中国基金报多媒体数字报

一、 重要提示

1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

1.2 公司简介

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况

单位：股

根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］94号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的2009年第63号公告，股权分置改革新老划断后，凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另有规定的，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的10%，将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有。对符合直接转持股份条件，但根据国家相关规定需要保持国有控股地位的，经国有资产监督管理机构批准，允许国有股东在确保资金及时、足额上缴中央金库情况下，采取包括但不限于以分红或自有资金等方式履行转持义务。

本公司于2006年10月完成A股首次公开发行并上市，发行规模为15亿股。北辰集团作为本公司上市前国有股东，根据94号文及中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的2009年第63号公告，北辰集团持有的本公司1.5亿股股份目前处于冻结状态。

2.3 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

三、 管理层讨论与分析

(一)、经营环境

二零一四年上半年，面对缓慢复苏的国际经济形势，我国政府坚持稳中求进的总基调，在维持积极财政政策和稳健货币政策框架不变的同时，通过对民生领域、公共事业投资的微刺激和针对三农、中小微企业的定向降准与减税支持，加快发展方式的转变，既提振了市场信心，又实现了有效供给与需求管理相结合，经济运行企稳回升，上半年GDP增速达到 7.4 %。

1、发展物业

二零一四年上半年，在双向调控、分类指导的宏观调控背景下，房地产市场受信贷收紧和购房者观望情绪等因素影响，成交量明显下降，成交价格增速逐步回落，土地市场有所降温，虽然楼面价格继续上涨，但成交溢价率呈现收窄趋势。根据国家统计局数据（下同），二零一四年上半年全国房地产市场商品住宅销售面积为 42,487 万平方米，同比下降 7.8 %，商品住宅平均销售价格为人民币6,033元/平方米，同比下降1.5%。

北京房地产市场在严格限购、限贷政策和预期自住型商品房集中入市的综合影响下，需求难以有效释放，成交量大幅下滑，虽然交易价格继续增长，但增速有所回落。土地市场尽管较二零一三年同期大幅增长，但呈现出前高后低走势，二季度成交金额和溢价水平均较年初明显下滑。二零一四年上半年北京市商品住宅销售面积和销售金额分别为385万平方米和人民币765亿元，同比分别下降35.7%和31.9%，平均售价为人民币19,838元/平方米，较去年同期上升5.9%。

长沙房地产市场由于购房者观望情绪加重，成交量和去化率有所回落，但销售价格仍保持相对平稳。二零一四年上半年长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为524万平方米和人民币295亿元，同比分别下降26.1%和28.2%，商品住宅成交均价为人民币5,628元/平方米，与二零一三年同期基本持平。

2、投资物业（含酒店）

北京投资物业（含酒店）市场在供求关系和市场变化的背景下，各细分业态呈现分化走势。其中写字楼市场新增项目供应有限，随着需求快速释放，不仅租金水平小幅上涨，而且第二季度的净吸纳率更创下八个季度以来的最高值；高星级酒店和餐饮业态由于市场和需求的调整，行业表现和经营业绩均出现不同程度的下滑；会展市场在北京市强化“文化中心”、“国际交往中心”功能定位的背景下，对相关行业的带动作用愈发明显，成为发展区域经济的重要推动力；公寓市场供应量变化不大，服务式公寓平均价格和出租率保持平稳增长。

3、商业物业

二零一四年上半年北京市社会消费品零售总额为人民币4,272.7亿元，同比增长7.5%。与此同时，随着商业项目供应持续增加和网络购物规模的高速增长，北京市商业物业的竞争愈发激烈。为应对市场竞争和需求变化，通过改进品牌组合、引进生活体验式和娱乐业态的方式，调整和丰富服务功能，已成为传统商业创新发展和抵御电商冲击的主流模式。

(二)、报告期经营回顾

二零一四年上半年，面对形势的变化和激烈的竞争，公司及时调整营销策略，积极应对市场变化，在不断提升项目开发管理能力和全力打造北辰会展功能区的同时，加速推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略的实施，土地储备稳定增长，管理输出再接再厉，公司可持续发展能力不断提升。

二零一四年上半年，公司实现营业收入人民币258,989.8万元，同比下降9.66%。受房地产项目开发结算和星级酒店市场变化的影响，利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币37,585.1万元、27,487.7万元和23,796.0万元，同比分别下降23.96%、25.67%和33.12%。此外，报告期内公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。

1、发展物业

报告期内，公司致力于加快项目开发周转速度，通过对市场形势的研究和分析，力争做到准确把握项目定位，并采取有针对性的营销策略促进销售。在北京区域，高端项目长河玉墅在工程建设加快推进的同时，成功举办了项目的启幕活动，实现蓄客近50组，并在取得预售许可后，为下半年销售计划的实现奠定了基础。碧海方舟别墅项目继续推进已认购客户的签约工作，报告期内实现合同销售金额人民币3.1亿元。此外，顺义马坡项目和北辰福第A09商业公建也将在下半年具备入市销售的条件。

