中国基金报多媒体数字报

  证券时报记者 郭渭鹏

  连续多日与位于江西南昌赣江之滨的“紫金城”商铺业主面对面的交流，江中集团董事长钟虹光的神色中多了点疲惫。

  8月16日，江中集团在江西当地多家媒体刊登了《关于终止支付紫金城商铺委托经营收益的公告》。为了让业主更好的了解相关情况，钟虹光于8月18日至24日连续7天，与业主见面交流。据江中集团纪委书记、工会主席刘耀明介绍，只身与业主连续7天面对面的交流，也是由钟虹光自己提出来的。

  没有中间环节，直接面对一拨又一拨紫金城商铺的业主，对江中集团董事长、江西时商法人代表长钟虹光来说，江中集团礼堂会议室的主席台可谓是高处不胜寒。毕竟，还有900余名未退铺的业主，且江西时商的“十年回租”正因为破产而沦为一纸空头支票。

  商铺变“伤”城

  “卖的时候挺起劲，招商的时候噩运来了，我们知道是跌入了漩涡。”这是钟虹光对紫金城购物中心项目的回顾。

  承认项目失败，也需要巨大的勇气。紫金城购物中心由上市公司中江地产（600053）开发，2006年前后推向市场，为快速回笼资金，分割出售商铺7.2万㎡，售给3141户业主，销售均价1.6万元/㎡。购买了紫金城商铺的业主，可将商铺返租给江中集团全资子公司江西时商，由江西时商统一对外招商运营，江中集团作为担保方。

  建设部在2001年公布的《商品房销售管理办法中》中规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年7月，建设部发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，再次明确“售后返租”、“返本销售”等为房地产广告命令禁止的内容。部分企业便采取了移花接木的做法，不直接运营“售后返租”商业，而交由独立的商业运营公司来经营管理。江西时商便是江中集团打政策擦边球的产物。

  种瓜得瓜，种豆得豆。商铺分割销售这一做法虽然资金回笼快，但也为紫金城购物中心后来的招商埋下了重重隐患。刘耀明曾在紫金城开盘期间负责销售和商业的招商工作。刘耀明介绍，紫金城项目组至少联系、拜访过2000余家商户，仅他个人就联系了200余家商户，但由于商铺业主众多、产权分散，令所有前来洽谈的商户望而却步。

  其间，江西时商投入大量资金，聘请专业团队，进行招商运营，甚至采用3年免租的条件来吸引商家。但由于2017年后商家将面临与数千个业主洽谈商铺租赁价格的局面，致使紫金城招商一直难有进展。江中集团与江西时商在致业主的公开信中确认，在紫金城前期招商过程中，也曾邀请万达集团进驻，但王健林在考察后委婉地表达了不合作的意愿。

  紫金城购物中心自2007年运营至今，依然是“空城”一座。而“紫金城”商铺产权分散的现状，似乎就成了一个必须解开的“死结”。

  2012年12月，江中集团和江西时商共同向“紫金城”商铺的全体业主致信，希望以业主投资额的150%收回商铺。截至2014年7月，共有2226户业主已经办理退铺手续，尚有915户业主没有退铺。为鼓励业主退铺，江中集团还承诺，只要没有退铺的业主有收益，已退铺的业主同样享有。

  直到今年上半年，江中集团和江西时商还一直在艰难的兑现当初的承诺。据记者了解，截至目前，江西时商已向业主支付委托经营收益约5.12亿元，再加上江中集团为收回商铺向业主支付的溢价部分4.23亿元，7.2万㎡商铺分割销售已给江中集团带来账面损失约10亿元。截至江西时商6月份被南昌中院裁定破产，江西时商向江中集团负债约5.6亿元。后续915户商铺如果全部收回，江中集团还需支付约2亿元的溢价。这都让本已捉襟见肘的江中集团雪上加霜。

  无源之水难成溪。由于紫金城商铺至今闲置，2014年5月20日，江西时商向南昌中院申请破产，6月26日，南昌中院裁定江西时商破产。此后，江中集团收到破产管理人的通知，原江西时商与业主签订的《委托经营管理合同》于7月20日解除。

  江中集团与未退铺业主的纠纷陷入僵局。上海杰赛律师事务所王智斌认为，债务人破产并不影响担保人的担保责任，即便债务人破产，债权人仍然有权要求担保人进行赔偿，赔偿范围以担保合同或担保条款约定的担保范围为，担保范围之外的债权，由债务人以破产财产按比例清偿；在债务人破产的情况下，债权人无权要求继续履行合同，只能要求赔偿损失，预期利益是否可作为损失主张，取决于多方面因素，如合同中违约责任如何约定，实际履约情况等等。

  中江地产成弃子

  城门失火，殃及池鱼。紫金城招商不成功，返租难以兑现，既伤了业主的心，也浇灭了江中集团的商业激情。江西时商，本暗含“江西时髦的商业中心之意”。作为开发商的中江地产，也逐渐成为江中集团的弃子。

  2011年后，江中集团实施存续式分立，分为新的江中集团和中江集团，后者成为中江地产的控股股东。中江控股通过持有中江集团48.82%的股权，间接控股中江地产。2013年以来，中江控股两次将其持有的中江集团48.82%股权，与江西中医院持有的中江集团2.19%股权在江西省产权交易所挂牌转让，但均遭流拍。据钟虹光透露，中江集团48.82%股权未来不排除第三次挂牌。

  紫金城购物中心可供出售的商铺面积为21万㎡，在分割出售的同时，江中方面还为自己预留了约13万㎡的商铺。这部分商铺大部分就留在了中江地产的账面上，挤占了中江地产的资金。

  截至2013年末，中江地产存货为24.71亿元，紫金城项目就占据了九成以上。利息、沉淀资金，都给江中地产带来了巨大的资金压力，也无力再拓展其他项目。到2014年上半年，中江地产的净资产收益率已下滑至2.19%。

  沉舟侧畔千帆过，在紫金城购物中心冬眠这几年，也是南昌城市综合体持续放量的时期，南昌恒茂梦时代广场、铜锣湾（国际）广场等多个城市新商业已经亮相。据业内人士预测，南昌市未来还有十余个大型综合体项目将在近几年面世，商业服务用地规模超7000余亩。

  夏夜，若大的紫金城购物中心只留下几个看家护院的工人。但华灯初上的英雄城南昌，绵延八公里的赣江两岸已是灯光璀璨。“一江两岸”的城市新格局也让南昌商业生态的变化不断提速。

  根据去年12月出台的《南昌市商贸服务企业发展规划（2011-2015）》，到明年南昌市大中型商业网点将拓展到250多个，并将新增多个大型商业中心、大型百货等业态，构成以市级-区级-组团区的南昌市三级商业体系形态，其中市级指的是八一广场商圈及红谷滩商业中心，后者与紫金城隔江相望。江中集团和部分商铺业主博弈的局面，正在让紫金城购物中心失去良好的发展机遇。