证券时报多媒体数字报

  一、重要提示

  １．１ 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  １．２ 公司简介

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  二、主要财务数据和股东变化

  ２．１ 主要财务数据

  单位：元 币种：人民币

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  ２．２ 前１０名股东持股情况表

  单位：股

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  注：公司股东名流置业集团股份有限公司２０１４年２月２８日发布公告，公司更名为美好置业集团股份有限公司。

  ２．３ 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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  三、管理层讨论与分析

  ３．１ 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

  ２０１３年，中国经济继续平稳发展，全年国内生产总值５６．８８万亿元，增速７．７％；固定资产投资４３．６５万亿元，增长１９．６％；社会商品零售总额２３．４４万亿元，增长１３．１％；年ＣＰＩ指数同比上涨２．６％。国家财政收入、企业利润都在稳步增长。国民经济的平稳发展，城乡居民收入的增加和财富积累，都为房地产业的稳步发展从供和求两方面奠定着充实的基础。２０１３年全国房地产投资８．６万亿元，增长１９．８％，；商品房销售额８．１４万亿元，增长２６．３％；商品房销售面积１３．０６亿平方米，增长１７．３％；房地产新开工面积２０．１２亿平方米，增长１３．５％；房地产开发企业购买土地３．８８亿平方米，增长８．８％，新开工面积和购买土地面积由２０１２年的下降转为２０１３年的增长；２０１３年保障房计划开工６３０万套，建成４７０万套，截止１１月底已开工６６６万套，建成５４４万套，超额完成年度目标。房地产业的发展优于国民经济的大部分行业，这是因为，中国经济实现着从温饱向小康时代的大步迈进，在城乡居民生活质量和中国城镇化水平逐步提高的这个特定发展阶段，在中国城镇化率达到８０％—９０％之前，房地产业发展速度快于国民经济发展速度的这一状况，都可能会持续，这为公司的持续发展提供了广阔的空间。

  ２０１３年，公司根据对市场及政策形势的判断，继续本着安全、稳健的经营原则安排各项工作，并及时灵活地调整经营策略，合理安排开发节奏，使公司取得了较好的经营业绩。报告期内公司主要经营情况如下：

  报告期内，公司实现营业收入４７．２９亿元，同比增长５３．５７％，实现营业利润１１．６５亿元，同比增长４２．６５％，实现净利润６．５６亿元，同比增长２１．２１％。公司实现开复工面积２０６．６万平方米，同比增长１２．９％，其中新开工７５．１万平方米，同比增长６．８％；竣工３０．８万平米。完成销售签约额５６．１亿元，同比持平；销售签约面积５０．８万平方米。公司签约销售的住宅产品２８％是９０平方米以下的户型，５０％是９０～１４４平方米的户型，２２％是１４４平米以上的户型。

  ２０１３年，公司新项目拓展工作取得较大进展。先后通过招拍挂方式获取了北京密云澜悦项目；以协议转让的方式收购西安唐明宫置业有限公司５１％股权和西安骏华房地产开发有限公司１００％股权及债权，获取了海蓝城三、四号地项目；通过招拍挂方式获取北京大兴孙村Ｂ－１７地块；通过投标方式获取北京门头沟项目。全年新增土地储备共计约１４３万平方米（其中地上建筑面积约１０８万平方米，最终以规划审批核准面积为准）。

  截至报告期末，公司持有待开发及已开发房产储备总面积共约２６８．５万平方米，其中，拟发展作销售的房产面积约２６１．５万平方米，拟发展作出租经营用房产面积约７万平方米。此外，公司下属子公司北京新通源远房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托操作通州区西小马庄居住项目Ｂ－２．２地块（占地约４．３万平方米）土地一级开发整理工作，完成后土地将交由土地整理储备中心上市交易。

  报告期内各项目开发情况如下表：

  单位：万平方米

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  其中，按地区和业态划分的开复工和竣工情况明细如下表：

