证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 蒙湘林

  佳兆业危机开始有了新变化。日前，佳兆业集团对外公告，公司位于上海的四处地产项目将出售给融创中国，与此同时公司行政总裁金志刚因有意将更多时间用于发展个人事业，已辞任公司行政总裁职务，但会留任公司执行董事。

  佳兆业此番公告，留给了外界一系列疑问：佳兆业此次出售的上海项目卖价是否合理？收购方为何选择融创？融创又为何选择了上海项目而非佳兆业最优质的华南区域？佳兆业在华南尤其是深圳项目是否可能也被收购？

  基于上述种种疑问，证券时报记者采访了专注于地产并购项目的联合创投董事长徐志强。

  出售上海项目“有点亏”

  根据佳兆业公告，上述四处上海项目出售所得款净额约为23.75亿元，出售所得款项将用于补充营运资金和增加公司现金流。此外，此次出售事项亏损4390.4万元。

  公告显示，上述四处项目分别为佳兆业八号二期、君汇上品、浦东金融中心和佳兆业城市广场三期，除了浦东金融中心为办公和零售用途外，其余三个项目均为住宅项目，四处项目目前均为待建状态。上述上海四项目总占地面积23.4万平方米，总建筑37.8万平方米。

  深圳一位地产评估师分析，如果不考虑负债等成本因素，按照24亿的出售价值计算，上述四处项目的平均楼面地价可估算为6350元/平方米，这几乎可以看做是佳兆业按照当时拿地的摘牌价格“送人”。不过，真实楼面价值还需要参照更多的财务数据，目前看，出售价格还是比较实惠的。

  徐志强对此分析：“从财务数据看，最终项目是亏损4000多万，虽然不多，但如果加上此前的运营成本和时间成本，项目出售所带来的负面效应会有所放大；从经营层面看，项目均位于上海较为中心且具备增值空间的地段，楼面价6000多元也为后期销售留足了利润空间。这么看的话，佳兆业因为资金周转而无奈出售项目还是‘有点亏’。”

  财务数据显示，佳兆业自2006年以来，经营活动现金流大都为负，截至去年上半年，经营现金流达到-97.3亿元的峰值。不过，公司近几年的净利润增长均为正，增幅在9%到38%之间。

  徐志强表示：“有钱可以任选，没钱其实也要任性。佳兆业尽管资金紧张，但经营状况稳定且销售持续增长，发展趋势是向好的，地产企业高负债率较为普遍，只要杠杆控制得当，风险都可控。单就上海项目来看，佳兆业的出售显得较为保守和不够自信。”

  为何选择融创和上海

  此前，在佳兆业的分食大戏中，诸多国内龙头房企都成为“绯闻对象”，比如万科、中海、融创、华侨城等，如今融创率先亮相，拿下佳兆业上海项目。外界的疑惑在于，鲜有业务来往的北方房企融创为何成为佳兆业的选择？

  徐志强认为，首先，融创收购资金不灵的房企已经有先例，首当其冲即是2014年的“融绿收购案”。尽管交易最终失败，但融创已然对这类收购抱有信心。佳兆业在业务模式上与绿城有类似之处，比如都偏重于中高端住宅；其次，融创的管理模式和经营战略符合佳兆业的现状，参照此前的绿城，融创高压式的快周转策略很快帮助绿城的部分项目渡过难关，此次佳兆业上海项目均为待建，在资金面紧张的情况下，时间就是金钱。

  针对融创是否进一步收购佳兆业项目乃至股权，徐志强认为：“佳兆业盘子大，融创在上海的收购动作应该是第一步，此次收购也是融创进一步拓展全国市场的良机。因此，未来入股佳兆业乃至参与管理层改组都很有可能。”

  站在融创的角度，为何融创要首先拿下佳兆业上海项目呢？徐志强分析：“上海一直是融创近几年重点耕耘的一线城市，除了大本营天津外，融创最看重的就是上海市场，此前与绿城联营的上海融绿就是一个标杆项目。此外，佳兆业上海项目不同于深圳、武汉等项目，其项目都没有被锁定，政策风险较小，而同时利润前景又更大，上海自然会成为首选。”

  资料显示，融创旗下上海融绿境内控股的子公司15家，共涉及16个项目，总建面达到509万平方米，尚有可售面积443万平方米。克而瑞数据还显示，2014年上半年，上海融绿在上海区域销售47.5亿元，位居上海第一。不难看出，融创在上海的经营成绩是不错的。

  深圳旧改项目或成首选

  作为佳兆业最为核心的华南市场，特别是深圳市场，佳兆业在公告中并未透露下一步的动向。此前市场普遍认为，深圳本地的房企更有可能接盘佳兆业的深圳项目，而旧改项目将可能成为接盘方的首选。

  徐志强如此分析，融创的资金状况良好，截至去年上半年，手上有230亿元的现金，有实力并购佳兆业深圳项目，但相比上海项目，融创是外来者，对以旧改为主的深圳市场来说，融创的经营模式显然存在“水土不服”的可能。而深圳地区潜在的竞争买家很多，如果融创进入，将无形中增加自己的收购压力和成本。

  此前一度传言深圳本土的华侨城、万科将可能接盘佳兆业深圳项目，徐志强认为华侨城接盘的可能性略大一点。一方面，华侨城擅长旧改项目的操作；另一方面华侨城是央企，某种程度上可以为地方政府兜底，防止这些项目后续陷入困局。

  对于此次收购后地产行业的格局的变化，徐志强坦言：“接盘佳兆业的房企如果能顺利消化现有项目，比如融创或者华侨城，无疑将大大增加自己的项目储备，提高市场份额，地产行业的竞争将更为激烈。从投资的角度看，接盘方的选择应该多元化，有利于分散风险。”