中国基金报多媒体数字报

  证券时报记者 靳书阳

  近日，雅居乐、富力地产等二线房企高管在出席半年度业绩发布会上纷纷表示，下半年仍将维持谨慎保守的拿地策略。

  与以往不同的是，房企在土地出让市场不景气的时期没有逢低进行吸纳，一方面是因为一些公司的既有土地储备足够未来数年的开发建设。另一方面，更重要的原因是整体市场的土地价格并未降至预期水平。

  最新的月度统计数据，预示着土地出让市场的萧条。中原地产市场研究部统计，7月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及杭州、南京等36个二线城市合计土地出让金为1054亿元，比2013年同期下降46%。土地出让的平均溢价率仅为5.5%，这一数据为历史最低值。

  越秀地产执行董事陈志鸿日前在出席半年度业绩发布会时对媒体表示，“上半年越秀拿地比较保守，仅拿了杭州一个项目。但是，拿地保守不是因为资金的问题，越秀地产手上的资金还是比较充裕的。”越秀地产董事长张招兴随即补充说，“买地也要随行就市。”

  华南五“虎”之一的雅居乐，也采取了类似策略。

  相较于2013年超百亿拿地的激进，今年上半年雅居乐的土地购置支出仅为22.1亿元。“今年我们的拿地策略非常审慎，比较保守”，雅居乐董事会主席陈卓林表示，当前还将采取保守的拿地策略，“公司现在有4200万平方米的土地储备，足够支撑5年每年超过800亿的推货量。”

  除了开发商土地储备较为丰富，对于土地市场现状整体遇冷的原因，在资深从业人士看来，还是因为价格并未下降，尤其是在2013年土地价格大幅提升的背景之下。

  富力地产董事会主席李思廉分析，如果楼价没涨，地价也不下降，土地自然会卖得很慢。从目前中国大城市的情况来看，政府的拆迁成本没有降下来，地价很难下降，因为谁都不愿做亏本买卖。地价不降，开发商只能观望。时代地产董事会主席岑钊雄在回答证券时报记者提问时表示，虽然今年出让地块的溢价率较去年同期已经大幅下降，甚至出现很多零溢价成交的地块，但就出让价格的绝对水平而言，仍然不算便宜。

  陈卓林认为，拿地的要求中，最重要的一点在于价格合理，即使在一线城市。从供求关系考虑，很多人认为一线城市项目不愁卖，但是如果地价太贵也不划算。

  作为一线城市土地市场的风向标，北京在上月底出现了三年多以来的首次土地流拍。7月29日，北京5个地块公开竞价，豪宅聚集区孙河的两块宅地，由于截至挂牌竞价截止时间并未收到房企报价，最终流拍。这是2011年4月，北京顺义区仁和镇梅沟营村两宗住宅用地流标之后，三年多来北京土地市场首现流拍。中原地产首席分析师张大伟表示，起拍价过高是孙河两地块流标的最主要原因。

  从一些房企的财务数据来看，由于购地款占据了房企成本支出的大头，假如受市场下行影响，最终成本不能完全转移至购房者，房企毛利率必然会受到影响。

  以绿城中国为例，2014年上半年，公司毛利率为25.67%，同比下降5.2%。公司在半年报中明确表示，毛利率下降的主要原因，缘于期内结转的楼盘大部分是2009年拿地的高地价项目。报告披露，以杭州兰园、合肥翡翠湖玫瑰园项目为例，上述两个项目土地价格占确认销售均价的比例高达45%和42%。

  即使是豪宅项目，也会因高土地成本导致利润率下滑。远洋地产表示，公司上半年毛利率由24%减至约20%，主要是由于期内交付的土地成本较高的项目占比较多，代表性项目有“北京远洋·万和公馆”。