  单位：万平方米

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  报告期内公司按业态分类的销售情况明细如下表，２０１３年可供出售楼面面积共计７８．２万平方米，年内完成销售签约面积５０．８万平方米，销售均价约１１０４３元／平方米：

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  报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。报告期内主要开发项目进展情况如下：

  已完工在售项目

  北京九都汇项目

  项目地处北京燕莎商务中心区核心位置，西邻城市主干道东三环路和北京国际机场高速公路的市区入口，南临美国大使馆等１７个国家的驻华大使馆。由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益。项目占地面积约１．６万平方米，总建筑面积约１０．０４万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于２００９年１１月开盘销售，２０１１年竣工。截至报告期末，项目已基本销售完毕。

  西安君城项目

  项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约８３万平方米，规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发。

  项目一期和二期Ａ区、Ｂ区合计３７．５万平方米已销售完成并入住；Ｃ区总建筑面积１２．６万平方米于２０１２年１１月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为８３％，计划２０１４年全部售完。三期Ａ区总建筑面积１４万平方米，于２０１２年６月竣工验收并入住，至报告期末累计销售率为９７％，计划２０１４年全部售完。三期Ｂ区总建筑面积１８万平方米，于２０１３年８月竣工入住，至报告期末累计销售率为８９．２％，计划２０１４年全部售完。

  西安海蓝城一期项目

  海蓝城一、二期项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有１００％权益，地上总建筑面积约３４万平方米，规划性质为住宅、商业。项目邻近城市交通主干道东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为＂城市中心生活的缔造者与引领者＂，打造西安环城第一居所。其中一期项目总建筑面积１７．９万平方米，于２０１２年６月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为７５％，计划２０１４年全部售完。

  青岛汤米公馆项目

  项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有５１％权益。项目占地面积１．５万平方米，总建筑面积８．７万平米，功能为公寓、商场。项目于２０１１年３月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为８１％，计划２０１４年全部售完。

  在建项目

  北京铭悦园项目

  项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有９９％权益。总建筑面积４０．２万平方米，功能为住宅、商业，住宅中包含定向安置房及限价商品房合计总建筑面积１９万平方米（其中地上建筑面积１５．７万平方米）。

  截至报告期末，项目已全部开工，其中报告期内新开工１０．４万平方米。项目将于２０１４竣工入住。项目累计销售率已超过７８％。

  北京铭悦好天地项目

  项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由北京华和房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益。项目规划总建筑面积约１５．９万平方米（最终以规划审批的面积为准），包含保障房约６．４万平方米（其中限价商品房２．２万平方米、经济适用房４．２万平方米），写字楼及商业约５．８万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于２０１３年６月开工，截至报告期末，正在按计划进行施工，计划２０１４年上半年开盘销售。

  北京澜悦项目

  该项目是２０１３年２月新获取的项目，位于北京密云县密云镇，由北京馨悦致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益。总建筑面积约１１万平方米（其中地上建筑面积约９．２万平方米，最终以规划审批的面积为准），功能为住宅、商业，包含１．５万平方米限价商品住房。项目于２０１３年９月开工，截至报告期末，项目在按计划进行地下结构施工，计划２０１４年开盘销售。

  西安海蓝城二期项目

  二期项目总建筑面积约２７．１万平方米，功能为住宅，分东西两区。其中项目东区约２０．５万平方米已于２０１２年５月开工、１０月开盘销售。 截至报告期末，东区在按计划进行地上结构施工，预计２０１４年竣工，累计销售率为５３％。项目西区约６．６万平方米计划在２０１４年正式开工。

  西安海蓝城三期项目

  海蓝城三～五期项目是２０１３年新获取的项目，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有５１％权益。项目位于海蓝城二期项目北侧，总规模约６６万平方米（其中地上建筑面积约４７．６万平方米），功能为住宅，计划分三期开发，即海蓝城三、四、五期。其中海蓝城三期项目总建筑面积约２０．９万平方米（其中地上建筑面积约１６．７万平方米），于２０１３年１１月开工，年底开盘销售。 截至报告期末，项目正在按计划进行施工，计划２０１５年竣工入住。

