中国基金报多媒体数字报

  华夏幸福于8月18日晚间公告了2014年半年度财务报告。财报显示，公司今年上半年实现销售额242.13 亿元，较上年同期增长52.20%，在2014年上半年中国房地产企业销售增速TOP20中排名第二；实现归属母公司所有者的净利润23.01亿元，较上年同期增长30.06%，业绩增速明显高于传统房地产企业的平均值。

  华夏幸福之所以能够在房地产行业整体表现不佳的情况下保持业绩高速增长，主要归功于公司独特的产业新城模式。在“固安样板”获得成功后，华夏幸福开始在包括环北京、环上海在内的多个核心城市圈复制产业新城业务，这种“多点开花”的产业新城布局为公司当期及今后的业绩增长提供了可靠支撑。

  新城业务发力

  逆势实现业绩高增长

  华夏幸福的具体业务分为产业新城开发建设和城市地产两大类，前者主要涉及整个园区的区域开发和运营服务，包括园区的基础建设、土地整理、住宅及工业厂房的开发、招商引资以及企业入园后的物业管理服务等；城市地产业务则主要从事城市的住宅、酒店、物业的开发。截至目前，产业新城开发建设业务占公司全部销售额的90%以上，为华夏幸福的最主要业务，这也是公司区别于其他传统房地产开发商的地方。

  凭借独特的新城开发模式，华夏幸福在宏观经济放缓、限购限贷的不利宏观环境下，近几年仍然实现了业绩的持续高速增长，公司2011年—2013年实现的营业收入分别为77.9亿元、120.76亿元和210.6亿元，年复合增长率高达64.4%；实现的归属于母公司股东的净利润分别为13.58亿元、17.84亿元和27.15亿元，年复合增长率也达到了41.49%，位居行业前列。

  今年上半年，华夏幸福依然保持着业绩的强劲增长，1-6月实现营业收入113.82亿元，较上年同期增长29.58%，实现归属于母公司股东的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。从业绩构成看，产业新城业务实现销售收入103.82亿元，同比增长36.19%，占全部销售额的92%；城市地产及其他业务实现营业收入约10亿元，同比减少12.48%，占当期全部营业收入的8%左右。值得一提的是，公司投资运营的园区今年上半年新城新增签约入园企业36家，新增签约投资额211.8亿元，大幅高于去年同期28家新增入园企业和102.4亿元的新增签约投资额。不仅如此，华夏幸福今年上半年还新拓展了2 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于北京房山和河北任丘。另外，公司与南京市溧水经济开发区管委会、保定市人民政府就合作开发建设经营江苏溧水及白洋淀科技城约定区域分别签署合作框架协议。

  固安样板复制空间大

  产业新城业务进入扩张期

  华夏幸福近些年的发展之所以如此迅速，一个非常重要的原因就是公司“固安样板”的成功。在固安，当地政府和华夏幸福创造性地采用了“政府主导，企业运作”的运营机制，在明确权、责、利的基础上进行市场化、企业化的运作，企业主要提供包括城市发展定位和空间规划、产业促进、城市公共配套服务、城市建设、城市运营等一站式解决方案。

  “固安样板”的一个明显优点是解决了传统园区开发的资金和招商的瓶颈，可实现政府与企业的双赢，受到了地方政府的广泛欢迎，因此有望获政府大力推广。

  截至2013年12月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业近400家，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业等，形成了生物医药、航天、新一代信息技术、汽车零部件、高端装备制造等五大新兴产业集群，实现签约投资额超600亿元。

  报告期内，固安产业新城在原有基础上又新增入园企业14家，新增签约投资额85亿元。

  在盈利模式方面，华夏幸福“固安样板”有土地整理、基建、商品房开发和招商引资、运营服务等多个盈利点。和传统的业务模式相比，华夏幸福的产业新城模式中，有多层次的盈利点，可以支撑和协调其短期业绩，并为长期可持续的业绩提供保障。在“固安样板”模式获得成功后，华夏幸福便将此模式复制到核心城市的其他地区，以实现“聚焦大北京，做大环上海”的战略布局。据统计，公司近3 年公司在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设超过20个产业新城和城市产业综合体，今年上半年又开始布局环武汉经济圈。

  截至目前，华夏幸福已在环北京周边已经签订多个园区。其中，今年5月与房山区人民政府签订的北京张坊的园区项目标志着公司将“固安模式”正式复制进北京；而保定、任丘、逐鹿园区项目的拓展标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围，战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。

  借助产业新城优势

  强势进入创投领域

  华夏幸福产业新城模式另一个重要优点就是其特有的开放性的平台属性，能够聚集、整合多样化的商业、产业、资本等外部资源，衍生出各色各样的传统业态和创新业务，通过合理的制度设计，进而创造出永续发展的互利共生的生态系统。

  产业新城这种开放性的平台属性和聚集的丰富的产业资源或将为华夏幸福进入创投领域提供极大的优势。目前公司仅固安园区的入驻企业就超过百家，为公司涉足产业投资领域提供了优质的投资蓄水池。

  今年3月，华夏幸福通过香港全资子公司环球产业投资在美国硅谷设立产业孵化器，标志着公司强势进入创投领域。该孵化器设立的主要目的是培育和孵化高新技术项目，针对不同生命周期的企业，公司可衍生开展VC、PE等股权产业投资业务。通过对孵化器及园区内企业的股权投资，华夏幸福不仅可长期分享优秀企业的成长，获得投资收益；另一方面，若海外企业归来入驻公司园区，不仅能直接为公司带来落地投资额的分成收益，还能通过企业和园区的正反馈效应带来园区的发展升级。

  （深圳怀新企业投资顾问有限公司）（CIS）