证券时报多媒体数字报

  一、 重要提示

  1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  1.2 公司简介

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  二、 主要财务数据和股东变化

  2.1 主要财务数据

  单位：元 币种：人民币

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  2.2 前10名股东持股情况表

  单位：股

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  2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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  三、 管理层讨论与分析

  一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

  （一）、房地产宏观环境政策回顾

  2013年，中国经济企稳回升，货币政策趋向稳健，银行信贷环境适中；房地产投资增长稳定，房地产贷款增速回升。政府强调全面深化改革，房地产调控整体平稳，逐步建立健全长效机制。各地方调控政策因市场走势不同出现差别化，一、二线城市调控升级加码，少数三四线城市适时灵活松绑。继续加大保障房建设，稳妥推进新型城镇化建设。

  房地产市场运行方面，土地市场受调控影响较小，供应量和成交量同比均上升，重点城市地价升高，带动整体楼面价提高。2013年楼市成交持续火爆，总体呈现供不应求、价格上涨趋势，一线城市上涨幅度尤其突出。

  （二）、公司总体经营情况回顾

  报告期内，公司坚持战略合作和稳健经营方针，加大创新变革力度，通过差异化开发策略、加强产品研发、调整定价策略、严格工程质量管理等项目运作举措，同时完善动态监控、预算控制、风险管控等基础性管理工作，基本完成年度各项生产任务目标，公司发展潜力也得到了加强。全年主要经营业绩如下：

  1）财务业绩

  2013年公司实现营业收入135.01亿元，比上一年增长6.51％；实现归属于上市公司股东的净利润12.89亿元，比上一年减少20.30%。截至2013年末，公司总资产921.17亿元，归属于上市公司股东的所有者权益139.55亿元，分别比上一年增长29.99％、6.87%。全年结转各类房地产项目面积106.61万平米，同比增长2.19%。

  2）房地产开发情况

  公司全部开复工面积达845.8万平米，同比增长6.3%，其中住宅开复工面积594.9万平米，同比增长2.2%；公司完成新开工面积174.4万平米，同比下降18.4%，其中住宅新开工面积110.5万平米，同比下降35.6%；公司完成竣工190万平米，同比增长58.7%，其中住宅竣工137.6万平米，同比增长76.2%。报告期新开工面积下降的主要原因是一方面公司2012年拿地较少，一方面公司2013年销售策略以现有项目去库存化为主。竣工面积增长较大的原因是根据开发进度，京外项目竣工面积大幅增加。各项目房地产开发指标详见下表。

  公司2013年度主要开发项目生产经营情况表

  单位：万平方米

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  3）、房地产销售情况

  公司全年新推盘面积为136.6万平米（不含地下车库），与2012年基本持平。其中京外新推盘面积有大幅增加，主要原因是京外拓展多个项目进入销售期。全年销售面积140.9万平米，合同签约金额185.8亿元，综合销售均价1.32万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。

  公司2013年房地产销售情况表

  单位：万平米、亿元、万元/平米

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  4）参股合作项目开发和销售情况

  报告期末，公司以参股形式参与合作开发的重点项目共10个，占地面积约141.5万平米，总规划建筑面积约312万平米，总可售面积（不含地下车库）约248.8万平米。2013年开复工面积109.8万平米，其中新开工74.4万平米，当年无竣工，累计实现竣工94.8万平米。2013年实现销售面积16.1万平米，累计实现销售78.3万平米。扣除竣工面积后，公司参股在建拟建项目权益储备面积108.6万平米，其中在建权益面积54.9万平米，拟建权益面积53.7万平米。各项目开发和销售情况详见下表。

  公司2013年度主要合作开发项目生产经营情况表

  单位：万平米

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  注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。

  5）、保障房建设和销售情况

  报告期内公司保障房在施面积为37.2万平米，新开工2.3万平米，无竣工面积。保障房建设规模同比有较大下降，主要是公司重点保障房项目大兴康庄限价房于2012年完成了整体竣工。全年销售保障房面积12.4万平米，签约额9亿元，同比有较大增长，主要是报告期内公司主要实现了小屯限价商品房项目的销售。目前，公司保障房规划建筑面积超过120万平米，其中京内约100万平米，主要为回迁安置房50万平米，公租房30万平米，限价商品房20万平米。

