证券时报多媒体数字报

  近年来，各大中城市普遍出现了程度不一的“空城”现象，即便是一线和二线城市，部分区域也存在“空城”现象，如广州南沙新区、天津滨海新区、郑州郑东新区等。“空城”甚至是“鬼城”现象，不能单纯从供应过剩的角度看。若到这些城市的老城区看一看，我们就会发现，老百姓住房的老化和功能缺失问题很严重，城市功能分区不合理，人口扩张给城市带来很大压力。但是，老城区区划调整和更新改造的难度很大，牵一发而动全身，地上地下都得动，安置到回迁的周期很长，拆迁成本高而政府投入能力不足，还涉及居民古宅及城市历史建筑的保护、冗长且不确定的谈判周期。

  同时，不像我国，发达国家并没有出现如此快速的城市化、如此大规模的人口流入、如此快速的产业结构调整，其旧城改造往往采取渐进推进、成熟一块改造一块的市场化自发路径。因此，我国以建设城市新区的形式，来应对快速城市化过程中对空间的巨大需求有一定必然性。但是，尽管我国各大城市都建设了新区，但其供应效率却很低，最突出的就是“空城”现象。很多人将这一问题归咎于政府追求GDP绩效、追求美化城市的观感效应，而不注重与有效需求的衔接。

  事实上，上述说法不无道理，但并不全对。在城市人口快速扩张以后，为了获得更为宽敞、噪音更少、空气更新鲜的居住环境，发达国家也出现了逆城市化的现象，即城市人口选择生活在城市外围而在城市中心工作，并通过快速的轨道交通、高速公路将工作和居住连通起来。客观看，我国各大城市新区在规划布局、建筑设计、环保绿化、垃圾处理等方面也比老城区要合理很多。另外，从住房来看，居住在老城区的居民对于改善居住条件的愿望也很强烈，也希望政府能够建设新区。

  关键的问题是，目前各城市的新区在公共产品和服务的供应上存在“短板”，严重滞后于城市新区建设的速度、新区楼房建设的速度。若选择西方“职住分离式”的城市规划（就业基本集中在老城区、居住集中在新城区），不仅需要高效连接老城区与新区的交通系统，而且需要将教育、医疗、购物休闲等公共产品和服务重新在新城区低成本地布置。但是，由于公共服务和产品的投资成本大，供给上中央和地方责任也划分不清，再加上对地方财政收支监督不到位，在GDP政绩考核下，新区公共产品和服务就出现了供给不足、质量不高、不符合需求等问题。

  从城市化、人口流动、居民住房需求和产业结构调整的一般规律看，我国大中城市存在着建设新区的必要性，关键的问题是如何同步做好公共产品和服务的供给。这里面涉及两个问题，一是“由谁供应”的问题，二是“供应得好不好”的问题。过去，一直认为地方政府在供给公共产品和服务上责无旁贷，事实上，由于政府不掌握市场千变万化的需求，由政府来供应往往会出现无效供应的现象，也不排除政府“经济人”本性驱动下的偷工减料、贪腐等问题，这就是为什么我们经常发现，尽管政府在新区也不遗余力地建设了很多公共服务设施，但空置率很高，例如很多城市新区的保障房闲置、医疗设施、商业娱乐设施出现空置或利用率低的问题。

  更为重要的是，公共服务产品和服务投资规模大、建设周期长、投资回收期长（往往会跨越几届政府任期），微利或者亏损也是很常见的现象。过去，地方政府一般通过将土地注入投融资平台，再以土地抵押的形式向银行贷款，即“土地+银行贷款”的形式来建设。这种模式不仅加剧银行信贷风险、地方政府债务风险，而且加剧土地财政风险，而投资的低效率造成投资收益可能无法抵补投入，反过来又恶化这些风险。

  目前，PPP（政府与社会资本合作供给公共产品和服务）可能是比较好的投资模式，这也是二战后发达国家应对公共服务需求大，而政府收入难以支撑的一种优选方案。在公共产品和服务的供给上，政府的优势在于提供前期投入资本、政策和法律风险担保、最低收益保障等；社会资本的优势在于建设方案设计、管理和运营等等。因此，在公共领域的投资收益率较低（投资周期长、政策风险大或者低于市场定价）的情况下，政府介入能够提供启动资本和最低收益保障，消除了政策和法律风险，而社会资本则知道老百姓需要什么样的公共产品，如何供给公共产品更为有效，即如何运营和管理。

  更重要的是，尽管城市新区出现“空城”的现象，但从城市规划调整、城市居民改善住房需求、城市化引导人口流入的趋势看，“空城”的现象是中短期的，本质上是政府超前建设所造成的，从长期需求看是合理的。未来，随着城市化的推进、户籍制度改革、城市边界扩张被约束和限定，城市建成区的区划会越来越合理，公共产品和服务供给会越来越完善，城市公共服务的投资价值将会凸现。进入中高速增长“新常态”后，社会平均投资收益率会下降，公共服务投资的价值将相对上升，社会资本进入该领域的意愿也将会上升。

  在公共服务和产品新的投融资模式下，政府前期启动资金（也是吸引社会资本进入的担保资金）非常必要。过去，这一类资金往往由融资平台以土地收入或抵押来获得，甚至是通过高成本的影子银行来获得，但未来这一做法不可持续，也不利于化解地方债务风险和银行信贷风险。新的《预算法》已经为地方政府资金来源修了明渠，那就是发行地方债务。事实上，城市公共服务设施越来越完善，这是对于地方债最好的信用背书，再加上“政府担保+社会资本投入”的投融资模式，地方发债的成本会大大降低。

  而且，旨在供给公共产品和服务的地方债券发行，其体量是非常大的，这将极大地丰富债券市场的产品结构，壮大直接融资的比重，真正构建起多层次的资本市场，在降低融资成本和提高投融资效率上的前景是非常可观的；而且，这种投融资模式的创新，将盘活城市新区开发过程中所沉淀的财政资金和信贷资金，改善财政和信贷风险；另外，财政在公共领域的投资会产生挤入效应，即财政每增加1元的公共投入，会挤入多于1元的私人消费，这样也就坐实了新区的需求基础，“空城”问题的解决也就水到渠成。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）