中国基金报多媒体数字报

  目前来看，在楼市持续低迷的情况下，最受伤的不是开发商，也不是业主，而是传统房产中介公司。买卖双方交投“地量”，让依赖佣金存活的中介很难受。屋漏偏逢连夜雨，在互联网冲击传统行业的趋势下，传统房产中介也面临着再造甚至被消灭的可能。

  去年以来，搜房网、安居客、房多多等新型房产电商平台迅速发展，正以拉枯摧朽之势蚕食传统房产中介的业务空间。与传统房产中介的经营模式相比，电商的优势很明显。基于全民经纪人的理念、利用互联网的平台，电商将黏附海量客户、集聚购房人气、挖掘潜在需求、降低营销成本发挥得淋漓尽致。而且，由于没有实体铺面租金成本，房产电商给予经纪人的提成高达50%至80%，结佣模式（成交即结算佣金）也很灵活，深受经纪人的喜爱，传统中介业务飞单到电商的现象层出不穷。特别是在一手房代理领域，由于不涉及备案和按揭等法律合同方面的线下业务，基于电商平台的激励，满大街的房产销售“小蜜蜂”，使得传统中介一二手联动业务刚刚兴起，就面临着被扼杀的境地。

  今年以来，由于房价下行、库存高压，为降低营销成本、保持利润、完成销售任务，各大开发商越来越重视全民经纪人的营销模式，凡带客户看房就有劳务费，促成交易的返点率更高（一般在交易金额的1%），甚至很多大型开发商（如万科、碧桂园和恒大等）都自建经纪人平台。另外，接地气的社区物业公司、资金实力雄厚且掌握潜在客户的银行等也开始侵蚀传统中介的经纪业务，如平安银行推出的“平安好房”新推出了凡新房必折扣、二手房“零佣金”，博得购房者掌声一片。

  更为重要的是，很多传统房产中介也认识到，电商的出现对消除房屋买卖信息不对称的作用是空前的，以往靠利用买卖双方信息差来获利的经营模式式微，打通线上网络平台和线下代理服务是房产中介发展的趋势。因此，颠覆者自行业内诞生，传统房产中介纷纷拿出革自己的命，甚至是挥刀自宫的做派。如业内当仁不让的老大——世联行在2014年启动了“祥云战略”，打造O2M（Offline To Mobile）大数据平台；华南区一二手房产联动的中介龙头——合富辉煌在近期推出O2P互联网云战略；北方区域龙头链家地产和深圳区域龙头世华地产也开始建立自己的电商平台。此外，还有的房产中介与电商“联姻”来打通全产业链，成本内部化、分享产业链利润，如搜房网入股世联行、合富辉煌。

  本质上讲，最易于互联网化的产品是标准化的产品，但房地产的“标准化”是相当困难的。对于以客户体验为核心的房产买卖而言，“人”的因素不可取代，二手房交易市场尤其如此。现实中，由于位置固定性、多维属性且差异大、产权完整性不确定、交易程序繁杂、交易风险和成本很大，房屋买卖双方很少单独接洽。中介不仅能够提供房屋买卖信息咨询和用户看房体验，还能全程代理签订合同、登记备案、按揭服务和法律纠纷解决等服务，这是电商平台所无法提供的。房屋进入交易环节，几乎所有人都找会中介代理，而不是电商，原因就在于此。

  之所以选择传统中介，很大程度上是为了规避法律和交易风险。在消除房屋买卖双方对于风险顾虑和程序未知上，通过品牌背书、信用保证、职业技能培训，以及在后台法律、信贷和税收等方面的支持，传统中介起到了决定性的作用。目前，尽管电商对新房代理市场冲击很大，但存量房代理仍旧是传统中介的天下。在楼市进入存量时代后，传统中介的话语权不会在短期内失去，这也是为何传统中介在互联网面前保持淡定的原因。

  但是，我们千万不能忽视互联网颠覆传统行业之快速。凡存在中间代理的行业（如商业零售），互联网甫一进入，代理链条大为收缩，收益分配开始下沉。但传统房产代理却并非如此，经纪人发挥了决定性的作用，但仅仅分配了20%的收益，而中介公司仅仅凭借掌握房源和信用背书，却拿走了80%的收益，老百姓买一套房子要承担高达3%的佣金，这与房地产拥抱互联网的大趋势极不相称。

  目前，传统中介掌握房源的地位已被逆转，电商在房源数量上的优势越来越明显，而任何一家传统中介都未曾掌握超过当地50%的房源。此外，电商平台完全能够提供可靠的、获得公认的信用背书，如阿里巴巴为淘宝网信用背书，即便是大宗交易也已经在网上完成。因此，“电商+独立经纪人”的新中介模式不可阻挡。目前，房产电商已经在快速发展后走向集中，搜房、安居客等品牌效应正在形成。关键是，目前我国房产交易的经纪人制度落后，缺乏类似于欧美的独立经纪人制度。

  今年以来，很多房产电商建立了经纪人平台，不甘心受中间盘剥的经纪人飞单到电商的现象也很普遍，如近期在深圳发生的中原、美联和中联飞单到世华Q房网的事件。集中度提高的情况下，以图谋长远发展，电商平台的信用保障和背书能力将会越来越强。基于这个聚集海量房源信息的网络平台，可以开展经纪人业务培训、执业资格考试和认证、房屋代理买卖、业务投诉等一条龙的中介业务，经纪人独立承担房屋买卖代理全过程没有任何问题。当然，政府主管部门在交易流程标准化、政策公开透明、行业监管上也要做足功课。到这个时候，传统中介存在的价值也就没有了。

  新模式将以更好的服务、更低的成本来满足老百姓信息咨询和买卖住房。在提高行业集中度的同时，基于互联网在奖优惩劣的信息扩散效应下，房产代理中介将摘掉过去“黑中介”的帽子，这对改善行业生态、适应存量住房时代需求不无裨益。目前，无论从传统中介联合围剿电商，下架房源来看，还是从惩罚飞单到电商的经纪人来看，“电商平台+独立经纪人”的新模式登台，仍旧面临很大的阻力，但互联网时代“降低交易成本、提高交易效率和实现多方共赢”的发展趋势不可阻挡。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）