证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  支持居民自住和改善性住房需求的政策组合拳逐一落地。昨日，央行、住建部、银监会、财政部、国税总局等楼市调控相关部门全部出动，分别从降首付和减税费两个方面出台新政。

  至此，继松绑限购、提高公积金贷款额度后，本轮楼市刺激政策全面落地。

  对此，业内人士认为，鼓励组合贷以及二套房商贷首付比例降至4成的政策力度超预期，可增加10%的直接有效购买需求，预计一二线城市二季度市场成交量将出现30%的环比上涨，一线城市房价将开始上涨。而二手房营业税免征年限降至2年，将提高二手房交易的活跃度，提振市场信心。但是，房地产市场短期压力缓解，长期压力不减，仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

  一线城市房价或上涨

  在以往楼市调控中，最立竿见影的当属信贷政策，这次终于千呼万唤始出来。新政不仅鼓励商贷和公积金组合贷购房，最重磅的内容是二套房商贷首付比例降至4成，另外，二套公积金贷款首付比例降至2成。

  对此，民生证券研究院执行院长管清友认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。

  中原地产首席分析师张大伟也认为，二套房商贷首付从60%~70%降低到40%，这将是历史最宽松的政策，将对市场带来直接的需求刺激，可以增加10%的直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨，其中部分一二线城市的上涨幅度会比较高。预计整体一二线城市二季度市场成交量将出现至少30%的环比上涨，也将是2014年以来的成交高峰，其中一线城市的房价将开始上涨。

  不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。

  二手房交易活跃度提升

  传闻已久的二手房营业税减免的政策终于落地，即购买2年及以上普通住房对外销售免征营业税，非普通住房差额征收营业税；不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。

  亚豪机构市场总监郭毅认为，目前二手房交易本就以次新房为主，以前的税费政策极大地抑制了购房时间在5年以内的二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2~5年之间的二手次新房交易。以总价200万元的二手普通住宅计算，本轮营业税调整后，将会减少10万元的营业税，二手房交易的活跃度有望得到提升。

  张大伟也认为，目前市场成交的房源中，以北京为例，30%左右是需要交纳营业税的5年内再交易房源，在这30%房源中，有60%是2~5年的，这部分房源影响最大。未来将明显减少税费支出，减少的税费支出平均将达到10万~15万元。预计对市场来说，购房者入市积极性将明显上涨，二手房交易量将至少上涨15%。

  但郭毅同时指出，本次税费调整并未涉及二手房交易税负最重的个人所得税，目前这一税种的征收标准是，5年以内房产交易差额征收20%，房产满5年且为家庭唯一住房的才会免征。“二手房交易个税未如预期一样与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。”她说。

  楼市长期压力不减

  管清友认为，新政有利于缓解房地产市场短期压力，但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

  “房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”管清友说，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。