证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  2014年，全国楼市整体低迷。前不久，国家统计局公布的最新数据让深圳的持币观望者更加纠结：2月份全国69个城市的房价同比下降了，唯独深圳的房价不跌反升。既不放开限购，也不降低房贷利率，深圳的房价还这么高？理由只有一个：没地了。

  增量变存量 旧改成主流

  深圳很独特，和其他城市不一样，其他城市开发增量土地，深圳不行，缺地啊。城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。现如今，这个存量土地供应都已经开始面临收紧。

  深圳的土地供应由存量用地和增量用地构成。近两年的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。在深圳的土地市场供应方面，城市更新项目已成为主流。从近期深圳中原地产统计的2015年推盘项目中足以证明这一点，旧改项目的占比在五成。

  住宅类城市更新项目的占比提高，必将导致土地增值和房价增值，进而带动周边住宅的房价升值；区域内住宅供应量会有显著增加，一定程度上又会抑制房价上涨；最终对周边住宅房价的影响还是要看以上两大因素的博弈。事实上，近两年来，深圳中心区和周边区域尽管有大量住宅供应，但房价涨幅依旧十分明显，一手房涨幅普遍超过25%。原关外龙岗地区因为有一些高端商业地产进驻，住宅一手房价涨幅也超过全市平均涨幅5个百分点。显然，旧改项目占比的提高有利于深圳整体房价的上涨。

  前不久，深圳市规划国土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下简称《计划》)。记者注意到，与以往不同，今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成。显然，这一变化的根源在于深圳近年的产业升级规划。“十二五”之初，深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，要求促进总部经济集聚发展，到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上。而这一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。深圳市规土委官员表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升。鉴于当前的住宅市场情况，预计商住项目在旧改中的占比将会下降。从第一太平戴维斯发布的《深圳土地市场和城市更新报告》来看，今年深圳获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水，这意味着，深圳面临宅地供应捉襟见肘的局面。

  第一太平戴维斯投资部董事吴睿向记者表示，深圳城市更新项目收紧一大信号就是，政府对“工改商”用地的管控会越来越严格。深圳此前由不少旧厂房项目更换用途为商住项目，增加商住项目的做法以后将难以实现，新获批的多是“工改工”项目。因为政府希望现有的项目进入实质性操作，因而“工改商”项目审批会越来越严格。即便是“工改工”的产业项目，很多也面临严格的政策管控，包括税收安排、配套设施使用条件，都会限制这类城市更新的利润空间。据悉，深圳列入规划审批的项目多达431项，但目前在建项目仅100个左右，实际开工率比较低。

  对于这个信息的解读，业内人士很快就看出：深圳的住宅用地供应量已逐年下降，如果再减少旧改项目中的商住项目比例，将进一步推高深圳的房价。

  旧改项目越来越严格

  可以说，深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往。从2011年开始，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。但去年，佳兆业房源被锁事件发生后，深圳已明显放缓了城市更新项目的推动速度，在立项、审批等环节上趋于严格。目前地产圈不可避免响起一种声音：凡是涉及到拆迁的项目，以后都更难实现。

  继佳兆业事件爆发后，在涉及城市更新项目的规划变更、容积率更改等敏感环节时，主管部门对于审批已是慎之又慎，耗费时间或许会进一步延长。作为源头的土地供应减少，不可避免地导致下游购房市场的连锁反应。市场人士表示，在此情况下，深圳购房者转向二手房市场解决自身需求，从而催升了二手房的价格。业内人士就曾告诉记者：“这样的结果是，深圳的一手房、二手房价格会越来越贵。”

  对于目前深圳土地市场的现况，第一太平戴维斯吴睿也概括：“深圳住宅用地依然稀缺，未来开发商在住宅用地拍卖上的激烈争夺将会是常态。未来一段时间，深圳南山区仍然会成为深圳商办用地供应的重头，两大供应区域分别是前海和科技园区域。同时，新型产业用地的供应数量依然保持高位，该类用地大部分会以设置产业门槛的形式公开出让，以满足深圳产业升级对土地的需求，集中供应区域为深圳的光明和坪山新区。”

  房产投资还看写字楼

  近5年来，深圳城市更新释放土地的主体在住宅，商业类项目和工业类项目相对较少。工业类项目很多受到政府扶持近两年来发展的比较快。随着电商的崛起，工业地产项目中的存储物流一块发展迅猛。商业地产主要在于写字楼和商铺。投资商铺回报高，风险也大。在电商冲击下，还需要探索合理的业态调整方案。相反，投资写字楼和住宅比较直观，是投资者喜欢选择的两类物业。如果只考虑投资回报率的话，写字楼要比住宅的投资回报率高3个百分点左右。写字楼类城市更新项目应该是广大投资者的首选。

  未来3年深圳地区甲级写字楼供应量比较大，主要集中在福田区和南山区。南山区大量增加的供应量集中在前海开发区，性质特殊。以福田区为例，未来3年有大量甲级写字楼供应，其中很大一部分供应以销售为主。如果单单看租赁市场的话，福田区未来3年甲级写字楼供需关系依旧平稳，供过于求的风险不会很大。随着经济增长和政策带动，深圳优质甲级写字楼市场逐年发展，基本维持稳定上升态势，投资者常年看好深圳地产市场。此外，即将挂牌的前海蛇口自贸区目前已经有2万家以上的企业注册。“注册地和经营地”可以分离的政策优惠，会为深圳带来大量写字楼需求。龙岗、宝安两区中心区也有少量的甲级写字楼供应。在楼宇质量及管理水平方面会低于市中心，但周边竞争也小。