中国基金报多媒体数字报

  见习记者 朱筱珊

  马云周一在香港进行阿里巴巴上市路演，周二晚上王健林拥有的大连万达集团即向港交所提交了招股说明书。中国现任首富和前首富都在为上市奔波着。

  据港交所资料显示，王健林全资持有的大连万达集团已经向港交所提供上市申请。有报道称万达集资额将达60亿美元（约468亿元），年底前有望上市，或将超越年初港灯的集资额，成为今年香港最大的新股。也有望成为香港市场有史以来最大的房地产企业上市交易。

  作为内地最大的商业地产发展商，截至2014年6月30日，万达集团已经在内地112个城市拥有159座万达广场，168个购物中心，102家酒店，其中有超过60间5星级酒店。但根据公司公布的数据，万达集团上半年纯利下降达五成左右至49亿。

  汇业证券分析师认为，拥有“世界第二大的商业地产业主及运营商”旗号，香港的机构投资者会热情欢迎万达集团来港上市。同样的例子可参考万科B转H股之后的机构进入情况及最近在香港上市的全球最大猪肉食品企业万洲国际。并且，万达上市后有可能纳入多个重要指数。

  上市有望受追捧

  今年年初，大连万达集团再次向中国证监会提交上市申请。然而，经过几个月的等待，7月1日，万达商业地产A股上市的计划再次落空。根据中国证监会公告，因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，万达商业地产被终止审核。同时，在深交所中小板排队的万达院线也被公告审核中止。

  8月25日，万达商业地产（集团）有限公司（00169.HK）宣告再改名，将改为万达酒店发展有限公司。此举被业内认为是万达准备登陆香港资本市场的前兆，改名来区分壳公司和万达集团。

  万达集团最终选择了诸多同行之路，赴香港上市。据资料显示，截至2013年年底，登陆香港资本市场的内地房产企业超过60家，其中不乏销售额在千亿级别的中海外和恒大，百亿级的绿城及碧桂园等多家国内知名房企。

  据悉，万达集团融资金额的九成将用于二三线城市，主要是在哈尔滨、南宁、嘉兴等城市建立集团的核心项目——万达广场。

  万达的融资计划在不少投资者看来有利有弊。商业地产在国内的发展正处于微妙阶段，此前一线城市上海因商圈竞争激烈，市政府在规划未来商业建筑规模时，严控本地商圈总量，避免过度、无序竞争，尤其是限制3万平方米以上超大型和大型商业网点的过度建设。

  业内人士认为，万达布局二三线可以有效避开一线城市激烈的竞争，继续扩大在二三线城市的品牌影响力，这是万达的优势。

  劣势是，有投行人士对记者表示，投资者对于二三线城市的商业项目存有疑虑，原因是，中国目前的市场环境，虽然商圈竞争激烈，但只有相对繁荣的一线城市核心地段项目才有足够的盈利预期保证。

  “招股说明书显示，万达集团是世界第二大的商业地产业主及运营商，机构投资者会欢迎它。”汇业证券首席证券策略师岑智勇认为，尽管内地房地产进入到宏观调控期，香港地产股走势也不尽如人意，但万达集团有两个卖点，一个是规模体量大，另一个是万达集中在商业而非住宅地产的主营模式。

  岑智勇认为，万达上市可以参考两个例子。一个是进行B转H股的房地产企业万科，一个是最近在香港上市的猪肉食品企业万洲国际。

  今年6月，万科B转H股方案正式落实。此次上市的万科H股股票总数为1314955468股，占万科总股本的比例为11.94％。尽管当时香港和国内楼市较低迷，但J.P Morgan Chase& Co.以及Commonwealth Bank of Australia 等机构依然积极买进万科股票。目前，两大机构分别持有万科企业H股1.60%及1.16%股份。

  另一个可以参考的例子为万洲国际。在岑智勇看来，猪肉行业在过去一段时间以来也经历过周期性波动，且万洲国际的上市之路也非一帆风顺。然而，由于万洲国际是猪肉食品企业的领头羊，现在已被纳入包括富时环球指数、富时强积金环球指数、富时跨国企业指数及富时环球风格指数等多个指数，将来也有望纳入MSCI指数。

  因此，鉴于万达集团最大商业地产发展商的品牌效应和规模实力，岑智勇认为，机构投资者在其上市后会积极买进股票并且万达集团有望纳入多个重要指数中。

  内地房企多元化突围

  据万达对外披露的赴港上市资料，万达目前持有高达1470万平方米的自持物业面积。今年上半年在自持物业收入上的比例已经达到22.3%。从这点上看，万达商业正逐步由地产商变为商业体运营商。

  不再仅仅依靠房地产销售单一业务的发展模式已得到了多家内房企业的认可。早在2012年，SOHO中国就提出要由售转租，即公司主营收入不再单纯依靠房屋的销售额，转而提高租房收入方面的比重。

  据SOHO中国2014年上半年报表，上半年SOHO中国租金收入约为1.64亿，仅占总营收3.54%。SOHO中国也一直在推进提升租户愉悦度。昨日，SOHO中国与威信集团签署战略合作协议，SOHO楼宇的租户和访客可以享受智能化管理的停车服务。

  相比于SOHO中国由售转租模式的改变，恒大地产近来在多元化业务发展方向上表现得坚定不移。

  目前，恒大开始重点进军粮油、乳液、畜牧等多个民生项目。据恒大方面称，计划投资超过1000亿在上述三个领域，现已投资近70亿建设及并购22个生产基地。恒大粮油已推出首批产品。数日前，恒大还并购韩国最大的医疗整形机构原辰，归属于恒大健康产业集团。

  这一连串眼花缭乱的业务运作也让诸多投资者感到忧虑，恒大的多元化脚步是不是迈得太快？

  对此，恒大主席许家印在业绩会上表示，恒大走多元化的道路是经过长期审慎调研得出的结论。

  岑智勇认为，内房纷纷谋求业务上的转型不失为一种经营策略，但对新领域经营管理是否到位是无法避开的困局。“个人认为，恒大冰泉的定价太高加上没有突出卖点，很难为恒大带来新的收入。”

  据恒大2014年半年报显示，恒大今年上半年的营业额从2013年同期的419.5亿元上升51.0%至633.4亿元，其中房地产开发部分的营业额为620.3亿元，占比达97.9%。地产依然是恒大的主营业务。