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  证券时报记者 张达

  8月北京楼市成交量小幅上涨，成交价格继续回落，市场又进入敏感关键时期。接受证券时报记者采访的业内专家认为，当前市场只能说有复苏迹象，谈回暖为时尚早。

  谈回暖为时尚早

  据伟业我爱我家市场研究院统计，8月，北京市二手住宅成交量复苏势头持续，环比小幅增长3%到8300套。二手房成交均价为28180元/平方米，环比回落3.2%。新房方面，8月，北京市新房网签量破万套，环比增长超六成；剔除保障房之后成交均价为22448元/平方米，环比回落9.64%。

  北京房地产协会秘书长陈志认为，8月份一手房、二手房出现小幅增量，与广义货币M2的释放和金融杠杆的支持等小幅微刺激有关，就此认定市场回暖为时尚早。今年前6个月没有自住房供应，7月份、8月份大量自住房入市，因此统计出来的量和平均价格是含自住房的，不能反映市场真实供求信号。而真实交易又有滞后性，现在的数据反映出来的可能是6月、7月份的真实情况。如果剔除自住房的影响，新房价格与前几个月大体相当，没有太明显变化。

  陈志认为，目前扭转需求进场的外部政策环境没有发生实质变化，未来可能也未必看得到抑制需求的政策退出。因此，在目前政策环境下，市场不会好到火爆，但也不必很悲观。与前几个月相比，市场仍处在平稳、正常的水平，未来市场仍需要时间的检验。

  “现在市场只能叫复苏，是建立在以价换量的前提下的，而不是回暖。”中原地产首席分析师张大伟说，当前北京市场分化严重，新房和二手房触底复苏时间不同。二手房价格跌的比一手房厉害，原因是去年二手房涨的厉害，而今年反腐、不动产登记等对二手房影响比较大，业主定价博弈心理使得价格应声而降。但是降价也是有心理底线的，一般二手房价降低15%~20%，成交量会触底复苏，而新房降10%左右成交开始复苏。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，8月份的二手房市场依然处于缓慢的筑底复苏阶段，成交量的企稳复苏是以实际成交价格的环比小幅回落为支撑的，现阶段的市场成交以买卖双方明显的价格博弈为特征。

  入市时机已到？

  胡景晖认为，随着9月份、10月份传统成交旺季到来，未来一段时间在售项目加大让利幅度、新项目调低销售价格入市以吸引购房人的情况将很可能出现，入市的时机已经到来。

  北京房展组委会秘书长郑向东也认为现在是买房的好时机，因为当前房价小幅波动，与业主还有议价空间，房源选择面大，挑选余地比较多；没有支持房价大涨的因素，没有信贷政策的支持，在高利率的背景下， 市场大幅回暖可能性不大。

  “是否是入市时机，关键是选合适的房子。” 张大伟说，8月北京二手房成交均价为2.88万元，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，有些已经跌了20%，基本到底了，可以买了，而新房很多还没降，仍有降价空间。他认为，“金九银十”的成交量比6月、7月、8月会有上涨，但比往年会有下调，因为去年本身是个高点，而7月、8月本身也不是购买时机。

  而在陈志看来，何时入市应根据自己的支付能力，北京房价不会大幅下降，应该是一个平缓的过程，但会有波动，因此或早或晚入市都没关系。陈志认为，北京是一个大的投资性市场，供应有限，需求无限，房屋的居住属性不能说没有，但是更多是有投资愿望的，房价更多体现的是投资价值。在投资品价格预期下降时，不会有大量买入，因此开发商不会大面积降价。

  “现在开发商很尴尬，因为只有预期明天要涨价了，消费者才会买。”陈志说，降价也会带来一些后遗症，如东亚新华项目的降价导致业主维权闹事，而降价也不是走量的唯一选择。