  西安锦悦项目

  项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，交通条件较为便捷，由公司１００％控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。规划总建筑面积约１７万平方米，规划性质为住宅及商业。项目已于６月完成示范区建设，８月开工，９月开盘销售。截至报告期末，项目累计销售率为２８％。

  长沙华中心一期项目

  长沙华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积１１．４９万平方米，规划总建筑面积约１２０万平方米（最终以通过规划审批的面积为准）。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司９３％权益。项目分为南区、北区，北区由橘韵公司开发，已基本完成拆迁，分五期进行建设开发；南区由地韵、人韵公司开发，尚未开始拆迁，在继续控规方案研究。其中：

  一期项目规划建筑面积１２．１万平方米，为总高１９８米的超高层高档公寓及商场。项目于２０１０年１１月开工，２０１２年４月开盘销售、２０１３年１２月竣工入住。截至报告期末，项目的累计销售率为８５％。

  长沙华中心三、四期项目

  三、四期项目总建筑面积约５０．４万平方米，由主楼２６３米高的一组超高层大厦及七层裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，２０１２年５月开工，２０１３年１２月７层商业裙房全部封顶，截至报告期末，项目在按计划进行结构施工。整组大厦计划２０１６年竣工。

  拟建项目

  北京大兴项目

  是公司２０１３年新获取的土地储备，位于大兴新城孙村，由公司１００％控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规模约１８．７万平方米（其中地上建筑面积约１４．８万平方米），功能为住宅，包含自住型商品房９．２万平方米、限价房４．４６万平方米。计划２０１４年开工建设、２０１５年竣工入住。

  北京门头沟项目

  是公司２０１３年新获取的土地储备，位于门头沟区龙泉镇，由公司１００％控股的北京新都致远房地产开发有限公司负责开发。总建筑规模约２６万平方米（其中地上建筑面积约２０．２万平方米），功能为住宅、商业，包含１．５万平方米自住型商品房、０．６万平方米经济适用房、２．７万平方米还建住宅及５．３万平方米还建公建。计划２０１４年开工建设、２０１６年竣工入住。

  西安海蓝城四、五、六期项目

  是公司２０１３年新获取的土地储备，海蓝城四、五期总建筑规模约４５．１万平方米（其中地上建筑面积约３０．９万平方米），功能为住宅，计划分期开发，２０１４年内开工建设。项目由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有５１％权益。海蓝城六期项目位于海蓝城三～五期项目东侧，总建筑面积２２万平方米（其中地上建筑面积１６．６万平方米），功能为住宅，由西安骏华房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益，计划在２０１５年开工建设。

  长沙华中心二、五期项目

  华中心二、五期项目在按计划进行各项前期手续办理、规划方案设计和拆迁等工作，待规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。其中，华中心五期总规模约９．８万平方米，规划性质为商业、办公，于２０１３年８月签订整售协议，将写字楼部分约４．８万平方米整售给北京银行。截至报告期末，正在积极与北京银行落实设计条件，计划２０１４年二季度开工。

  除上述开发项目之外，截至报告期末，公司用于出租的主要房产面积共计４．３万平方米，出租率为１００％，报告期内租金收入４７８１万元，每平方米每月（不含车位）的平均基本租金约９２元。其中，５年以上长期租约收入４７１５万元，占总租金收入的９８．６％。

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  注：１、目前公司出租物业均位于北京市，其中长期租约和中期租约均为商业，短期租约为少量住宅散房。２、不含车位和代理出租物业的租赁面积及收入。

