证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  今年初以来，深圳住宅投资迅速降温，楼市陷入胶着状态。与此同时，商业地产却甚是火热，尤其是优质的甲级写字楼，由于供应有限，部分业主甚至趁机提高租金水平。

  7月3日，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球发布了2014年第二季度深圳写字楼市场报告称，2014年第二季度，深圳市甲级写字楼市场需求持续活跃，整体租金小幅上扬。具体来看，深圳罗湖区的平均租金环比上涨7.6%，至每月每平方米215元，而高品质物业集中的福田中心区租金达到每月每平方米人民币260元，环比上涨1.9%。对此，其研究部大中华区执行董事林荣杰介绍，过去三年，在北京、上海等一线城市租金趋于稳定之时，深圳租金一直有显著增长。而在目前全国一线城市写字楼价格趋于平稳的环境下，深圳写字楼市场仍然呈现较大的增长空间。

  高纬环球深圳分公司总经理董韶川分析，深圳甲级写字楼租金的上扬，得益于深圳第三产业的快速增长对优质写字楼的需求活跃。数据显示，目前深圳的甲级与乙级写字楼总存量约为444.7万平方米，这个数据远低于北京1000多万的供应量，而价格上，北京的写字楼租金已超过500元/平方米。与此同时，深圳的第三产业增长速度明显高于其他城市。一季度深圳全市第三产业新增投资总额约为人民币2236.4亿元，占新增投资的82.3%，战略性新兴产业2013年增长速度高于全市生产总值（GDP）增长速度10个百分点。而优质写字楼的主要客户来自于第三产业，以上数据都支撑了深圳企业未来对写字楼的需求。由于，深圳目前优质写字楼的供给比较有限，2015年前深圳的优质写字楼仍属于稀缺资源。

  当然，深圳并非所有区域的甲级写字楼都呈现一派不愁租的模样，这份报告里同时也称，深圳甲级写字楼空置率排在前三名的分别是蛇口、华强北和福田中心区，其中蛇口空置率在32%左右。造成这种空置率的原因是什么呢？

  董韶川告诉记者，企业选址有几种导向，第一是属于产业导向型，例如金融机构，其选址大多在全市最核心的区域。因为他提供的服务是属于高端现代服务业，所以他会对区域有很高的要求，一定要在最核心的商圈，具备最优质的物业。其次是成本导向型，这类行业对成本非常敏感，租金稍微高一点就很难接受，就会慢慢地溢出，这是深圳现在发展遇到的问题。原来在福田中心区有很多不能承受高租金的企业，现在正慢慢地溢出。为什么科技园有很多的客户入驻？因为科技园总体租金水平是福田中心区的一半，甚至还不到一半。而它们提供的物业素质又不是那么差，周边的配套条件还可以，于是吸引了一批对成本要求很严格的企业。第三是属于政策导向型，深圳前海就属于政策导向。政府对一些区域性的开发给了大量的优惠政策，在产业扶持或政策引导上有一定的激励政策。企业选择合适的办公地址主要就是看产业环境和租赁成本。

  蛇口遇到的情况是，过去的产业定位比较清晰，以工业性质为主导。随着时代的变化，现在工业元素在这个片区已不能再承担这个区域的历史发展，而需要一些新的产业植入。这个阶段，这个片区的产业性质是模糊的，整个产业气候还没有形成，再加上影响办公和区域发展的地缘挑战，三面环海的交通有天生的瓶颈、局限的地方，如果在交通上没有得到更大的改善，只能形成一个自成一体、跟外界联系比较弱的产业生态环境圈，这是蛇口目前面临的问题。从商业地产方面来看，蛇口不可能像前海和后海一样掀起大的波澜，商业地产的供给以及价格与其他核心商圈在竞争上相比处于劣势。