  6）、房地产项目储备情况

  报告期内公司集中增加了部分后续项目。全年在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）分别取得12块开发用地，在京外深耕城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也取得了9块开发用地。按权益计算，地上规划面积214.3万平米，其中可售商品房面积193万平米，配建自住型商品房6.45万平米，保障房13.77万平米，公司权益出资186.4亿元。具体情况如下表。

  公司2013年新增土地储备情况表

  单位：万平米，亿元

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  截止报告期末，公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计51个，总占地面积约1061万平米，总规划建筑面积约1843万平米，根据目前的开发策略，拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积261万平米后，公司目前全部储备面积约1582万平米，其中在施面积约656万平米，未开工面积约926万平米。

  7）房地产出租情况

  公司依托部分已开发完毕的房地产项目，逐渐积累了一定规模的持有型物业，主要包括：中高档酒店及酒店式公寓、住宅小区配套的商铺、地理位置优越的办公写字楼、小区车库等。公司不断整合运营优质的商业地产资源，改善存量物业的经营状况，加快产品及业务结构的优化调整，提升了出租物业的盈利水平，同时实现了资产的保值增值，促进了公司房地产业务的均衡发展。

  2013年公司主要的持有型物业近50处，可供出租总建筑面积达34.6万平米，主要分布于北京，面积约30.7万平米，少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市，面积约3.9万平米。全年实现租金总收入约3.3亿元。按不同物业种类划分，公司主要持有型物业出租情况如下表。

  公司2013年主要持有型物业出租情况表

  单位：万平米，万元，元/平米

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  注：租金收入的期限中，短期指租约在1年以内的出租收入、中期指租约在2-3年的出租收入、长期指租约在3年以上的出租收入。

  8）财务融资情况

  公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，2013年底银行贷款余额200.74亿、信托贷款余额164.31亿、私募债48.92亿。报告期内利息总支出为31.69亿，利息资本化金额24.80亿元，资本化比例78.26%。报告期内公司对外担保总额为70.67亿，主要为控股子公司进行开发融资提供担保。

  9）公司获得的荣誉情况

  2013年5月31日，“2013中国房地产上市公司10强研究成果”发布会上，首开股份被评为2013沪深房地产上市公司“综合实力TOP10”第六名、“财务稳健性TOP10”第九名。

  2013年8月20日，在《理财周报》“中国上市公司最佳董事会评选”中，股份公司获评 “2013中国主板上市公司最佳董事会20强”。

  12月18日，在南方全媒体集群主办的“2013年最具价值上市公司评选”活动中，股份公司获评“最具投资者关系大奖”。

  (一) 主营业务分析

  1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位：元 币种:人民币

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  2、 收入

  (1) 驱动业务收入变化的因素分析

  报告期内主营业务收入为134.66万元，同比增长6.37%。其中房产销售和酒店物业经营等营业收入分别较去年增长2.26%和1.45%，土地一级开发补偿收入同比大幅提高，增长10.63倍，主要是去年回龙观G区部分地块完成了挂牌入市，确认了一级开发补偿收入。

  房产销售结算收入125.48亿元，占主营业务收入比重高达93.16%。对应结算面积为106.61万平米，同比增长2.19%。其中京内项目结算面积同比从71.92万平米降至53.51万平米，京外项目结算面积同比从32.41平米增至53.1万平米。具体情况如下表所示。

  公司2013年主要开发项目结算情况表

  单位：万平米

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  截止报告期末，公司重点项目已售未结算面积约164万平米，对应合同签约额约207亿元。

  (2) 主要销售客户的情况

  2013年，公司前五名客户的营业收入104,864.75万元，占全年营业收入的7.78%。

  3、 成本

  (1) 成本分析表

  单位:元

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  (2) 主要供应商情况

  2013年，公司前五名供应商的采购金额为160,264.01万元，占全年总采购金额的22.82%。

  4、 费用

  公司严格控制费用支出，报告期内销售费用和管理费用总额保持稳中有降，财务费用同比大幅下降了48.83%，主要因为公司开发项目本期利息支出资本化的比率有所提升，使得计入当期损益的财务费用同比减少。

