证券时报多媒体数字报

  今年1~4月份，房地产业各项指标表现疲软，其中商品房销售面积同比下降6.9%，房地产开发投资同比增长连续两个月回落，房企土地购置面积同比下降7.9%，其中4月份的土地购置面积同比下滑21%。这意味着2、3月份楼市两波密集的“降价潮”并未激活市场，没有改善开发商和购房者的预期。截至今年4月底，固定资产投资同比增速已连续11个月下滑，零售增速创2009年以来的新低，楼市下滑被认为是总需求疲软的主因。

  市场缺乏信心，直接影响房产销售，销售回款每况愈下，房企资金链恶化。经验证明，资金链好转还是恶化，是判断楼市企稳向好还是加速下滑的指示器。目前，社会平均融资成本全面高企，整体财务成本居高不下，倒逼房企加速资产周转，资金链安全对销售回款的依赖度上升。因此，相比过去，销售下滑对当前房企资金链的冲击更加致命。在楼市风险敏感度极高的情况下，资金链断裂一旦在局部发生，将以传染的方式冲击土地或房产等抵押物，威胁银行贷款安全。而以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%~50%，大量计提不良贷款拨备将直接导致信贷紧缩，经济下滑的局面会恶化。

  另一方面，如果市场悲观预期不改，全社会与房地产相关的活动都会受到很大影响。今年1~4月份的基础设施投资增速与3月份持平，但4月当月增速下滑了1.8个百分点，这与国家在基础设施领域加大“微刺激”力度不相符。地方落实基建任务和配套建设的积极性不足，制约因素就是土地出让规模下降、地方税收增长缓慢。房地产建设急剧放缓，随房地产繁荣了10多年的上中下游相关产业的建设活动也一起放缓，特别是上游的机械、钢铁，中游的建筑建材和下游的家具家电、家纺等产能过剩将全面暴露，生产者价格指数（PPI）负增长的局面无法改观。同时，这些领域也是就业集中区域，国企在此领域占主体，才给外界以“经济下滑但就业稳定”的判断，但其下滑的滞后性不能忽视。

  因此，管理层能够容忍近期不符合政策导向的地方“救市冲动”，并窗口指导各国有商业银行支持住房贷款，主要就是出于防范金融风险和防止经济加速下滑的考虑。但是，这并非楼市政策的转向，更不是货币在楼市的再次“放水”。针对这一疑虑，新华社引述习近平主席的话称，中国经济发展的基本面没有改变，仍处于重要战略机遇期，要从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态，在战术上要高度重视和防范各种风险，早作谋划，未雨绸缪，及时采取应对措施，尽可能减少其负面影响。习近平主席的表态是对“回到高增长的过去”与“经济崩溃的未来”这两种论调的否定，意味着既不太可能出台宽松刺激措施，也不会容忍经济过度下滑。

  在楼市与经济关系空前密切的背景下，经济“新常态”的提法，事实上给出了未来楼市政策的方向，这对于理清今年以来混乱的楼市政策思路，解读地方五花八门的救市举动，以及央行关于房贷的最新指示是非常重要的。

  房地产之于中国经济，不管是依赖之深，还是根治的复杂性，管理层有相当清楚的认识，但是，目前房地产发展的大环境已经发生了非常深刻的变化。首先，大周期下行让房地产的投资价值相对下降，不再是创富的最佳手段、资产配置的首选。而且，未来房地产还可能遭遇低流动性风险和税务风险，整个社会对于房地产的投资热情急剧降温。因此，通过分类微调限购政策，释放中高端收入人群的购买力，不仅调控回归市场化，更在于缓冲投资热情降温对楼市下滑的压力，这是上层容忍地方放松限购的主因。

  其次，我国利率水平将趋势性上涨，这有助于将高房价稳定下来，有助于楼市泡沫软着陆。但是，我国利率市场化之快令人乍舌，冒进的领域就在房地产，开发企业从2010年以后就基本告别银行信贷、资本市场，走上了市场化融资道路。值得注意的是，以按揭贷款为主的销售回款占银行资金来源的40%~50%，这不仅是开发商主要依赖的融资模式，而且极大地抵消了贷款、信托等融资的高成本。银行停止或减少个人住房按揭贷款，不仅影响了购房人群，而且相当于将开发商置于“断奶”境地。资金链受到冲击，房企必然降价自保，不管是楼市预期、房价地价，还是银行信贷，都会受到严重冲击。因此，尽管要遵从利率上升的大趋势，但把握好利率市场化的节奏，适度保持信贷规模是必要的，这并非是楼市资金面放水的表现。

  商业银行抛弃房贷业务，固然有前瞻性防范楼市风险的布置，更关键的是想获得可观的表外利润。但是银行表外投资更多地指向了地方平台和房地产，这事实上助推楼市风险。因此，央行关于房贷的新表态，第一层含义就是要让银行脱离“虚伪”的市场化，回归到服务实体经济的轨道上；第二层含义，在政策性住房银行未全面启动前，支持首套购房需求是国有商业银行的责任，有利于稳住楼市有效需求，降低整体金融和经济风险。  （作者单位：深圳市房地产研究中心）