证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  第一太平戴维斯昨天公布了深圳2014年第一季度房产市场报告。数据显示，本季度深圳的新房成交均价环比上升了8.3%，每平方米达23195元，但交易量大幅环比下降54%，共销售49.9万平方米；二手房的成交量下降幅度更大，环比下降了73.1%，同比下降了83.5%。显然，购房者普遍存在观望态度。相反，商业地产势头良好，无论是地产开发商，还是机构投资者，目光越来越多地投向各类商业地产，包括写字楼、商铺，甚至城市综合体。在住宅地产调控风声日紧，各路资本纷纷杀入商业地产领域。

  值得注意的是，近几年来，城市综合体已然成为楼市的热门关键词汇。以城市综合体为代表的商业地产之风正风靡全国，从一二线城市迅速向三线甚至更小的城市蔓延。业内知名地产研究机构曾在2008年提到：未来深圳将遍地豪宅，遍地综合地，遍地商场，遍地写字楼。深圳楼市正慢慢印证这个预言，随处可见深圳正在施工基地围栏广告上大肆宣扬：此处将诞生一个大型城市综合体。随着一个个城市综合体的开发，城市综合体这个概念也逐渐走进普通人的视野：开发商大规模建造综合体加速转型商业地产；置业者买房迫切关注项目是否自带商业；商铺和写字楼投资者重点考虑回报率……在城市综合体超速发展的背后，是越来越多房企对综合体的投入增加，原本专攻住宅地产的开发商也杀进来。难道房企的掘金风向由住宅转向以城市综合体为代表的商业地产了？

  第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄对这个问题淡然一笑：“先打个比喻吧：一套房子的中央通常是客厅，客厅再大再豪华可终究是没有睡觉的地方。房子是干吗用的？当然是遮风挡雨有个睡觉的地方，所以房子功能的重点永远是卧室。可为什么先建客厅，且把客厅打造得富丽堂皇呢？因为它能聚集更多的人来，房子有了人气，卧室自然供不应求，周边围绕着一间又一间的卧室，价格能低吗？”林木雄的比喻告诉你，房企最大的利润仍然是住宅市场，城市综合体不过是配套，周围配套越好，其住宅社区的房价自然高涨，其升值率必然居高不下。事实上，市中心、拥有稀缺的自然景观、配备一流的生活设施及物业管理服务、拥有极佳的硬件和软件，在过去的10年间，只要符合以上的条件，一个一线城市中心的楼盘，就有可能被认为是这个城市最顶级的住宅。这使得许多一线城市的豪宅一度遍布全市各城区。但如今要成为顶级的住宅，光有这些标准，已经不够了。在全球城市综合体开发热潮的冲击下，顶级住宅的标准还增加了必须具备城市综合体功能。换言之，非综合体的豪宅极有可能因为落伍，而放慢升值速度。林木雄的这个观点其实在许多一线城市已经得到印证。各大房地产机构的成交数据显示，在同价位同档次的楼盘中，城市综合体类型的房地产开发项目会比周围其他楼盘好得多。

  诚然，城市综合体让地方政府与开发商的利益联系更加紧密，因为地方政府想借开发商之手开发城市综合体，提升区域价值，从而在出让土地时获得更多的收益；而开发商则投其所好，可以在拿地及信贷上获得政府更多、更大的支持。显然，这是一个更加诱人的利益链条。正因如此，地方政府在城市综合体的规划上、开发商在城市综合体的投资上，都表现出了空前的热情。综合体不仅让城市面貌焕然一新，而且带动片区巨大的经济辐射效应。