证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  号称捂盘长达4年的深圳罗湖豪宅盘“德弘天下华府”近日再度传出即将开盘的消息，曾经的“百亿豪宅”总体销售额或翻倍。不过，国内房地产市场降温预期越来越浓，加上调控措施未见松动，豪宅开发商还能否继续淡定？深圳豪宅市场又将走向何方？

  百亿豪宅的价值：

  捂一年就翻倍？

  “德弘天下华府”位于深圳罗湖田贝片区，据公开资料，该项目由深圳茂业（集团）股份有限公司所开发，并在2010年11月就已经封顶。当时，深圳“限购令”尚未实施，但开发商却没有选择立即公开对外销售。随后，“德弘天下华府”就一直处于“沉睡”状态。

  证券时报记者走访发现，“德弘天下华府”项目工地的外部围栏已经撤除，裙楼商业配套正在进行进驻前的准备工作，营销中心也已经开放。现场销售人员对记者表示，目前具体开盘日期仍未确定，但预计将在今年的下半年，售价预计将超过每平方米6万元。不过，记者在深圳市国土资源和房产管理局网站查询，“德弘天下华府”项目目前并无预售证。

  “这里是深圳中学学位区，附近的二手房都超过每平方米3万元，旁边已经开盘许久的翡翠公寓全部为小户型，也没有花园社区，售价也达到每平方米4万元。”销售人员似乎对“德弘天下华府”的定价颇具信心。

  其实，早在去年“德弘天下华府”就曾多次传出即将开盘的消息，若按照当时每平方米3.5万元的均价计算，“德弘天下华府”的销售总额将接近100亿元。一年之后，经过2013年火热的楼市助推后，按照销售人员现在给出的预估价，保守估计，“德弘天下华府”的销售总额将超过200亿元。不管是有意还是无意，一直处于“沉睡”状态的“德弘天下华府”已经价值倍增。

  不过，一直困扰“德弘天下华府”的就是深圳当前实施的限购政策，茂业系欲坐享销售收入连翻几倍的同时，依然有不确定性。

  据销售人员介绍，“德弘天下华府”仍定位为住宅项目并主打双拼房，一个房有两个甚至三个房产证，目前有200多平方米和400多平方米的两种大户型。据了解，经过开发商的努力，其中400多平方米的户型只需要一个购房指标，200多平方米的户型仍需要三个购房指标。也就是说，按照深圳目前的限购政策，购房者掣肘于“房票”，有钱也买不到。

  豪宅“变身”

  高端商务公寓突围

  对于深圳豪宅市场的销售前景，美联物业全国研究中心主任徐枫认为，一直以来大户型物业的销售速度都比较慢，今年深圳豪宅应该比去年难卖，特别是多套房产证的大户型物业较难销售，主要原因在于购房者的购房名额已经被消耗过多，市场对豪宅的需求下降。

  其实， “德弘天下华府”开盘日期一推再推，从另一层面来说也可以显示出开发商的淡定，也预示着开发商正在进行一场围绕“限购”何时结束的赌局。不过，房地产调控时期豪宅入市向来较为敏感，加上购房者手上的“房票”越来越紧张，一些开发商为了达到销售效果也选择另类突围。与“德弘天下华府”的住宅项目定位不同，一些开发商纷纷以不限购不限贷的高端商务公寓方式推出自己的“豪宅”项目，以达到快速走量的销售效果。

  商务公寓近年来因为可打擦边球避过“限购”和“限贷”政策而受到投资者的热捧，但产权年限也相应变为50年。开发商在拿到综合性使用性质的地块后也热衷于开发商务公寓，商务公寓入市数量也因此逐年增长。

  目前，高端商务公寓正作为豪宅品类面向深圳全市抢占市场。以福田区为例，去年福田三大高端商务公寓产品——东海国际公寓、深业上城和滨河时代，直接将区域均价推至每平方米5万元以上，今年又将新增深圳中心、理想城等高端商务公寓，前者已被业内人士预计定价将超过每平方米8万元。根据深圳中原地产研究中心的监测，深圳当前可售商务公寓总量为73.09万平方米，达到去年同期的3倍，去库存压力非常大。特别是福田一些高端商务公寓库存消化时间更可能长达近三年，远高于普通住宅产品。

  有业内人士分析称，如果深圳楼市出现拐点，已经被当成豪宅的高端商务公寓很可能是第一张被推倒的多米诺骨牌。