证券时报多媒体数字报

  【环宇杂谈】

  在反腐的大背景下，靠“批条子”获得学位越来越少，估计未来追逐学位房的现象愈演愈烈，学位房的价格有升无降。

  一街之隔，建筑年代和户型结构完全相同的两个小区，每平方米房价居然差了2万元，甚至有些上个世纪70或80年代的老房子，周边环境确实不咋地，并且拥堵得要命，但房价却高得连豪宅都无法望其项背，这就是“学位房”与“非学位房”的差别。中国人毕一生之功于两大战役：小孩的教育和自己的养老。年轻的时候操劳小孩的教育，年老的时候操劳自己的养老。未来，“靠爹”、“铁饭碗”、“混日子”已经成为过去，爱拼才能赢，真才实学打天下是“新常态”，学位房高价背后也隐含着这些信息。

  谁都认为，在大城市，就业和社会生活的压力只会越来越大，对人才的要求尽管是综合性的，不一定“唯学历论”。也就是说，没有获得学历，不一定就断了你的前程。但是，在很多人看来，如果连学历都没有，你可能连“论”的底气都没有了，不能输在“起跑线”上是成才的第一步。但凡在大城市生活的人，几乎没有不为小孩教育操心的。中国城市的公共服务向来稀缺，特别是优质的教育资源。在任何一个大城市，中小学学校总量其实并不少，私立的、公立的、民办的、公办的，甚至还有专门为打工子女开设的学校。但是，大家耳熟能详的、为大家追逐的就那么几所。

  由于好的学校在几十年（甚至上百年）前就已建成了，多数位于城市中心地区或已建成区，成熟的公共服务配套（交通、区位）自不待言。关键是，围绕小孩的教育，这些区域多年来已经形成了优质的所谓优质的“教育配套”，如学生营养早餐、午休或全周托管、升学或出国咨询、夏令营、优质培训机构、陪读租赁等等。因为太稀缺了，而追逐的人过多，没办法，只能以是否购买了该学校学位覆盖范围内的房子，作为是否可以在该学校就读的划分标准。

  因此，大城市房价高，学位房价格更高。笔者调研了深圳几大学位房集中的片区，如育才教育集团所在的蛇口片区、南山外国语和实验教育集团所在的科技园南区、以及热得不能再热的福田百花学区、园岭学区。这些区域的学位房价格低则每平米3万多元，高则每平米7万多元。与周围的房价相比，学位房价格溢出至少50%，高出1倍的也很多。

  时下，父母们口头上说“给孩子减压”，但轮到谁都不会马虎，一句常挂在嘴边的话是，父母要尽自己能力给孩子创造最好的条件。笔者调研时发现一个现象，很多在政府工作的人或经济条件比较好的家庭，放着好好的豪宅不住，却买一个上世纪80年代、破旧的学位房，而且还在旁边给小孩的爷爷奶奶租一个房子，接送小孩上下学。由此，出现了一个有趣的现象，不仅学位房的价格高，学位房周边的租房市场（不在学位覆盖范围）也很发达，租金也比周边要高出至少30%。而且，学位房周边的写字楼、酒店或商铺，入驻的都是名目繁多的培训机构。

  笔者上班附近有一个商业综合体，位置本身非常不错，但由于开发商急于回笼资金，在10年前把铺子全散售掉了，入住的商家五花八门，经营的很差，除了电影院生意较好外，其他店铺很冷清，频繁地挂出转租的小广告。但在前两年，由于旁边几个住宅小区摇身变成了学位房，这个综合体因租金相对较低，培训机构争相入驻，据说今年都涨租金了。因此，尽管城市很多老旧住宅区都被拆迁了，但学位房及周边很难拆下去，很简单，拆迁的成本太高了，这是城市房地产区域差异的一道景观，也是常规做房地产研究很难理解的。

  最近4年以来，深圳每年诞生的新生儿在20万以上，未来对学位的需求将会更加突出。在反腐的大背景下，靠“批条子”获得学位越来越少，对普通老百姓来说，学位紧张的趋势大为缓减，每个人获得学位机会均等了，估计未来追逐学位房的现象愈演愈烈，学位房的价格有升无降。给大家一个建议，买学位房不仅小孩可以读书，在保值增值的基础上未来还能高价出售，何乐而不为呢？所以，买豪宅不如买学位房。有统计表明，2014年以来，深圳豪宅价格远没有学位房价格涨得快。

  （作者供职于深圳市房地产研究中心）