证券时报多媒体数字报

  目前，各界对于楼市最关心的就是“风险”两个字——风险有多大？风险将如何演进？风险是毫无疑问的，不然的话，也就不会出现由杭州非城市中心区两个不知名的楼盘降价“个案”而引发“泡沫破灭”、“崩溃论”的传言，并引发了资本市场大调整。可见，当前楼市无论从“表”还是“里”，都已经传达出楼市风险积累到了一定程度的信号，任何风吹草动都可能成为整个行业调整的开始，而这也正是世界各地房地产泡沫破灭的标准化路径。关键是，我国是否会遵循这样的路径？

  风险的表征无需过多表述，自去年以来，有关空城、鬼城的报道见诸报端，连经济增长和居民富庶之典范的发达地区（如苏南、浙江、辽东南、山东半岛等）也没有幸免。到目前为止，媒体报道过的缺乏产业、收入和人口支撑的空城在国内东南西北到处上演，总数量不下50个，而这一趋势在继续蔓延、范围在继续扩大。同时，掐准楼市走势的七寸（政府依赖、需求庞大、抵御通胀）、最了解中国国情的开发商们，也开始对楼市未来不再乐观了。风险触发点似乎在一夜之间形成了叠加冲击之势，如资金面紧缩、人民币可能开启贬值周期、因QE渐进退出引发外资回流、人口红利衰减、住房绝对短缺已经过去（城镇居民基本达到户均一套住房）、反腐败可能引发的抛盘等，这些因素几乎同时发生。

  现在关键的问题是，风险真正的根源在哪？这是判断风险有多大、风险如何演化、如何化解的关键。我国楼市当前所表现出来的风险是供应过剩风险，这种过剩在本质上更多的是低效供应或无效供应的风险。供应效率低，一方面表现为配套公共严重缺失，这在城市新区、开发区特别常见。

  低效或无效供应问题产生的根本原因是，过去黄金10年周期里，开发商和购房者过度追求资产价格上涨收益，不论开发商还是老百姓买房一概赚钱。在某一区域不具备开发条件或开发条件不成熟的情况下，新区或开发区就匆忙上马，购房者买房的情绪也很高昂，谁都不在乎配套好不好的问题。这种行为，与真正面向居住消费的房地产发展完全不同。这是造成城市中心区的住房和房价与外围的住房和房价存在巨大差异的根本原因，也是外围无法有效分流中心区住房需求的根本原因。结果就是，全社会整体住房供应与住房需求不匹配，中心区因需求庞大而导致房价太高，外围则入住率偏低，甚至沦为空城或鬼城。这一问题即使在一二线城市的外围也存在。

  另一方面，无效或低效供应表现为产业配套缺乏，这个问题在中国城市化过程中是非常严重的。

  在快速城市化期间，大城市必须要进行产业结构的再造，在中心区与外围卫星城或新区重新进行产业分工。由于先行发展、基础较好，在人口快速涌入的情况下，城市核心区域单位土地面积产值迅速提升，适合发展总部经济、现代服务业。而人口密集、占用空间大的生产和生活服务业（包括主体居住区、教育机构）应该迁到城市外围区域（卫星城或郊县），传统制造业或者迁到外围、或者按照市场规律被淘汰。这样，人口和部分产业外迁后，城市中心区大片空间就可以腾挪出来给新兴产业用，或者重新规划中心区与外围的通勤，实现高效流通和对接，避免目前所有资源（产业、教育机构、企业、优质住房）都在城市中心区积聚，而外围则因投入不足而不同程度地沦为空城，造成无法根治的城市病。而且，人口和产业选择性外迁后，城市外围的新区、卫星城能够实现产（业）城（市）一体化，公共配套自然而然就完善起来了，也就能避免空城或鬼城的问题。

  上面关于城市化与住房、产业发展一般路径的描述，事实上是国际大都市（如东京、纽约、开罗）在城市化高速演进中的规律和经验总结。在上世纪60-70年代日本高速城市化时期，东京都也曾采取人群疏散的各种政策，但被证明是失败的，原因就在于产业都积聚在市中心地区的23个特别区。直到上世纪80年代，东京圈在大力发展卫星城，建设高效率的新干线，将劳动密集型产业（包括住宅）全部迁到卫星城，中心区则完全发展现代服务业后，城市病才得以缓解。而在埃及，为缓解开罗-亚历山大城市群人口压力，上世纪70-80年代在两个城市周边建设了15个新城，但除靠近开罗的两个新城入住率超过40%以外，其它新城都沦为空城，原因也在于新城缺乏公共配套和产业配套。

  总结起来，城市化的路径就是“产业跟着规划走、就业跟着产业走、人跟着就业走、住房（含配套）跟着人走”。目前，我国楼市供应过剩风险主因并非房价与支付能力差距太大。因为，即使无力购买中心区高价住宅也没关系，可以选择价格较低的区域购房和居住，只要这些区域可居住（有配套）、可工作（有产业），即使居民不在这些区域工作，也应该有高效率的通勤。但目前，我国绝大多数城市在这方面做得很差。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）