中国基金报多媒体数字报

  降价了！对于很多怀着住房梦的年轻人来说，这似乎是个好消息；对于中央政府而言，终于打破了房地产调控“屡战屡败，屡败屡战”的怪圈，权当一雪前耻。然而，当前的一切并没有发生本质性改变，无房者的高兴不会真正换来属于自己的住房，中央政府也会发现自己不得不维持“钢丝上的平衡”。为什么？因为所谓的刚需早已阵亡，住房的民生属性已经被高房价彻底冲洗，房地产变成了一个彻头彻尾的投资游戏。

  长期以来，对“刚需”的迷信支撑市场的虚幻神经，为了证明刚需神话的存在，甚至搬出一个个丈母娘来站台。到底什么是刚需，有人给出了最直白的解释，即涨不涨价都得买。的确，人类离不开衣食住行，也逃不了生老病死，但是，住的需要（need）和买房的需求（demand）不是一回事。毫无疑问，住是刚性的需要，但是住可以通过多种渠道得到满足。正常情况下，买房子是一个主要渠道，但还包括租房、借住在父母家等。然而，商品房价格现在已脱离地球引力，经济学上没有支付能力的“需要”根本成不了“需求”。因此，所谓的“刚需”早已在房价的过快上涨中阵亡了，这也是为何听见很多无房者，包括我自己，经常说“房价降不降和我关系不大”，因为我们根本就不在这个市场中。

  与此同时，即使有一部分需要转变为了需求，那也不必然就是媒体和开发商笔下的刚需。首先，所谓需求，反应的是需求量与价格之间的关系，房地产市场并不存在所谓涨不涨都得买的特殊性；其次，也是最为重要的，房地产有双重属性，在脱离老百姓支付能力之后，房地产已变成了一个投资游戏，遵从的是投资的逻辑。这些年，政府调控一直强调抑制房地产市场的投机行为，只不过投资者更聪明，他们把政府和政府调控引入了投资游戏的局，最后的结果大家都见到了。

  当前，房价已经开始小幅松动了，但后市如何还很难判断。正如本人之前的文章所言，一方面，为了安抚离场的大多数，政府不得不做出姿态要抑制房价上涨，另外一方面，为了稳住经济增长和就业，又不能让房地产市场进入断崖式下跌。所以，长期以来房地产调控的实质目标是具有浓重中庸色彩的“稳”，调控理念难逃“钢丝上的平衡”。这从当前各级地方政府纷纷松绑限购中一览无遗。所以说，当前绝不是无房者值得欢呼的时刻，更不是政府举杯庆贺的时刻。当前，投资者离场的情绪不断升温，但是，只要他们认定政府还是坚持上述调控理念，即使暂时离开也会再次回到市场继续获利，因为政府求“稳”诉求会给市场提供套利机会。

  不过，情况并不是如此悲观，只要新一届政府肯对症下药，房地产市场的“健康发展”还是可以实现的。今年的政府工作报告提出了“分类调控”的概念，如果翻阅当时的各种解读和评论，尤其是所谓的“二线下调，一线稳住”的论调，我们会发现形势比人强。笔者认为，分类调控之所以没有出现专家口中的分类效果，原因是他们没看清楚一点，即房地产市场的根本问题是民生和经济属性的分离，而不是城市间的分化。所以，正确的做法是要分对类，对于贴着民生标签的住房问题，政府要兜底，对于贴着投资标签的房地产市场，政府则要松手。

  （作者系国家发改委经济研究所副研究员）