中国基金报多媒体数字报

  在现代社会，不动产是最大宗的财产或资产，一般占居民家庭总财产或总资产80%左右。不动产对居民生活意义重大，主要源于附着在不动产上面巨大的公共服务价值。这里讲的公共服务是广义的概念，不仅包含城市基础设施、市政设施、教育医疗、公共安全等，还包括因资金、资源和人口在城市集聚，带来了行业分工细化、城市功能分区和规模经济，从而产生了多样的就业机会、更高的收入、更好的人生发展前景和更丰富的生活等。

  而政府提供这些公共服务的成本，则会分摊到每一个享受这些公共服务的城市居民头上。由于公共服务价值的高低，最明显地体现在不动产的市场价值上，对不动产征税也就成了分摊并回收公共服务供给成本最公平的方式。某个人拥有城市不动产的数量越多、价值越大，则其占有的公共服务资源也就越多，对其征收的不动产税就应该越多。

  公共服务具有规模经济的特征，城市集聚的人口越多，提供某一公共服务设施（如地铁、歌剧院）的单位成本就越低，因此，城市政府总是希望流入到本地的人口越来越多，从而形成公共服务供给的良性循环机制。当然，公共服务比较差的城市，其不动产价值就会降低（如汽车产业萧条后的底特律），居民也会用脚投票（逃离这些城市）。

  从本质上看，不动产税是公共服务型政府的必然选择，因为不动产税制能激励政府最大限度地提供公共服务，而且是公共服务融资的可持续模式。首先，这一模式形成了政府财源可持续增长的机制。公共服务越好、不动产价值就越高、居民和产业就会大量迁入、税源得到涵养、公共服务成本下降，形成良性循环；其次，这一模式可以有效避免政府短期行为和过度负债。在这一模式下，政府供给公共服务在先（通过资本市场债券融资）、征税在后，只有公共服务质量提高了，不动产税基才能扩大，这就避免了卖祖宗田，断子孙路的弊端。

  目前，我国政府公共服务供给靠一般税收和土地财政，一般税收维持政府机构运转（即吃饭财政）或一般公共服务供给，而城市化快速推进时期所增加的公共服务供给（主要是城市基础设施、市政设施）基本转向了土地财政，土地财政虽然满足了筹集公共服务资金的需要，但无法与未来公共服务供给质量关联，政府总是倾向于短期内做高土地出让价值、做大不动产供应规模，而对公共服务的改善兴趣不大，这是目前我国城市高房价、供应过剩和需求不足（中低收入人群无力购房）并存的原因，也是阻碍外来人口融入城市和集体土地平等入市的原因。未来房价进入下行周期，土地财政的融资模式也走向尽头，因此，必须在这一局面出现之前转变政府融资模式，而向不动产税制过渡是必然的选择。

  目前，我国在不动产登记领域存在着登记缺失、权属复杂、集合等级程度低的问题。首先，老旧房屋、小产权房、部分特权占有的不动产、集资建房等登记缺失情况很普遍。即使有登记的记录，也存在着产权实物边界、权利边界、权利人不清楚的现象。特别是，近年来由于人口流动、土地征收、城市外延扩张和规划调整，不动产登记事实上缺失的问题就更加严重；其次，我国不动产权属现状非常复杂，根据所有权分为国有与集体所有，国有不动产又有住宅、商业、办公、工业厂房等。而住宅又有房改房、未房改房、经济适用房、集资房、单位产权房、商品房等。此外，不动产登记还存在多个部门分头管理的问题，集合登记程度很低，如建设部门或政府发房产证和宅基地证，国土部门发土地使用权证，而不同部门之间对不动产登记存在管理标准不一、规制不统一，事实上也是产权的不完整，这不仅给不动产产权违法行为创造了空间，也导致无法征收不动产税。

  因此，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础，也是落实《物权法》“物权法定、公示公信”原则的唯一途径。经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），也就具备了征收不动产税的基础。在此基础上，根据基本不动产需求免税的原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产，将一律进入征税范畴，并根据不动产的基本情况（坐落、年代、地价、产权形式等），评估房屋的市场价值，按章征税。

  一旦不动产税成为地方主体税种，地方政府就必须把税收收入用在公共服务上，这样才能保证税基不断增长。这样的话，就实现了向公共服务型政府转型的目标。在房产税框架内，地方政府谋求的是税收收入的最大化，而不是经济总量的最大化，这就需要吸引更多的人群、产业进入本地区，二元户籍制度的藩篱、集体土地入市的障碍也就被打破了。

  由于不动产登记明晰了所有不动产所有人的产权，包括拥有农村宅基地和耕地事实上所有权的农民。在城市积聚效应带来更高收入水平、就业机会的吸引下，外来人口可以选择卖掉农村不动产所有权而进入到城市。这样，因为人口积聚，不仅公共服务产品（教育和医疗）边际成本降低了，而且不动产税制下过多占有不动产的人少了，住房的成本也降低了。而且，人口积聚也带来第三产业的发展，有利于建成消费型、内需型经济。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）