证券时报多媒体数字报

  2014年楼市业已收官。回顾过去一年，房价中枢缓慢下移，市场调整趋势中区域分化更加明显，而市场成交意愿总体不足。虽然2014年12月份在政策刺激下楼市成交一度回暖，但房地产业驱动宏观经济增长内在关系发生调整，有效市场需求整体萎缩，楼市资金面依然吃紧，今年我国楼市调整仍将持续。

  房价中枢正缓慢下移。据国家统计局发布的2014年12月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅价格环比上月下降的城市有66个，二手住宅价格环比上月下降的城市有60个。杭州、宁波、海口、温州、金华等五个城市房价下跌回五年以前。新建商品住宅指数中，除厦门和郑州两个城市房价同比上涨外，其他68个城市房价已经低于1年前，平均同比跌幅约4.5%。整体来看，全国房价中枢正缓慢下移，这是房价对居民收入和市场租金过度偏离的自发纠正。

  2014年12月份出现房价环比上涨的城市增多，并不代表房价调整已经见底。2014年12月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加了1个和2个。尽管去年12月份房价环比总体降幅继续缩小，这还是不能形成房价已经见底的判断。主要因为市场成交的回暖持续性还需继续观察。由于去年上半年市场成交过度萎缩，在政策刺激下不断积累的购房需求在年末出现了集中释放。同时，年末成交的新建商品住宅多是在2013年楼市高位时开发建设，受地价上涨推动作用，多以高价入市，因而一定程度抬高了新建商品住宅均价。而二手住宅成交价格短暂回升并不能代表市场运行的整体趋势。

  房地产业驱动宏观经济增长的内在关系已经发生了重大变化。过去十多年，房地产业成为驱动宏观经济增长的主要动力。这种驱动作用主要受到居民货币财富积累向不动产财富转化渠道的影响。本世纪初从我国楼市启动到房地产市场繁荣发展的主要原因，一方面是因为城镇化加快推进客观上需要满足城镇居民日益强烈的住房需求，而同时另一方面也是因为过去居民货币财富积累支撑着这种财富形式转化。但经过十多年住房市场需求的集中释放，以及房价对居民收入和住宅租金的过度偏离，加上城镇化速度有所放缓，房地产业从驱动宏观经济增长主要动力演变为拖累宏观经济增长的主要因素。

  当前居民货币财富向住宅不动产财富转化的驱动受阻，房地产业不仅不能充当驱动宏观经济增长的支柱，反而已经成为拖累宏观经济增长表现的主要因素，成为诱发金融风险的重要领域。事实上，我国房地产开发投资增速已经持续下降，拖累城镇固定资产投资增速高位回落。房价滞涨并出现下降，引发民间融资风险集中暴露。特别是房地产业与金融高度联系，房地产市场周期调整将不可避免增加金融领域风险释放可能性。

  未来楼市需求整体萎缩。目前，我国城镇居民居住条件极大改善，中等以上收入家庭多拥有两套以上房产，继续增持住宅不动产的意愿受到未来可能征收房产税的影响。中等以下收入家庭有效购买能力不足，更多需要通过保障性住房满足居住需求。这些情况表明，未来我国住宅需求整体萎缩。2014年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积达到71.13亿平方米，若按照三口之家100平米计算，可以满足大约2.1亿人的居住需求。可见，当前楼市供应完全可以满足首次购房及改善性住房需求。考虑到我国人口结构因素，未来住宅空置、闲置的可能性大为增加。90后人群进入社会后，将在未来继承至少三套房产。

  今年我国楼市资金面依然吃紧。虽然当前我国宏观经济面临结构性通货紧缩的挑战，货币政策更加强调“松紧适度”，但这并不意味着货币政策将会过度放水。当然，现代经济金融复杂性决定了货币政策应对结构性通货紧缩的关系可能要比想象中更加复杂。不管怎样，2009年宽松货币政策不可能在再次出现。决策层与市场都已经认识到凯恩斯主义刺激经济的效果递减，过度增加货币供应量不仅无助于宏观经济的增长，反而可能会带来更加严重的经济结构性问题。从资金面供应导向看，今年我国房地产业资金面状况很难会有实质性改观。同时，影子银行风险治理，将引发房地产业表外融资收缩。去年金融管理当局对金融同业业务的规范，影响到房地产业表外融资。日前，监管当局就委托贷款管理征求意见，表明影子银行风险治理力度并未缩小。考虑到我国很多房地产业表外融资主要以商业银行委托贷款形式发放，若委托贷款管理规则颁布实施后，房地产业表外融资或将会出现明显收缩。还有，今年房地产开发企业去库存压力依然很大，资金链条将会更加绷紧。综合各方面因素看，今年我国楼市资金面状况或将依然吃紧。

  虽然房地产市场存在显著区域特征，但支撑房地产市场的资金却没有区域性。资金流向主要受到投资回报的影响，相对而言，一线城市土地价格更高，资金时间价值和风险更大，因而需要更高的投资回报。但我国一线城市房价与居民收入与国际不同步接轨，未来房价涨幅也会受限，而今年年初又出现多个地王，未来这些项目的风险值得高度关注。即使是像日本东京、中国香港、台湾等地历史上房价都出现大幅下降，我国一线城市房价能否持续坚挺是一个未知数，一线城市房地产并不是避风港。