证券时报多媒体数字报

  在企业债募集资金用途中有的用于棚户区改造项目，有的用于保障性住房建设，还有的用于公租房。

  保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定价格或租金的住房。它区别于完全由市场形成价格的商品房。保障房基本可分为公开配租配售房和定向安置房。公开配租配售包括廉租房、公租房、经济适用房；定向安置房范围较广，包括棚户区改造安置房。

  （一）公开配租配售房

  廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

  公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公租房由政府或公共机构所有，以低于市场价或承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

  经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房的售价为政府指导价，由政府根据建设成本综合确定，定期公布且不得擅自提价销售。

  （1）廉租房和公租房的区别

  户籍要求不同。廉租房的申请对象仅限于本市城镇低收入住房困难家庭，而公租房的申请对象不受区域和户籍的限制。

  收入标准不同，廉租房申请对象的收入限制标准为家庭人均月收入低于450元，而公租房的收入限制标准为：单身人士月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。

  交纳租金不同。廉租房的月租金标准为0.8-1.2元/平方米。公租房的租金标准按照贷款利息、维护费等因素确定，不超过同类地段、同类品质房屋租金的60%。

  （2）廉租房、公租房和经济适用房的区别

  廉租房、公租房和经济适用房最大的区别在于产权。廉租房、公租房是只租不售的，租赁人对廉租房和公租房不享有产权。而经济适用房的购买者享有房屋的产权，但是只有“有限产权”。因为他们不能依照市场上的价格出售经适房，只能按照政府规定的价格，卖给规定的买受人。

  （二）定向安置房

  定向安置房范围较广，包括棚户区改造安置房。棚户区改造是政府为了改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而开展的一项民生工程。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕。

  棚户区改造一般有两种补偿方式：一是货币补偿，二是安置房补偿。棚户区改造安置住房产权归被征收人所有的，可按商品住房确认产权。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，将其纳入当地住房保障体系中统筹解决。

  棚户区改造的几种方式：

  一是对地块位置较好具有商业开发价值的棚户区，通过市场化运作，以房地产开发的方式进行改造。首先由政府划定棚户区改造地块，然后通过招投标等方式选择房地产开发企业。房地产开发企业负责拆迁和回迁房建设，剩余土地由房地产开发企业自行建设商品房。政府帮助协调拆迁并给予一系列优惠政策。城市棚户区主要采取这一改造方式。

  二是对开发价值不大的棚户区，由地方政府土地储备中心出资组织拆迁安置，收购土地实行净地出让（净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地）。

  三是对不具备开发价值的棚户区，如处于采煤沉陷区煤矿棚户区，则由政府组织，个人和政府共同出资实行异地安置，土地由政府负责提供。

  四是对林区、垦区分散居住的危旧房则采取政府按户补助，由居民自行新建或维修的方式。

  (中信建投 黄文涛)