中国基金报多媒体数字报

  维护房地产市场稳健运行，是我国房地产调控政策的终极目标。回顾过去十多年的房地产调控历史，从最初限制住房需求到增加市场供应，各级政府对房地产市场运行规律的认识逐渐清晰。过去，房地产调控政策重点是抑制房价过快上涨。现在，政策重心转向防止楼市过度调整。房地产调控政策的转变无疑会改变房地产市场运行轨迹。因此，为减少房地产市场波动，房地产调控政策不应过度纠结于短期、暂时波动，而更宜放眼长远。

  以平抑短期波动的房地产调控政策较难取得预期效果。宏观经济治理相机抉择，是凯恩斯经济学政策要义。但任何政策传导都存在时滞，如果把握不好，有可能将原本平抑波动的初衷转化为加剧市场波动的动力。我国房地产业已高度市场化，以应对短期波动为出发点的房地产调控政策，往往会引发市场预期反向变化，加剧市场波动。其主要原因有：

  一是难以科学认识当前房地产市场运行矛盾。房地产市场兼具投资属性，不仅受到一般商品运行规律左右，而且也易受金融市场影响。由于潜在住房需求难以合理估计，而住房供应相对准确，住房供求错位矛盾极易发生。若房价出现过快上涨，且投资投机性住房需求、住房需求前移搀杂于当期真实需求之中，加快住房供应可能会对症下药。但如果将抑制投资投机性住房需求作为政策重心，没有适应市场需求变化增加住房供应，就有可能会发生南辕北辙的事情。

  二是房地产短期政策调控改变市场运行轨迹。适应市场变化趋势有针对性调控，有助于平抑房地产市场波动。其前提需大致掌握房地产市场未来2~3年内的变化趋势。否则以短期调节为核心的房地产调控政策很可能会改变市场运行轨迹，大幅增加未来调控的难度。观察历史，不难发现房价跳涨或显著下降都与短期政策干扰密切相关。

  三是市场心理更易受短期房地产调控政策影响。大众心理是一个难以捉摸的东西。在市场经济体系下，大众心理并不跟随政府意志行事，但反过来房地产调控政策变化将在短期内影响到大众心理预期。大众心理还存在校验机制，在政策出台后观望，发现有利时机时集中出手，引发了市场短期内的羊群效应。我国每次房地产调控政策出台后市场都曾出现短期内的观望，而后房价出现明显的变化。

  退出行政干预行为有助于稳定房地产市场中长期预期。应该说，住房限购与限贷政策的出台有其深刻的历史背景，在抑制市场投资与投机冲动发挥了极为重要的作用。当然任何政策出台都可能会误伤正常需求。但不管怎样，行政干预政策是一剂猛药，并不符合市场化调控的需要。因此，在我国房地产市场自发出现周期性调整之际，松绑住房限购政策，逐步放松住房限贷政策，有助于房地产市场平稳运行。事实上，过去几个月内，我国绝大多数城市已经取消了住房限购政策。当前我国房地产开发投资、商品房销售面积、房地产开发企业到位资金等主要运行指标继续回落，同时商品房待售面积继续明显增加，深刻反映出我国楼市面临库存压力上升与市场前景暗淡的双重忧虑，取消行政干预行为的时机已经成熟。

  行政干预政策退出也难以刺激楼市回暖。取消行政干预政策以刺激楼市需求，可能会是一个伪命题。行政干预有可能会抑制一部分需求，但行政干预政策效应随时间递减，如今并不成为左右房地产市场需求的力量。2012年下半年到2013年上半年，我国房地产市场曾迎来房价的跳跃式上涨，销售成交急剧放大。当时我国住房限购政策和住房限贷政策均未取消。今年上半年，部分城市取消了住房限购政策，并未如期取得市场需求的放量。由此也不难推论，即使住房限贷政策松绑，也难以支持市场需求扩大。可见，将行政干预措施与市场需求对立，本身就是一个不靠谱的东西。

  虽然当前我国楼市政策调整有应对宏观经济下行压力的含义，但为了房地产市场的长期稳健运行，建立市场长期稳定机制，而不是短期救市，就显得尤为重要。从根本上说，提倡理性住房消费，增加住房持有环节税收，将是我国房地产政策的基本立足点。