  ２０１３年末公司融资余额为７７．１０亿元，其中银行贷款为３３．６２亿元，信托融资为１４．７９亿元，股东提供借款２０．３２亿元，基金及其他融资８．３７亿元。２０１３年度公司加权平均融资成本为９．２８％，最高项目融资成本为１１．５％／年。报告期内利息资本化金额５．９０亿元，利息资本化率９６．６４％。

  ３．１．１ 主营业务分析

  ３．１．１．１ 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位：元 币种：人民币

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  ３．１．１．２ 收入

  （１） 驱动业务收入变化的因素分析

  报告期内，公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、青岛汤米公馆等项目结算，长沙华中心一期项目本年竣工结算结转收入，故此公司主营业务收入较上年大幅增加。

  （２） 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析

  同上，报告期内，公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、青岛汤米公馆等项目结算，长沙华中心一期项目本年竣工结算结转收入，故此公司主营业务收入较上年大幅增加。

  （３） 主要销售客户的情况

  报告期内，公司前五名客户销售额合计９３３６５．５７万元，占报告年度结算营业收入总额的１９．７５％。

  ３．１．１．３ 成本

  （１）成本分析表

  单位：元

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  房地产开发、租赁成本：本期项目结利增加相应结转成本增加

  房地产开发成本：本期项目结利增加相应结转成本增加

  租赁成本：本期租赁收入增加相应成本增加

  （２）主要供应商情况

  公司前５名供应商采购金额合计８３，９７９．７７万元，占年度采购总额的２７．６３％。

  ３．１．１．４ 费用

  单位：元

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  ３．１．１．５ 现金流

  单位：元

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  ３．１．１．６ 其它

  （１）发展战略和经营计划进展说明

  报告期内，公司积极应对房地产持续调控的不利环境，实现了较好的经营业绩，营业收入、营业利润、净利润等都有较大幅度增长。但由于西安海蓝城二期项目、北京铭悦园项目、北京澜悦项目等因规划设计或工程施工方案调整等原因推迟了开竣工和开盘时间，使公司２０１３年度销售签约额增长计划受到少量影响，销售签约额基本与２０１２年度持平，未能实现年度计划增长２０％的目标。这些可销售资源将转入２０１４年，增加２０１４年度销售业绩。

  ３．１．２ 行业、产品或地区经营情况分析

  ３．１．２．１ 主营业务分行业、分产品情况

  单位：元 币种：人民币

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  ■

  ３．１．２．２ 主营业务分地区情况

  单位：元 币种：人民币

  ■

  华北地区营业收入较上年减少是因为区域内结算项目减少，在建项目尚未达到结算条件所致；华东地区结算收入与上年相比变化不大；华中地区结算收入大幅增加是因为长沙华中心项目部分开始进入结算所致；西北地区营业收入较上年大幅增加，是因区域内项目结算面积增加所致。

  ３．１．３ 资产、负债情况分析

  ３．１．３．１ 资产负债情况分析表

  单位：元

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  交易性金融资产：本期处置部分基金投资所致

  应收账款：本期项目结利增加所致

  其他应收款：本期收回应收款项所致

  存货：本期新增项目投资所致

  长期股权投资：本期对参股公司投资增加所致

  短期借款：本期项目借款增加所致

  应付票据：本期采购增加所致

  应付账款：本期项目结算所致

  应付利息：本期偿还借款利息所致

  长期借款：本期项目借款增加所致

  ３．１．３．２ 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

  本期赎回银行理财产品７，４９９，０００元，本期期末以公允价值计量的资产余额为１，６３７，２６４．６２元。

  ３．１．４ 核心竞争力分析

  华远地产是一家完全依靠市场竞争成长起来的专业地产公司。在激烈的市场竞争格局中，公司形成了诚信、规范、创新并举的经营风格，经营规范、机制灵活、品牌竞争力强，具有项目运作经验丰富的管理团队和良好的企业资信，具有较强的企业竞争力：