  5、 现金流

  公司报告期内经营活动产生的现金流量净额-82.72亿元，同比下降486.08%，主要因为公司加大拿地力度，购地支出及相关保证金支出大幅增加，公司对参股合作项目资金支持大幅增加等因素导致公司经营性现金流量净额大幅降低。

  公司报告期内投资活动产生的现金流量净额-4.2亿元，同比增加69.98%，主要因为公司收回2012年投资的理财产品。

  公司报告期内筹资活动产生的现金流量净额70.74亿元，同比增加188.52%，主要因为公司增加了金融机构借款。

  公司经营活动现金流量净额远低于本年净利润，主要因为公司扩大了房地产开发规模，新增了开发项目。

  6、 其它

  (1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

  公司于2013年10月31日召开第七届董事会第二十六次会议，审议通过了《发行公司债券方案的议案》及《非公开发行股票方案的议案》。公司债券方案的主要内容是：以一期或分期、无担保发行不超过人民币58亿元（含58亿元）公司债券；债券期限不超过10年（含10年），可以为单一期限，也可以是多种期限混合品种；用于调整公司债务结构、补充流动资金、项目建设及可能的收购兼并项目等。公司非公开发行股票方案的主要内容是：拟向包括控股股东首开集团在内的不超过十名机构投资者发行总额不超过人民币40亿元（含40亿元）的A股股票，发行价格不低于5.93元/股，发行数量不超过67,500万股（含本数）。募集资金拟投入项目为：北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目、北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目、太原CG-0932地块西区项目和苏州2011-B40地块项目。公司控股股东首开集团承诺以现金方式认购本次非公开发行股票不低于发行数量的10%（含10%）。以上再融资事项已经于2013年11月19日召开的2013年第三次临时股东大会审议通过。具体详见公司于2013年11月1日及2013年11月20日刊登在上海证券交易所网站及指定媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》上的公告。

  目前，公司正在按照中国证监会的有关规定执行房地产项目用地专项核查以及商品房销售专项核查，公司债申请材料已于近期上报中国证监会。

  (2) 发展战略和经营计划进展说明

  公司总体发展战略是是协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，促进资本运营与产业经营的良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发周转速度，保证公司稳健、可持续发展。

  报告期内公司总体发展战略没有发生变化。公司房地产开发计划和销售计划均如期完成，但由于项目整体毛利率下降、投资收益下降等原因，公司净利润指标同比有所下降。公司将加大战略执行力度，提高项目运作水平和企业管理水平，确保公司战略发展规划的顺利实现。

  (二) 行业、产品或地区经营情况分析

  1、 主营业务分行业、分产品情况

  单位:元 币种:人民币

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  2、 主营业务分地区情况

  单位:元 币种:人民币

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  (三) 资产、负债情况分析

  1、 资产负债情况分析表

  单位:元

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  货币资金：经营活动现金流入的减少和投资的支付。

  应收账款：子公司天鸿嘉诚应收土地收储款的增加。

  预付款项：子公司商业地产预付购房款的增加。

  应收股利：被投资单位国奥投资分红。

  其他应收款：新增关联项目公司资金往来及投标保证金。

  存货：新增的项目投入。

  其他流动资产：短期理财减少。

  长期股权投资：本期新增对合营公司朗泰房地产、首开万科置业、首开万科和泰等公司投资。

  投资性房地产：子公司城开集团、商业地产投资性房地产的增加。

  固定资产：本期计提固定资产折旧。

  递延所得税资产：本期应付未付款项和预收账款预计利润增加。

  短期借款：本期归还部分短期借款。

  应付账款：应付工程款的增加。

  预收款项：开发项目预售规模的增加。

  其他应付款：本期应付往来款和购房定金增加。

  一年内到期的非流动负债：部分应付债券转为一年内到期。

  其他流动负债：本期结算预提项目土增税增加。

  长期借款：本期融资规模增大。

  应付债券：部分私募债转入一年内到期的非流动负债。

  2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

  1) 可供出售金融资产

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  公允价值的确定依据为2013年12月31日股票的证券交易市场收盘价格。

  (四) 核心竞争力分析

  公司作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，在项目获取、融资和品牌等方面拥较强竞争力，报告期内公司的核心竞争力继续得到体现，没有发生本质变化。

