证券时报多媒体数字报

  由于土地稀缺、供应不足，深圳长期都是一个卖方主导的市场，在实际交易中，卖家们总抱有“不愁卖、不降价”的心理优势。今年以来，楼市已经持续接半年的低迷期，市场已经逐渐从缩量走向价格松动的阶段，买家逐渐夺回一些“话语权”。

  笔者的一位朋友近日接到地产中介的电话，说以前看过的一套房子的业主愿意在价格上再谈一谈。今年3月，这位朋友在西乡附近看中了一套房子，希望210万成交，但业主坚持225万，双方因价格谈不拢没达成交易。 “业主当时的态度比较强硬，而我当时觉得楼市已开始降温，所以想等一等。”这位朋友表示，虽然业主愿意降价了，但自己并不想买了，还想再等一等，感觉楼市还没见底。

  “觉得没见底，还想等一等”，大约是当前刚需的普遍心理——显然价格还没有调到位，刚需们正持币观望。笔者查看了最近10周的成交数据，深圳一手房和二手房成交量都在低位徘徊，两者加起来日均成交仅200多套，这一数字远低于正常水平。再联想一下深圳多如牛毛的地铺，可以想象“粥”稀到什么程度，降价已是大势所趋。

  什么价格算调到位？目前，深圳住宅市场的均价大约为每平方米25000元。最近，有机构在深圳做了一项调查。结果显示，58.50%的受访者表示一旦房价跌幅超过20%将马上出手。另外，表示降10%以内、降10-20%将购买的占比分别为4.07%、17.20%。笔者接触的不少分析师都认为，20%大概是个临界点。不过，这也是个概数，比如原关内的一些区域，土地的稀缺性和地段的优越性都决定了其跌幅相对有限，可能房价降10%，成交量就会回暖。而龙岗、宝安一些供应十分充足的区域，房价可能跌30%才能促进成交回暖。这种分化现在已经开始出现，当前打折降价的楼盘主要就在龙岗、宝安等楼盘密集但刚需购买力不多的地方。

  从目前的行情来看，深圳房价现在仅到了松动的节点，比如开发商会推出一些特价房、充2万抵10万等活动，但降价幅度普遍有限，还没有到影响整个市场的规模。不过，行情向下是不争的事实。买卖双方的市场地位已略有调整，后市如果调控政策没有大的调整，就主要看供需力量的博弈了。现在市场还没有进入实质性降价阶段，若后市持续低迷，去化周期继续拉长，开发商意识到今年的任务、现金流出现了问题，才会采取实质的降价策略。