证券时报多媒体数字报

  受限购政策和住房消费贷款收紧影响，我国房地产市场增速在2014年开始放缓，部分楼盘甚至出现了降价销售的情况。在此种市场背景下，舆论对房地产企业资金链的质疑又开始“甚嚣尘上”。近日，A股上市公司首开股份“不幸中枪”，有媒体质疑首开股份负债率偏高，利息支出超净利2倍，并通过转载光耀地产因银行房贷收紧，多个楼盘无法交付，面临倒闭的传闻，影射首开股份资金压力大，也可能面临资金链断裂风险。

  然而，首开股份是否确实存在媒体所述的资金链断裂风险？公司是如何控制财务风险的？公司未来的盈利情况如何？就一系列问题首开股份董事长刘希模先生对笔者娓娓道来。

  负债可控，资金链安全

  笔者：能否首先简要介绍一下首开股份？

  刘希模：首开股份是首都开发控股（集团）有限公司旗下的大型房地产开发经营企业，具有国家一级房地产开发资质。公司于2001年在上交所挂牌上市，成为控股股东首开集团房地产业务的运作平台，房地产开发综合实力在全国名列前茅。上市后首开股份得到了迅速发展，营业额从2001年刚上市时的2.74亿元增长到了2013年的135亿元，增长了近50倍；与此同时，公司的净利润也从2001年的0.48亿元增长到了如今的14.2亿元，成果显着。未来，首开股份还将再接再厉，顺应市场发展趋势，进一步整合企业内外部资源，强化企业品牌形象，争取更广阔的成长空间，在继续做强做大上市公司的同时为股东带来财富的增长。

  笔者：近期有媒体质疑首开股份的负债率偏高、利息支出大,在房地产整体增速放缓的背景下很可能出现资金链断裂甚至是破产风险。作为首开股份的掌门人，您如何看待这个问题？

  刘希模：首先，房地产本身就是一个典型的资金密集型行业，财务杠杆是房地产公司为提高自有资金使用效率普遍采用的工具之一，这也导致房地产行业的平均负债水平高于其它行业。但对于房地产企业而言，高负债率并不一定就意味着企业面临资金链断裂或破产风险。

  其次，首开股份目前的负债率为83%，虽然偏高，但仔细分析可以发现公司全部767亿元负债中有201亿属于预收账款，扣除预收房款后的有息负债率仅61.4%，属于房地产上市公司中等偏高水平（2013年，证监会房地产开发与经营板块上市公司扣除预收账款的真实负债率均值为51.25%）。虽然会计上将预收账款列为负债，但这部分负债为购房者预付给公司的购房款，属于未来可确认的收入，不但不会产生任何财务费用和利息支出，还可加速公司资金周转，对未来的经营业绩形成支撑。

  再次，从公司全年资金运作的角度看，年初资金余额为131亿，计划经营收入及经营支出分别为227亿与202亿，在不考虑新增借款、购置土地的情况下，预计今年年末资金余额为156亿元，足够归还公司短期借款与一年内到期的非流动负债。

  因此，首开股份目前不存在任何资金链断裂风险，更不存在因偿债能力不足而引发的破产风险。当然，为进一步增强公司财务运营的安全性，今后我们仍会采取有效措施降低负债率，优化资产负债结构。

  笔者：您刚才也提到今后将采取有效措施，降低公司的财务风险。请问公司未来将采取的具体措施包括哪些？

  刘希模：实际上，对于如何降低财务风险，首开股份已经形成了一整套的综合解决方案。公司将从集团、上市公司和项目三个层面同时采取措施，来有效降低公司的负债规模和减少财务费用。

  在集团层面，首开集团已与多家银行签署《银企战略协议》，先后取得了520亿元银行的授信额度，确保了集团整体信贷业务的正常开展，同时也为首开集团下属上市公司首开股份业务开展提供了充足的资金保障。