在长沙区域，北辰三角洲项目作为正在崛起的城市副中心，依托于集商业、居住、休闲、商务为一体的全国最大城市综合体的定位，开发和销售一直处于区域领先水平。截止二零一四年上半年，北辰三角洲项目累计实现开工面积250万平方米，累计竣工面积139万平方米，分别占总建筑规模的46%和25%，项目开发建设已全面展开。随着部分组团竣工入住、A1区商业公建即将投入使用和项目持续热销，北辰三角洲不仅商务、商业氛围日趋成熟，更荣获“中国最具投资潜力商业地产项目”的奖项。报告期内，北辰三角洲项目实现销售面积5.3万平方米（共计430套），合同金额（含车位）人民币58,210万元，作为上半年长沙房地产市场的销售冠军和长沙楼市普通商品房类综合竞争力第一名，项目住宅的平均售价达到人民币9,150元/平方米。在北辰三角洲项目顺利推进的同时，二零一四年四月，公司通过对长沙世纪御景房地产有限公司的增资，获取该公司51%的股权，新增北辰中央公园项目（暂定名）土地储备90.6万平方米，进一步奠定了公司在长沙区域市场的领先地位。

二零一四年上半年，受房地产开发项目结算周期以及结算产品结构变化的影响，发展物业实现营业收入人民币141,092.5万元（含车位），同比下降13.66%，税前利润为人民币29,928.1万元，同比下降15.87%。报告期内，发展物业实现开复工面积200万平方米，竣工面积50万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币112,556万元（含车位）和6.5万平方米。

2、投资物业（含酒店）

二零一四年上半年，受市场变化的影响，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币97,145.7万元，同比下降3.01%，在不考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币28,980.8万元，同比下降12.74%。面对市场变化，公司及时调整经营措施，积极拓宽经营思路，一方面充分利用投资物业（含酒店）业态丰富、联动性强的优势，有效抵御了市场变化带来的经营风险，另一方面加速推进品牌扩张和管理输出，相继获得南昌国际会展中心和北京雁栖湖国际会展中心的委托经营权以及南昌国际会展中心配套酒店的委托经营管理，不仅实现了酒店品牌输出管理的突破，更为公司重资产投资型业务与轻资产服务型业务并行发展奠定了坚实基础。

国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展功能区的核心，报告期内共计接待了787个会议和74个展览，分别较去年同期增长177个和38个。其中，随着京交会等品牌项目再次落户和即将接待二零一四年亚太经合组织（APEC）会议所带来的知名度及影响力的提升，国家会议中心日益成为北京乃至全国大型会议活动的重要选择。北京国际会议中心深耕中小型会议市场和新兴培训市场，通过加强市场开发力度、差异化市场定位和特色经营提升服务水平，经营业绩保持稳定。

写字楼业态不断优化客户结构，通过合理调整续约价格，积极开拓高端客户，出租率和租金水平继续稳步提升，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。

酒店业态积极应对市场变化，在加大婚宴、大众餐饮和商业活动开发的同时，利用房价杠杆开展特色营销，培育新的增长点，房价和出租率优于行业平均水平。

公寓业态针对产品差异化和客户多元化的经营特点，着力优化客源结构，提高常驻客源比例，持续提升服务水平和客房舒适度，出租率高位运行，平均价格稳中有升。

3、商业物业

商业物业面对激烈的市场竞争和电子商务的冲击，不断调整、丰富商品结构与商业品牌，加强各项目联合推广和市场营销的力度，经营业绩保持稳定。

二零一四年上半年，商业物业实现营业收入人民币15,734.5万元，同比下降9.99%，实现税前利润人民币174.4万元。

(三)、行业竞争格局和发展趋势

二零一四年下半年，我国将继续坚持稳中求进的工作总基调，在保持宏观经济政策连续性和稳定性的基础上，全面深化经济体制改革，把改革贯穿于经济社会发展的各个领域和环节，通过货币政策、财政政策和公共投资领域的微刺激，着力提振市场活力，加快发展方式转变，充分发挥消费的基础作用，切实提高经济发展质量，促进国民经济持续健康发展。

就发展物业而言，从需求来看，二季度中国人民银行发布“央五条”明确支持首套住房的按揭贷款，加之部分城市针对限购政策的微调，预计购房人的观望情绪将有所缓解，房地产市场的需求有望回升，并刺激市场短期上扬。从供应来看，由于前几年供应的土地已逐渐进入上市周期，下半年的销售压力将有所加大。整体而言，受供过于求的供需矛盾影响，“去库存”将成为房地产企业追求的重要目标，房地产市场也将在波动发展中完成阶段性调整。

