证券时报多媒体数字报

  人气明显“降温”的中国楼市，又迎来了被称为史上最重磅政策——《不动产统一登记条例》即将实施。各大媒体纷纷认为，条例的实施将给楼市造成恐慌，其理由有二：一是将加重官员和富豪们“抛盘”举动，短期内楼市供过于求的局面进一步失衡；二是条例实施将为房产税全面征收扫平障碍，未来楼市保有成本将大幅度提升，进而影响供需。

  2007年实施的《物权法》已将不动产统一登记的规定明确在列。其后，管理部门不动产统一登记立法和实施的每一步动作，不仅引起股市的波动，而且对于居民购房置业和市场预期，都会产生冲击。开展不动产统一登记以及《条例》的实施，其目的是为了什么、对未来楼市运行格局有何种冲击等等，需要做深入的剖析。

  《物权法》中关于不动产“物权法定、公示公信”的明确规定，是不动产统一登记的法理基础。说白了，不动产物权不像其他可以移动的私人财产那样可以通过占有显示“这个财产是张三的”，必须根据登记机构登记簿的记载来确定“到底是不是张三的”。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的主人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；同样，不能因张三欠了债不还，债主就可以将抵押房产拿去拍卖，而是需要双方到登记机构办理产权重新登记的手续。

  另外，不动产的产权内容远比我们想象的要复杂。一般来说，夫妻可能共同对房屋享有产权，但其中任何一人都可以将自己的产权部分转让出去，而房子却无法分割。同时，不动产的产权包含坐落、面积、朝向、层数、结构等多个自然属性，不动产实际权利状况分为所有权、用益物权和担保物权等，不同的权利内容，其经济价值不同。只有通过登记，将不动产上述内容记载于登记簿上，并颁发权利证书，才可以确认不动产权利人、权利内容、权利状态，相应的经济价值才能明确，侵权和纠纷也就少了。

  所以，开展不动产统一登记，根本目的就在于保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。在现代社会，不动产一般占据老百姓50%~80%的财产份额，对如此大宗财产，如果没有完善的登记制度，不仅产权保护的效果比较差，而且通过不动产产权来实现转让、抵押、证券化等财富变现或增值的可能性就较低。

  条例实施会不会引发官员大面积“抛盘”？事实上，涉房贪腐官员在公务员、国有企事业管理队伍中的比例不大，而不动产统一登记的目的也并非是为了反腐，反腐充其量只是不动产统一登记的“副产品”。另外，从《条例》发布到信息系统建设和整合，再到运转和利用信息平台，无法一蹴而就。此前媒体报道的所谓官员“抛盘”内容，很大程度上是少数中介宣传某些物业的卖点罢了。当然，确实存在公务员通过亲戚或信赖的朋友来卖房的现象，但这毕竟是个案，对供求关系影响有限。

  另一个担忧就是，房产登记将使得对存量房产征税走向“实施的前台”。统一登记无疑是对存量房屋征税的前提，但目前征收房产税还存在法律争议。而且，从《条例》发布到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，目前还未进入立法程序，房产税的开征不是很快就能实现的。即便征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，也涉及户籍制度的问题，比如为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，房产税征收效果很难确保。

  从短期看，《条例》的实施仅仅表明我国市场经济的基础设施建设又迈出了重要一步。中短期内，这项工作的重点将放在信息系统建设、法制建设，距离不动产统一登记还有较长的路要走，条例实施不会实质性影响到楼市供求。长远来看，不动产统一登记能够摸清房产“底数”，未来住房如何供应、住房政策、城市规划如何制定，就更加“靠谱”了，楼市也将告别过去无规律运行、人为干预过重，进入自身市场规律决定命运的正常时期。另外，住房作为老百姓最大宗财产，掌握了居民的财产情况，社会保障政策、税收政策的制定和执行，也就更加有章可循了。更为重要的是，不动产拥有者、交易双方的合法权益也就能够得到保障，不动产抵押、转让、证券化等新的衍生价值也就体现出来了。从这个角度看，条例实施更不应该造成楼市恐慌。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）