  ３．１．４．１ 广泛的品牌影响力

  公司控股股东华远集团从２０世纪８０年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了＂华远＂这一北京房地产市场上的一线品牌。华远地产承继了这一品牌，自２００１年至今陆续在京城开发出海润国际公寓、尚都国际中心、盈都大厦、静林湾、华远企业中心、华远首府、昆仑公寓、裘马都、九都汇等多个高品质项目。并在青岛、西安、长沙开发了青岛汤米公馆、西安君城、海蓝城、长沙华远华中心等项目，具有广泛品牌影响力和美誉度。

  ３．１．４．２ 高素质的管理团队，项目运作经验丰富

  华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，具有丰富的项目运作经验。公司的骨干精英经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。

  ３．１．４．３ 战略清晰，管理规范

  公司致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业，为此公司制定了清晰的区域发展策略、土地储备策略、资本及财务发展策略、项目开发策略以及公司管理策略，确保十二五期间公司业务的开发规模、盈利能力、品牌实力保持稳定的发展。同时公司建立了规范健全的治理结构和内部控制体系，以保障发展目标得以有效实现。

  ３．１．４．４ 良好的企业资信和融资能力

  华远创业三十年诚信经营在金融界和社会上创立了良好的信誉。公司连续多年被北京市工商局评选为 ＂守信企业＂、北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用Ａ级企业、中国工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的＂北京地产资信２０强＂等。良好的信誉使得公司能够持续从银行、信托、基金等方式多渠道融资，确保公司能取得充足的项目开发资金，保障公司的良好运营与发展。

  ３．１．５ 投资状况分析

  ３．１．５．１ 对外股权投资总体分析

  （１）．对外股权投资的情况。

  单位：元

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  （２）．被投资公司情况

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  ３．１．５．２ 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

  （１） 委托理财情况

  本年度公司无委托理财事项。

  （２） 委托贷款情况

  本年度公司无委托贷款事项。

  ３．１．５．３ 募集资金使用情况

  报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

  ３．１．５．４ 主要子公司、参股公司分析

  单位：万元

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  本期新纳入合并范围的子公司

  （１）北京华远锦程投资管理有限公司

  本年１月，公司全资子公司华远置业与股东北京华远浩利投资股份有限公司共同出资，设立了北京华远锦程投资管理有限公司，注册资本１，０００万元，分两次缴足，华远置业持股６０％。该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８０１号及高商万达验字（２０１３）第４８２０号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （２）北京馨悦致远房地产开发有限公司

  本年５月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京馨悦致远房地产开发有限公司，注册资本２，０００万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８０７号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （３）长沙嘉华昌远商业管理有限公司

  本年６月，公司全资子公司华远置业下属控股公司北京嘉华利远商业管理有限公司出资设立了长沙嘉华昌远商业管理有限公司，注册资本５０万元，该出资业经湖南长城有限责任会计师事务所出具的湘长城会验字２０１３（ＹＺ－０００４）号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （４）北京尚居置业房地产开发有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京尚居置业房地产开发有限公司，注册资本２，０００万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８１８号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （５）北京新都致远房地产开发有限公司

  本年１１月，公司全资子公司华远置业与其下属控股公司北京金秋莱太房地产开发有限公司（以下简称＂金秋莱太＂）出资设立了北京新都致远房地产开发有限公司，注册资本１０，０００万元，其中：华远置业投资９５００万元，持股９５％；金秋莱太投资５００万元，持股５％。于当月取得企业法人营业执照。

  （６）西安唐明宫置业有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让合同，收购其持有的西安唐明宫置业有限公司１００％股权，股权收购价款１１，４７１．１万元，后华远置业与上海歌斐星舟投资中心（有限合伙）又签订了股权转让协议，向其转让其持有的４９％股权，本次转让后，华远置业持股５１％，并于当月办理了工商变更登记手续。

  （７）西安骏华房地产开发有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让合同，收购其持有的西安骏华房地产开发有限公司１００％股权，股权收购价款２，３１３．０７万元，并于当月办理工商变更登记手续。