  上市公司层面，一方面，随着证监会对房地产企业股市再融资的逐步放开，我们将积极推动资本市场再融资，改善首开股份的资产负债结构，降低偿债压力；另一方面，公司还将进一步拓展公司债、短融等融资渠道，争取与更多的金融机构保持良好、长期的合作关系，提升公司的信用评级水平，以更低的成本获取资金支持，以低息贷款置换高息的负债产品，从而达到降低财务费用和利息支出的目的。

  项目层面，公司将积极引进项目层面的合作方，通过引入权益融资替代债务融资，控制负债规模的扩大，提高公司净资产，也可通过合作，分担项目风险；此外，公司还会加速项目建设和推盘进度，从而加速公司资金周转，提高资金使用率。

  笔者：您刚才提到了集团获得了520亿的授信，市场对额度这么大的授信也很关注，能否详细介绍一下。

  刘希模：自2014年初至今，首开集团先后与北京银行、建设银行、华夏银行分别签署了《银企战略协议》，意向性授信额度分别为200亿、220亿与100亿，共计520亿元。520亿授信的取得，体现了银行对首开集团及其下属企业的支持，首开集团及其下属企业的资金安全性也由此得到了进一步的加强。需要强调的是，我们一定会合理利用手里的贷款资源，绝不会像有些市场人士推测的那样，首开要利用这些资金大量购置土地。

  土地储备丰富

  经营持续向好

  笔者：首开股份目前负债率较高的一个主要原因就是大量的资金用于土地储备，请问公司目前的土地储备情况怎样？这些土地储备对首开股份的持续发展有着什么样的意义？

  刘希模：首开股份2013年负债规模大幅提升，确实是因为去年公司在购置土地方面支出较大，主要原因在于公司2012年购地较少，随着项目结算，补充土地储备，特别是补充北京区域的土地储备的意愿很迫切。去年全年，首开股份在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）分别取得12块开发用地，在京外深耕城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也取得了9块开发用地，按权益计算的地上规划面积214.3万平米，公司权益出资186.4亿元。截至2013年底，公司全部土地储备约1582万平米，其中在施面积约656万平米 ，尚未开工面积约926万平米；从地区来看，我们的土地储备主要分布在北京、华北、华东及中西部的二、三线城市，其中北京地区408万平米，占全部土地储备的25.79%，其它地区合计1174万平米，占全部土地储备的74.21%。从我们近年的年报不难发现，虽然北京地区仍然是首开股份发展的立足点，但京外项目对公司业绩的贡献也越来越明显，这是首开股份致力于布局全国的体现，同时也减少了单一地区市场波动对公司整体业绩带来的影响，有利于首开股份未来的发展。

  笔者：之前您谈到了，2013年首开在北京市场补货的意愿强烈，全年在北京获得了多个项目。现在市场也在质疑，首开去年拿地太激进，土地成本太高，您怎么看？2014年，首开在拿地方面的策略如何？

  刘希模：去年在北京获取土地较多，一方面是因为北京原有的资源消耗很快，另一方面也是基于我们一贯看好北京市场。从土地取得成本来看，年初取得的孙河项目与年中获得高井2号地等项目，目前同区域的土地价格与首开的成本相比，都已经有了比较大的溢价，总体土地成本并未明显高于市场水平。除此之外，去年取得的京内地块大部分都采用与龙头地产公司（如万科、保利等）合作的方式运作，大大减少了项目后续投入对公司资源的占用，分担了合作项目的风险，也利于首开股份向龙头地产公司学习，取长补短。

  经过2013年土地储备的补充，首开股份目前可供开发的资源充足，2014年公司将在确保全年现金流安全的前提下，将重点放在通过非公开市场寻求一些市场并购和项目合作的机会上。

  笔者：首开股份将战略重心放在北京是基于什么考虑？

  刘希模：一方面，相对于其它地区，北京地区人口多，购房需求大，土地资源更加稀缺，因此也能够获得更高的毛利率水平。就首开来说，我们2013年北京地区的毛利率为40.98%，远高于北京以外地区19.46%的毛利率；另一方面，首开股份的前身北京天鸿集团公司和北京城市开发集团有限责任公司均为北京市国有大型房地产开发企业，在北京地区有30多年的开发经验，这些宝贵的开发经验使首开股份在北京地区无论是拿地还是市场把握方面都更具优势。