  (五) 投资状况分析

  1、 对外股权投资总体分析

  （1）公司投资情况

  单位:万元

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  （2）被投资的公司情况

  单位:万元

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  (3) 持有其他上市公司股权情况

  单位：万元

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  2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

  (1) 委托理财情况

  委托理财产品情况

  单位:万元 币种:人民币

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  (2) 委托贷款情况

  本年度公司无委托贷款事项。

  3、 募集资金使用情况

  报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

  4、 主要子公司、参股公司分析

  1）主要控股子公司情况表

  单位：万元

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  2）主要参股子公司情况表

  单位：万元

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  3）对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况表

  单位：万元

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  说明：城开集团净利润同比下降59.27%，主要因为结算面积减少，营业收入减少；首开天成净利润同比增长206.36%，主要因为常青藤项目结算面积增加， 营业收入增加；天鸿嘉诚净利润同比增长47.17倍，主要因为回龙观G区部分地块于报告期内入市交易取得土地一级补偿；首城置业净利润同比下降51.6%，主要因为首城国际项目结算面积减少，营业收入减少。

  5、 非募集资金项目情况

  详见公司2013年主要开发项目、合作项目生产经营情况表，2014年主要开发项目生产计划情况表、资金需求表。

  二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

  (一) 行业竞争格局和发展趋势

  随着十八届三中全会各项改革举措逐步实施，我国宏观经济环境将不断改善，经济活力将持续提升。在"全面深化改革"的大背景下，政府与市场的关系将会逐步理顺，新型城镇化战略正式启幕，税收、土地和金融等要素改革将逐步落实，房地产调控的长效机制将不断建立健全，行业发展环境将发生深刻转变，房地产企业必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

  2014年房地产调控将更加注重针对性、连续性和稳定性, 更加注重因地制宜、分类指导，地方政府将以执行既有政策为主，区域市场差异进一步加剧。对一线城市和部分市场过热的二线城市来说，刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛，房价上涨压力依然较大，以限购限价为代表的行政性短期调控仍然不会全面退出，而相关的政策环境还可能进一步收紧；对于市场过剩较为严重的三四线城市来说，库存压力较大，房价呈下跌态势，调控将有可能逐步淡出，发挥市场调节作用，激发市场活力。

  随着美国QE的退出以及国内通货膨胀压力的上升，央行货币政策回归中性甚至逐步收紧的可能性很大，过去多年支持房地产业快速增长的流动性充裕大环境将发生转变。2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产融资环境总体偏紧。

  从市场竞争的态势来看，万科、保利、中海、绿地、恒大等全国性龙头企业依托广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，市场占有率继续不断提高。作为市场的追赶者，首开股份更应该紧密结合自身经营特色与资源优势，准确研判市场走势，合理进行市场布局，不断优化产品结构，坚持灵活多变的营销策略，强化对核心布局城市的深耕，不断提升市场地位。

  (二) 公司发展战略

  公司坚持以"十二五"规划为统领，科学统筹发展的规模、结构、速度、质量和效益，高效推进以下几方面工作：

  1）强化提升前期产品定位与后期物业服务，提高项目周转与项目溢价；

  2）推进管理体制与机制的创新变革和全产业链各环节的战略合作，发掘管理潜力，激发员工活力，强化合作成效；

  3）除参与土地市场招拍挂以外，更加关注兼并收购等多种方式获取北京根据地及京外核心城市的土地资源，优化区域布局、规避市场风险；

  4）抓住"京津冀一体化"协同发展所带来的市场机会，积极在环首都经济圈布局住宅、商业、产业园区等开发项目，推动区域经济增长。

  5）强化提升商业地产的开发与运营，统筹保障房、商品房与非住宅地产协调互动发展；

  6）推进资本市场再融资，拓展融资渠道、防范资金风险。

  (三) 经营计划

  重要提示：

  由于公司2014年经营计划仅基于目前的宏观经济形势、房地产调控政策、市场供需态势和公司房地产项目开发现状所作出的预测性判断，未来以上各方面因素可能发生较大变化，存在一定的不确定性，根据上海证券交易所要求，公司董事会郑重声明该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

  （下转B83版）