  本期新纳入合并范围的子公司

  单位：万元 币种：人民币

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  对公司净利润影响达到１０％以上的子公司情况

  单位：万元 币种：人民币

  ■

  ３．１．５．５ 非募集资金项目情况

  单位：万元 币种：人民币

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  ３．１．６ 公司控制的特殊目的主体情况

  单位：万元

  ■

  北京建华置地有限公司（以下简称＂建华置地＂）为中外合作企业，２００４年３月２９日本公司与ＳＯＨＯ中国（ＢＶＩ－７）有限公司（系ＳＯＨＯ中国有限公司的子公司）签订股权转让协议，按照协议约定本公司拥有建华置地５％的股权，享有其经营开发的尚都国际中心Ａ座项目的全部收益，ＳＯＨＯ中国（ＢＶＩ－７）有限公司享有尚都国际中心二、三期项目的全部收益，公司将尚都国际中心Ａ座项目全部纳入合并范围。

  ３．２ 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

  ３．２．１ 行业竞争格局和发展趋势

  ２０１４年，国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持货币信贷及社会融资规模的合理增长，继续大力推进保障房建设，针对各地方房地产市场具体情况实行差别化房地产政策。２０１４年中国经济大格局不会变化，仍将平稳发展。在这样一个大格局下，房地产业也将继续平稳发展，但与２０１３年相比，房地产业发展速度会有所降低，市场竞争会更加激烈，我们要有心理准备。随着三中全会决定的逐步落实，市场在资源配置中起到更大作用，市场环境将更为开放，行业内竞争将更为激烈，风险与机遇并存。房地产市场中长期发展与改革进程及城镇化规划实施密切相关，未来房地产市场发展的区域机会将受城镇化规划指引，公司项目多处于北京和有较大发展潜力的城市，仍有较大的发展空间。

  ３．２．２ 公司发展战略

  公司将继续按照稳健经营原则，密切关注政策及宏观环境的变化，继续贯彻执行快速开工、快速建设、快速营销的策略，通过三快形成合力以推动快速周转的运营模式，进而实现＂扩大发展规模、提高周转效率＂的发展战略。

  ３．２．３ 经营计划

  ２０１４年度公司开发规模计划如下：

  ２０１４年计划开复工面积为２５４万平方米，其中新开工７８．１万平方米，竣工８０．７万平方米。其中：

  ２０１４年计划新开工的房地产项目如下：

  北京大兴项目新开工１８．７万平方米；

  北京门头沟项目新开工２６万平方米；

  西安海蓝城二期项目西区新开工６．６万平方米；

  西安海蓝城四期项目新开工１３．２万平方米；

  长沙华中心五期项目新开工９．８万平方米；

  新项目新开工约３．８万平方米。

  ２０１４年计划竣工的房地产项目如下：

  北京铭悦园项目竣工４０．２万平方米；

  北京铭悦好天地项目竣工９万平方米；

  北京澜悦项目竣工１１万平方米；

  西安海蓝城二期东区项目竣工２０．５万平方米。

  ２０１４年公司商品房销售计划如下：

  ２０１４年公司可售项目包括北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、大兴项目、门头沟项目；西安君城三～五期项目，海蓝城一～四期项目、锦悦项目；长沙华中心一期、三期、四期、五期项目；青岛汤米公馆项目。

  ２０１４年公司销售签约额计划增长４０％以上。

  ２０１４年公司投资计划如下：

  根据公司发展规划和２０１４年经营计划，２０１４年公司计划房地产开发投资总额１３０亿元。 其中，土地支出约７０亿元；项目建设直接投资合计约６０亿元，主要包括：北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、大兴项目、门头沟项目；西安海蓝城三～五期项目、君城项目、锦悦项目；长沙华中心二～五期项目。

