证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  高纬环球近期发布了一年一度的《全球写字楼排行榜》，调查结果表明，2014年，香港的写字楼租金排名与上年持平，于伦敦西区之后位居全球第二。北京中央商务区的排名由全球第9位升至全球第8位，居内地第一。

  报告显示，2014年，全球写字楼租金增长了7%，比2010年以来约为3%的年度复合增长率翻了一番还多。全世界的基础城市都以牺牲小的外围市场为代价，在去年保持了在全球层次结构中的位置。这其中，香港中央商务区以184美元/平方英尺/年的租用成本居亚太区排名之首，以明显优势超过了包括纽约市中心在内的世界其它热点地区。除全球排名第二的香港外，新德里康诺特广场的价格在亚太区排名第二，东京紧随其后位列第三。北京在亚太区的排名中一直稳居第四。需要提出来的是，紧邻香港边界的深圳福田区的租用成本实现了12.4%的同比增长，增速超过了除马尼拉的奥迪加斯区之外的所有亚太地区。

  显然，虽然中国的经济增速超过了全世界大多数国家，但其速度正在放缓，这对国内需求形成了一定压力。在中国所有城市中，北京的表现是最好的，即使在去年租金下降的情况下，其仍然保持了亚太区排名第四的位置，仍旧位居内地第一，紧随其后的是上海，上海陆家嘴金融区在中国内地排名第二，平均租用成本为96美元/平方英尺/年。

  尽管香港的写字楼仍旧是亚太地区最贵的，但其应该仍具有上涨空间。根据仲量联行最新研究报告显示，未来10年，香港将有2,000万平方呎的甲级办公楼楼面新供应。据了解，香港甲级办公楼市场于1985至1999年间平均每年新增供应约330万平方呎，唯2000至2014年间每年平均供应量仅160万平方呎。办公楼新供应减少主要是由于政府在1999至2013年间未有定期卖地，加上政府向工厦重建项目征收高昂的补地价金额。近年资产价格上升也导致发展商难以在核心商业区如中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地收购及重建旧楼。办公楼新供应于过去20年低于每年平均200万平方呎的吸纳量，使传统商业区甲级办公楼空置率低企。部分办公楼的空置率于近年更跌至低于1%。

  然而，未来10年办公楼新供应涌现，将引发市场翻天覆地的变化。大部分的办公楼新供应将由政府卖地所推动。政府自2011年起在九龙东规划超过20幅地皮作商厦发展，作为“起动九龙东”计划的一部分，尚未出售的地皮，合共可提供至少1,200万平方呎甲级办公楼楼面。政府也将于中环及湾仔透过填海及重置政府办公室及停车场拨出地皮作商业发展，预料可提供约480万平方呎办公楼楼面。西九龙文化区发展及广深港高速铁路站将额外提供290万平方呎办公楼楼面。

  办公楼供应逆转为租户及投资者未来的投资选择带来启示。对租户而言，供应增加将带来无数节省租务成本的机会，以配合业务扩张及办公室整合的需要。对投资者而言，办公楼市场扩大将首次为他们在已发展成熟及新兴商业区带来收购高质素资产的机会。仲量联行认为，香港办公楼市场将受惠于内地企业的租务需求持续增加，前景乐观。整体办公楼市场空置率仍然低企，只有少数甲级办公楼如中环花旗银行大厦仍有大楼面供大租客租用。未来十年办公楼新供应相继落成，市场形势将逐渐有利于租户。