争相进驻武汉。万达、绿地等国内房企的商业项目占比约29%；新世界、瑞安房地产、和记黄埔等外资房企近年来的商业项目占比约12%。外来资本云集，给老牌本土商业企业带来较大压力。

  公开数据显示，2012年武汉社会消费品零售总额3432亿元，同比增幅16.0%，在15个副省级城市排名并列第一。其中，武汉广场连续13年保持全国零售企业单体商场经济效益第一，武汉国际广场2012年销售额突破40亿元。“以前的武汉只有这两个高端综合体，吸纳了武汉乃至湖北省大部分的高端项目消费市场。”上述业内人士指出。

  对比同为二线城市的长沙、成都等城市，武汉的高端商业市场起步相对较晚。“武汉人的消费习惯更侧重于投资、理财类，人均消费额比上述其他二线城市还低。”世邦魏理仕武汉项目部经理陈耕说，但最近几年，武汉GDP增速加快，消费理念也在变化，为高端商业项目提供了发展空间。

  一线城市奢侈品消费速度放缓，也给了武汉这类二线城市机会。来自麦肯锡等多家机构的研究报告显示，过去几年，中国二、三线城市奢侈品增速有超过一线城市的趋势。

  阳光新业副总裁吴尧认为，从综合指标分析，武汉的经济和商业面临即将起飞的状态，外来大型商业资本的到来，在加剧竞争的同时，也有助于改善商业消费环境，提升商业档次。武汉经济圈也应该是商业消费圈。

  “未来5年，武汉的商业供应量不低于1200万平方米，新入驻的大型零售购物集团，拥有数十年的商业运营经验，模式复制、品牌推广更具针对性，将给本地商业带来升级换代的冲击力。”前述业内人士坦言。

  项目同质化加剧

  不过，未来超过千万平方米的商业供应量也带来了竞争困局。2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。这其中，不少本地项目定位类似，品牌同质化日趋严重。

  记者在新华西路和发展大道交汇处的唐家墩商圈看到，该商圈内有包括苏宁、国美、工贸等家电卖场，还有华南国际市场、大武汉1911、菱角湖万达广场等综合购物广场。“这块区域商业面积达到28万平方米，当几个项目基本上都一样，包括招商、面积和商业定位都差不多，这个时候如何竞争，如何在其中脱颖而出是个非常直接的问题。”前述熟悉武汉商业地产的业内人士直言。

  这种情况比比皆是，再比如武汉徐东商圈，周边除了以往的中商平价、销品茂外，还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

  事实上，供应量的加大就导致招商难度加大，在这种情况下，开发商便牺牲自身利益去迎合商家。“只挂了广告牌而没有开业的商铺非常多，屡见不鲜，很多项目里面都会有，很好位置的商铺就停在那里。”上述人士称，“住宅做不好还可以慢慢卖掉，商业地产运营不好，其结果就是所有的铺子只能全部关门。”

  挑战之下，本地大鳄武商集团也在不断调整。武商集团将旗下各大商场进行细分，国广的定位转变为奢侈品，武广侧重于化妆品销售，世贸广场则以黄金珠宝为号召，通过错位竞争，深耕市场。