证券时报多媒体数字报

  2015年3月25日，华夏幸福（600340）如期公布了2014年年报。年度财报显示，2014年公司实现营业收入268.86 亿元同比增长27.66%；归属母公司所有者的净利润35.38 亿元同比增长30.3%。

  独有的产业新城模式，是公司业绩连续多年逆势高增长和跑赢同行业上市公司的主要原因。该模式与国家的发展战略高度契合，如新型城镇化、京津冀一体化等，今后在政策红利的庇护下，有望继续实现全国多点复制，华夏幸福也将从房地产类公司中脱颖而出，并成就一代产业航母。

  亮点一，盈利能力超强

  营收净利继续双增长

  最让投注者和股东感到“幸福”的，当属公司超强的盈利能力。在去年宏观经济增长趋缓、房地产行业景气下滑的总体形势下，华夏幸福不仅保持了平稳快速增长，利润增速还高居同行业前列，恐怕不少地产公司只有羡慕嫉妒恨的份了。数据显示，2012年-2014年，华夏幸福营收规模分别为120亿、210亿和268.86亿元，年均复合增长率近50%；同期净利润为17.83亿、27.15亿和35.38亿元，复合增长率为40.9%，2014年同比增速也有30.3%，而同类的老牌地产商大体在1%-20%之间。

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  公司特殊的产业新城运营模式，带来了超高的毛利率或销售净利率，从而造就了华夏幸福业绩的高增长。财报显示，2014年公司各大业务结构进一步优化，园区业务比重上升，园区收入达78.7亿元，占公司收入的30%，占比进一步提升。其中毛利率最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。由于公司在2014 年加大园区拓展力度，目前合作园区已经超过 20 个，丰富的土地储备和高周转的开发模式保障了公司规模的高速扩张，截止年底，公司共完成销售金额 513 亿元，销售面积 581 万平米，同比分别增长 36.96%和 66.33%，同比增速大幅超越行业平均水平和可比公司水平。甚至有业内人士指出，考虑到当前的货币政策较宽松，行业正处于新一轮的恢复周期，预计2015 年公司销售额仍将实现20%以上的增长。

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  亮点二，预收账款超440亿

  流动性宽裕安全边际高

  亮丽的财报中，除了盈利指标外，一些运营效率等的指标同样值得关注。其中预收账款近3年来逐年攀升，截至2014年12月末已近440亿，预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与净利润，有利于锁定公司未来三年的经营业绩。此外，440亿元的预收账款让公司的业绩保障倍数（预收账款/营业收入）高达1.6，也远在同业的0.5-1.2区间之上。作为流动性最强的货币资金，至报告末已高达162亿元，该数据大体等于公司2014年年末的短期借款（79亿）和长期借款（94亿）总和，这意味着公司资金流动性较为宽裕。

  值得注意的是，公司近期还发布了定增预案，拟不低于41.75元/股发行不超过 1.68亿股，募集金额70亿元用于固安和大厂多个住宅项目开发以及偿还银行贷款。目前监控对房地产企业再融资的审核已明显放松，国土部不再进行事前审查，公司再融资申请通过的可能性较大，同时审批效率有望明显提高。因此，本次增发若顺利完成，将在资金方面给予公司巨大补充，加速项目的运转，进一步提升销售金额，维持公司高速增长的趋势。

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  亮点三，产业新城模式

  不断复制 成就行业唯一

  华夏幸福的不断发展壮大，与其产业新城模式符合国家的战略发展规划是分不开的，新型城镇化、京津冀一体化国家战略及首都新机场建设都将给公司带来历史性发展机遇。

  2014年，公司新拓展4个产业新城项目，分别位于北京房山、河北任丘、河北保定白洋淀科技城及河北涿鹿。其中，北京张坊项目标志着华夏幸福将十年“固安实践”复制进北京，意义非凡，将成为华夏幸福经营和市值的新起点。同时，在距离首都新机场10-20公里处，华夏幸福布局了固安、永清、霸州、广阳等多个园区，政策制度保障和重大基础设施升级将为其发展提供更多新机遇。

  除了进行环北京、环上海等外延式区域扩张外，内涵式产业升级也是华夏幸福当前和今后的重要发展亮点。11月12日，公司与北京通用航空有限公司建立“中国通用航空企业联盟”。11月28日，公司与京东建立产业联盟式战略合作关系，在全国范围内共同打造现代化电商综合产业园。同时，固安、香河园区分别签署华夏幸福京东电商综合产业园入区协议。业内指出，与京东、北方导航的战略合作是公司继打造通航产业联盟之后，运用产业联盟方式打造产业集群的成功复制。这也标志着公司产业引进模式的积极转变。过去公司主要依靠自身力量实现招商引资，而现在则通过引进龙头企业落地，形成产业联盟，通过龙头企业在各自领域的影响力以及上下游资源整合能力，快速聚拢产业链上各环节的企业资源，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台等产业促进平台，打造产业集群，促进产业的有序聚集，从而高效打造产业生态圈并快速形成巨大产值。

  值得注意是，公司的这种实现多赢的产业新城模式（政府得到了漂亮的新城和带来源源不断GDP、税收和就业的产业园；华夏幸福则换取了名声、品牌和业绩）具备一定的进入壁垒。财报显示，公司目前拥有800余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，涉及园区前期战略定位与产业规划、中期招商引资开展、后期入园企业服务和产业促进等各个环节；更核心的是，经过多年沉淀，公司已形成一个庞大的客户和项目数据库。在产城规划上，华夏幸福还有自己的博士团队和研发部门，不夸张地说，产业策划能力已具备国家级研发水平。因此在这种局面下，竞争对手短时间内是难以速成的，华夏幸福将继续保持行业细分龙头地位。

  (CIS)