中国基金报多媒体数字报

  全面放松楼市调控已呈蔓延之势，只要能够救楼市，一些地方恨不得把所有的政策一股脑儿发布完毕。目前，主要城市的限购体系全面瓦解，限贷政策也岌岌可危，被称为楼市调控“双杀手锏”的限购限贷将全面退出，而其他救市力度也超出预期，打的幌子无一例外的是“取消行政干预、回归市场化发展”。

  毫无疑问，过多的行政干预、缺乏长期系统规划的政策体系是造成楼市种种乱象的根源。贯彻国家关于构建多层次市场化住房供应体系、减少行政审批和干预，回归市场化调控，有合理性，也是必要的。但目前存在一种不良倾向，即打着“去行政化”和“市场化”的幌子，恨不得将所有行政性措施一撤到底，继续将房地产作为救经济、救财政收入、救政府项目、救上下游50多个子行业和稳定银行信贷质量的唯一工具和救命稻草。

  当楼市处于上行时期，所有利益相关者皆大欢喜，一旦楼市下行则谁都不高兴了。目前，不论是从宏观经济，还是从就业、地方政府资金来源看，对房地产的依赖到了无以复加的地步。笔者在很多地方调研时发现，目前一些民生补贴也因为土地和房地产税收缩水而无法足额发放，城市基础设施和政府的一些开发项目很多都已经停摆。因此，国家放松行政干预、强调市场自主调控的说法正中地方下怀，一股脑儿地放松相关政策是必然的事情。

  楼市在过度繁荣时期需要压一压，在出现萧条后需要扶一扶，这是一个简单的道理。问题是，目前楼市下滑是一回事，是否需要扶则是另外一回事。从全国来看，目前销售量价整体跌幅不超过10%，而即便是10%的跌幅，也是在2013年历史最高水平下的适度回调。2013年，全国商品房销售超过了13亿平方米，创历史最高水平，比5年前的2008年翻了一番，平均房价相比2008年也翻了近一番。如果相比2013年之前几年的同期水平，今年的量价水平仍旧处在高位。在这种情况下，展开救市根本说不过去。

  主要城市房产成交量尽管出现30%左右的跌幅，但这是房价过高、供应质量太差和刚需主体支付能力不足造成的，是一种再正常不过的调整。对于这些城市来说，楼市问题是结构性问题，而不是周期波动的供需总量问题。只有当价格已经降下来、供应结构（转变只追求“高大上”、忽视刚需产品的供应模式）已改善、城市外围或新区的公共配套已做好之后，市场仍然疲弱才能考虑政策放松。

  从房价看，不管是70个大中城市房价指数，还是百城房价指数，全国主要城市的房价与去年同期相比依旧在上涨。而2013年同期的房价水平是历史最高水平，相比2008年的房价水平有70%到120%的上涨。也就是说，目前的房价水平仍旧在继续攀登历史更高峰。采取放松限购限贷等行政限制性措施，尽管符合市场化发展的趋势，但只能缓解周期性下滑，充其量解决的是供求总量问题，不仅无法触及结构的问题，而且掩盖了结构性问题解决的急迫性。

  事实上，国家层面希望能同时解决楼市的结构性问题和周期性问题，新任住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上指出，今年下半年楼市政策要落实三个方面的工作：千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、完善房地产项目周边配套设施。消化库存旨在解决周期性问题，而房地产结构调整和完善楼市项目周边配套则旨在解决结构性问题。

  但是，目前各地出台的救市政策，不管是放松限购、限贷，还是购房入户、税收减免、降低公积金提取和贷款的门槛，无一例外地指向了消化库存，即想方设法把房子卖出去，解决周期性的问题，而有意无意地忽视了结构性问题，这不仅是在延续过去的救市思路，而且是继续将房地产作为拉动经济、增加税收、实现地方官员政绩的工具。这种旧思维与楼市大周期下行已经开启后，楼市发展需要彻底转变思路是完全背道而驰的。

  未来，在楼市进入大周期下行、供求已经平衡或供应过剩、存量住房利用成为主题的“新常态”背景下，房地产开发模式不能再继续维系规模扩张、简单复制、制造概念、推动预期的泡沫化、粗放化扩张思路；不能只关注房价地价的升值潜力，不关注房屋的可居住性，不能只关注楼市对于经济和财政的影响，不关注行业本身的运行规律。在楼市运行进入“新常态”后，政府必须要接受楼市开发和销售低速增长是必然性，并通过加强公共服务配套，调整住房供应结构来做实供应的有效性，更好地匹配需求，这是促进楼市进入新一轮增长的唯一机会。

  在限购放松之前，各界都在呼吁要放松限购，但发现放松限购提振楼市的效果仅限于一两周。于是又有人说，限购之所以效果不彰，关键在于银行信贷的支持力度不够，于是又开始呼吁要放松限贷。目前，限贷宽松是必然的，但笔者认为，相比限购来说，限贷放松对于楼市刺激的效果好不到哪去，不解决楼市结构性问题，楼市回暖将遥遥无期。令人忧虑的是，对于解决目前楼市结构性问题到了集体漠视的地步，反而一致地强调目前楼市是如何疲软，夸大当前市场非常有限的调整的负面作用，这是一个非常危险的信号。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）