  董事会提请股东大会授权管理层具体执行２０１４年度投资计划，并给予如下具体授权：

  （１）、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。

  （２）、授权董事会视公司２０１４年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划２０％的范围内增加总投资。

  ３．２．４ 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

  如上节所述，２０１４年公司计划房地产开发投资总额１３０亿元。公司将通过销售回款、自有资金、股票或债券市场融资及银行、信托、基金等多种方式满足该资金需求。

  ３．２．５ 可能面对的风险

  ３．２．５．１ 政策风险

  房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。因此，国家相关房地产宏观调控政策对公司将具有重大影响。公司将随时关注国家相关政策的变化，积极开发普通住宅，加快周转速度，降低风险。

  ３．２．５．２ 项目开发风险

  房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。

  公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。

  ３．２．５．３ 销售风险

  房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。

  针对销售风险，首先公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，尽快开发，尽快销售，降低项目销售风险。

  ３．２．５．４ 财务风险

  房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。

  对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。

  ３．２．５．５ 土地储备风险

  公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司长沙华远华中心项目拆迁成本，从而提高项目土地成本。

  对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的北京、青岛、西安、长沙四个城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的一、二线城市发展，有计划、有步骤的增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。

  ３．３ 利润分配或资本公积金转增预案

  公司拟定的２０１３年利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按２０１３年１２月３１日公司总股本１，８１７，６６１，００６股为基数，每１０股派发现金股利１．２元（含税），共计派发现金股利 ２１８，１１９，３２０．７２元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额 １９８，９５５，８１６．１２元，全部结转以后年度分配。该利润分配方案尚需经公司２０１３年度股东大会审议通过后实施。

  四、涉及财务报告的相关事项

  ４．１ 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

  ４．１．１ 与上年相比本年增加合并单位７家，原因为：

  （１）北京华远锦程投资管理有限公司

  本年１月，公司全资子公司华远置业与股东北京华远浩利投资股份有限公司共同出资，设立了北京华远锦程投资管理有限公司，注册资本１，０００万元，分两次缴足，华远置业持股６０％。该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８０１号及高商万达验字（２０１３）第４８２０号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （２）北京馨悦致远房地产开发有限公司

  本年５月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京馨悦致远房地产开发有限公司，注册资本２，０００万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８０７号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （３）长沙嘉华昌远商业管理有限公司

  本年６月，公司全资子公司华远置业下属控股公司北京嘉华利远商业管理有限公司出资设立了长沙嘉华昌远商业管理有限公司，注册资本５０万元，该出资业经湖南长城有限责任会计师事务所出具的湘长城会验字２０１３（ＹＺ－０００４）号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （４）北京尚居置业房地产开发有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京尚居置业房地产开发有限公司，注册资本２，０００万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（２０１３）第４８１８号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。

  （５）北京新都致远房地产开发有限公司

  本年１１月，公司全资子公司华远置业与其下属控股公司北京金秋莱太房地产开发有限公司（以下简称＂金秋莱太＂）出资设立了北京新都致远房地产开发有限公司，注册资本１０，０００万元，其中：华远置业投资９５００万元，持股９５％；金秋莱太投资５００万元，持股５％。于当月取得企业法人营业执照。

  （６）西安唐明宫置业有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让合同，收购其持有的西安唐明宫置业有限公司１００％股权，股权收购价款１１，４７１．１万元，后华远置业与上海歌斐星舟投资中心（有限合伙）又签订了股权转让协议，向其转让其持有的４９％股权，本次转让后，华远置业持股５１％，并于当月办理了工商变更登记手续。

  （７）西安骏华房地产开发有限公司

  本年８月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让合同，收购其持有的西安骏华房地产开发有限公司１００％股权，股权收购价款２，３１３．０７万元，并于当月办理工商变更登记手续。

  ４．１．２ 与上年相比本年合并单位未减少。

  董事长:任志强

  华远地产股份有限公司

  2014年3月21日