  笔者：能否介绍一下首开股份目前的储备项目情况及推盘计划？这些项目对公司2014年的利润的贡献如何？

  刘希模：截至今年年初，公司在施工面积约656万平米，2014年计划新开工约288万平米，复工面积约944万平米 ，计划竣工约200万平米，计划销售面积168万平米，预期同比增长34%。计划在2014年上半年推出的项目包括北京地区的熙悦山一二期、熙悦睿府·书香、常青藤、缇香郡、通州台湖公园里等；北京以外的项目有厦门领翔国际、福州香开新城、香槟国际、太原国风上观、沈阳国风润城、葫芦岛国风海岸、廊坊国风悦都、苏州山湖一号、苏州太湖一号、贵阳紫郡等。在销售上，公司将坚持加快推盘，合理定价，强调快销第一的销售策略，有效促进资金回流，缓解债务扩张的压力，保障公司现金流安全。

  截至目前，公司京内京外已有多个项目开盘销售，京内推出的熙悦山·澜庭、缇香郡、国风美唐·朗观、常青藤等项目在开盘当天均取得80%以上的认购率；京外的廊坊国风悦都项目及贵阳紫郡项目也取得良好的销售成绩，其中贵阳紫郡项目开盘一小时即告售罄，在全市洋房月均销售100套的市场环境下逆市热销。

  受益于

  “京津冀一体化”政策

  笔者：新政府上台后，“京津冀一体化”上升到国家战略层面，您怎样看待“京津冀一体化”对该区域房地产市场的影响？

  刘希模：“京津冀一体化”政策一旦落实，将极大地促进京津冀区域的整体发展，也必然带动区域房地产市场快速发展。未来，首开股份将紧紧抓住“京津冀一体化”协同发展所带来的市场机会，积极在环首都经济圈布局住宅、商业、产业园区等开发项目。

  笔者：请问首开股份在“京津冀一体化”方面有何具体布局？

  刘希模：首开股份在京津冀地区已有多个项目，如廊坊国风悦都、天津湾、天津南湖一号等商品房项目，及通州缇香郡、廊坊孵化园等项目，随着京津冀一体化的持续推进，相信这些项目的销售将取得不错的成绩，为公司带来丰厚的利润。值得一提的是，廊坊孵化园项目为“环首都经济圈”拟建的重点园区项目，占地面积达15万平米，是首开股份首次尝试的产业园区项目，目前公司正积极深化落实合作协议的细节，推动该园区土地一级开发及二级开发的合作。

  笔者：北京获取土地的难度越来越大，而首开又一直强调要保持在北京的核心优势地位，请问，今后在北京的发展方面，首开有什么新的思路和想法来保证自身的发展？

  刘希模：今年，国务院总理李克强在政府工作报告中指出要加强城镇化管理创新和机制建设，要更大规模加快棚户区改造，以《国家新型城镇化规划》为指导，做好相关规划统筹衔接。为了响应中央和北京市关于加快棚户区改造政策的方针和指导意见，首开股份将利用国有企业在该项工作中的主导地位，发挥公司在北京市连片开发的传统优势，把历史遗留问题转化成生产经营性资源，规避单一市场竞争模式风险，加快公司棚户区改造项目的推进。目前，公司主导的棚户区改造项目有三个，分别是复内危改项目、建内危改项目及饮马井城中村改造项目，三个项目分别位于西二环、东二环及东三环，建设用地面积为17.6公顷、12.14公顷及35.2公顷，合计近70公顷。除此之外，首开股份还将积极参与四环内中心城区的其它棚改项目建设，形成首开股份在北京地区有四环路内棚改项目循环启动、在五六环间（外）有市场模式规模开发的全方位良性布局。 （CIS）