就投资物业（含酒店）而言，北京市强化“文化中心”、“国际交往中心”的城市功能定位，将为北京的会展经济和服务经济快速发展创造历史机遇。此外，二零一四年七月二十五日北京发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，为实现首都北京的城市功能和战略地位，除高端产业功能区外，五环路（南部为四环）内将禁止新建酒店、写字楼和展览等大型公建设施。随着需求的持续增加和潜在供应的逐步减少，部分业态供过于求的局面有望缓解，存量物业的经营水平也将有望提升。就商业物业而言，国家和政府有关部门将紧紧围绕扩大内需的战略基点，构建扩大内需的长效机制，着力增加社会消费需求，增强消费对经济增长的基础性作用，进而为商业物业发展提供了广阔的市场前景。

(四)、公司发展战略

面对复杂多变的经营环境，公司将加强对政策和市场变化趋势的前瞻性研究与预判，紧抓市场机遇，持续推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大战略的创新发展，为公司可持续发展注入新的动力。二零一四年下半年，公司将严格控制成本费用开支，继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。

1、发展物业

公司将深入研究市场形势变化和发展趋势，以客户需求为导向，在努力打造项目精品、提高收益空间的基础上，加强标准化体系建设，加快项目周转速度，着力提高项目开发和综合管理能力。此外，公司还将积极寻找市场机会，继续通过公开交易和收购兼并等方式，在巩固现有发展区域的同时，积极拓展新的城市，持续增加土地储备。北京区域，公司将以加快工程进度、追求运营效率为目标，快速推进长河玉墅、顺义马坡项目和北辰福第A09商业公建等项目的开发建设与销售筹备，通过准确的客户定位和有针对性的营销策略，力争项目开盘热销。

长沙区域，随着长沙北辰洲际酒店的开业运营和A1区商业公建后续投入使用，北辰三角洲项目“中国中部创新型商务商业中心”的定位和功能布局将更加完善，区域优势和领先地位也将愈发突出，并进一步提升项目的影响力、吸附力和综合竞争优势，从而确保项目持续热销。此外，北辰中央公园（暂定名）作为公司在长沙市南部地区打造的新亮点，随着工程建设全面展开和下半年择机开盘入市，两个项目南北呼应，在进一步提升北辰品牌形象的同时，公司在长沙房地产市场的占有率和领先地位也将显著提升。

二零一四年下半年，公司预计实现新开工面积98万平方米，开复工面积248万平方米，竣工面积34万平方米，力争实现销售面积36万平方米，签订合同金额（含车位）人民币52.6亿元。

2、投资物业（含酒店）

公司将以北京市强化“文化中心”、“国际交往中心”的城市功能定位为契机，充分利用投资物业（含酒店）业态丰富，联动性强的综合运营优势，积极应对市场形势变化，确保资产经营保持稳定，并努力将现有物业升级改造和长沙北辰洲际酒店开业的折旧摊销费用对业绩的影响降至最低。此外，公司还将利用即将接待二零一四年亚太经合组织（APEC）会议的难得机遇，充分展示北辰的接待服务与运营保驾能力，全力打造并提升北辰的品牌形象和行业影响力，积极推进会展和酒店业态的品牌扩张与管理输出，着力探索重资产投资型服务与轻资产服务型服务并行发展的模式。

3、商业物业

商业物业将针对零售市场变化，重点加大招商营销推广力度，调整有形店铺经营组合及服务功能，通过实施精细化管理和商业经营模式创新，努力提升资产运营效率和综合服务能力。

4、融资工作和资本开支

公司将加速项目开发和周转速度，强化资金运作的统筹安排，利用“总部融资”模式的优势，降低融资成本，提高资金的使用效率。此外，针对金融市场的变化，公司将积极借鉴行业先进经验，继续深化融资渠道和融资模式的创新，结合对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，进一步提升公司可持续发展能力。

二零一四年下半年，公司预计固定资产投资人民币2亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

(五)、公司可能面对的风险

1、市场风险

在加快城镇化进程和人口红利作用的带动下，预计房地产市场由于供需变化导致的矛盾仍将长期存在，为引导和促进在国民经济中具有重要地位的房地产行业能够持续稳定健康的发展，针对房地产行业的各种管理手段也将长期存在，由此给公司房地产项目整体运作带来一定风险。

针对上述风险，公司将通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，积极应对市场变化，完善和优化产品结构，创新营销推广模式，加快项目开发和周转速度，从而进一步提升公司核心竞争力和可持续发展能力。

2、销售风险

房地产开发是周期长、环节多、投资大的系统性工程，随着当前信贷收紧的持续和观望情绪的蔓延，对潜在客户的购买力和购买意愿将产生一定程度的影响。此外，由于房地产项目运作周期较长，如果在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者的需求变化并做出快速反应，可能对产品销售造成一定影响。

针对上述风险，公司将注重市场形势变化，以客户需求为导向，加大对刚需产品的研究与开发力度，加快项目周转速度，抵御市场变化所带来的销售风险。