证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  近来，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。在证券时报记者采访的不少业内人士看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。

  谋求利润最大化

  近日，远洋地产董事会主席李明向记者透露，未来远洋地产以持有型为主的重资产和以房地产基金合作为主的轻资产合在一起，会占盈利水平的2/3。据了解，远洋地产为此已经聘请中国人寿管理投资部的高管担任副总裁，未来将负责管理投资业务。而中国人寿在远洋地产的持股权益为29%。

  在远洋地产之前，包括万科、保利、世房、绿城等一众大型房企年内相继宣布自己的“轻资产”路线图。大量发展轻资产业务，是今年房地产行业最主要的特征。

  以万科为例，其年初宣布发展的小股操盘、社区服务等业务都属于轻资产概念。同样，保利地产大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台，也是属于轻资产。

  值得注意的是，万科近日推出位于深圳的壹海城项目，该项目有望成为万科今后轻资产运营项目中一枚重要棋子。

  据悉，壹海城项目原为万科29.6亿元拿下的项目，但随后的2012年8月，万科选择将该项目的一半权益转让给招商地产。不过，该项目全由万科操盘。

  “万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以最少的占用自己的资金来达到利润最大化。”兰德咨询总裁宋延庆评价。在他看来，这种转型将非常有利于公司股本回报率的提升，轻资产公司的净资产收益率都能提高到20%以上。

  而除了万科之外，保利也在积极探索“轻资产化”。而这家龙头房企的信保房地产基金是该领域的代表。根据保利去年年报显示，该基金于2013年管理规模已经突破200亿元，并实现净利润2.75亿元。保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

  行业发展必然趋势

  房企轻资产策略同时也受到不少机构认可。广发证券如是评价万科的小股操盘：提升净资产收益率（ROE）水平，进而将提升万科的内在价值。从估值角度来看，品牌输出和轻资产运作的不断尝试，将提升万科无形资产的盈利能力，进而带动净资产溢价率的上扬。

  国泰君安也认为保利的信保房地产基金盈利能力极强。今年计划向金融、资产管理业务延伸的房地产轻资产服务商——世联行也因为管理致力于大数据平台的打造，被机构投资者看重。

  “随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。” 贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为。她坦言，随着目前有关房地产的各方面政策越来越严，如果还强调资产规模，自有资金就会越投越多，投资回报率就会不断被拉低。“不少房企谋求轻资产化，也是自然选择的结果。”

  不过，尽管“轻资产化”的房企在国内资本市场受到热捧，但在H股市场上却并不受待见。提出社区服务、代建等轻资产业务的花样年、绿城等股价表现平平，鲜有机构就其盈利前景开展研究。而提出了“云平台”的世茂房地产也更多是靠业绩，而不是概念，才受到投资者的追捧。

  辉立证券地产行业分析师陈耕认为，出现这种状况，主要是因为目前房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限。“尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，但无可否认新服务、轻资产代表着地产行业一个新的方向。”陈耕称。

  正如陈耕所言，在轻资产这条路上，世联行董事长陈劲松走的相当坚定。他曾坦言，以住宅开发为主的房地产黄金十年已成过往，房地产的下半场才刚刚开始，中国房地产的服务时代也正式启幕，这个市场将带来巨大的盈利空间。