证券时报多媒体数字报

  据国家统计局最新发布的数据，3月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有12个，二手住宅价格环比上涨的城市有12个，分别比上月增加10个和7个。同时，3月份70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，环比上月增加65.9%，接近去年同期水平。综合来看，当前楼市情绪有所好转，房地产市场回稳可能性进一步增大。但要关注股票市场对楼市需求的替代作用。

  政策组合刺激效应显现

  3月份，国家有关部委集中出台刺激政策措施，稳定住房消费，鼓励刚性住房需求和改善性住房需求入市。无论是土地供应调节还是金融税收制度调整，政策措施针对性很强，对市场情绪和预期产生明显影响。从近期市场反映看，楼市交易意愿有所增强。应该看到，政策始终是影响我国房地产市场方向的重要外生变量。尽管政策对房地产市场的影响，与房地产市场总量规模扩张成反向关系，就目前市场状况而言，政策变化直接关系到居民家庭财富的保值增值，因而已经构成购房决策的重要参考因素。而市场交易数据的变化将形成反馈机制，对楼市参与主体预期产生正向激励，加快政策效应释放。

  股市对楼市

  有需求替代作用

  股票市场需求对房地产市场需求有替代作用。过去，我国也曾多次出现股市与楼市的转换关系。在我国投资渠道整体狭窄的现实约束下，住宅不动产已然成为投资主要品种。总体看，股市走牛时，楼市涨幅通常不会太大。2006年以来我国楼市涨幅逐级增大，也与股市见顶回落并持续走熊有很大关系。

  不过，这种情况随着股票市场的交易活跃出现了变化。股票资产在家庭资产配置中地位的上升，有可能会降低股票与住宅的替代关系。这意味着股票有可能取代住宅不动产成为家庭财富配置的主要选择。2015年一季度，据中国人民银行城镇储户问卷调查，城镇居民偏爱的前三位投资方式依次为：基金及理财产品、债券和股票，选择这三种投资方式的居民占比分别为33.8%、15%和13.8%。基金和理财产品间接投资于股票市场，因此股票已经成为居民投资主要选择。今年3月我国A股新增开户超480万，创近8年新高。

  虽然当前我国股市累积涨幅巨大，但相对于住宅价格涨幅，股票仍有增长空间。应该看到，股票市场承载着战略性新兴产业的发展希望，是国有企业改革的主战场，是深化改革创新红利释放的主渠道，也寄托着创新创业驱动发展的梦想。尽管短期内股票市场涨幅过大可能存在调整需要，但从长期看，股票市场趋势性向好是毋庸置疑。但这并不否定住宅投资的价值。客观分析，城镇化空间巨大，我国住宅市场仍有稳定发展空间。未来刚性住房需求和改善性住房需求将构成市场主要需求动力。投资者通过股票投资积累财富后，也存在改善性住房需求。从这一点看，股市与楼市又有相互促进作用。

  卖房炒股不是理性行为

  股票和住宅不动产，均是家庭财富配置的重要组成部分。但买股还是买房子，甚至是卖股买房，或卖房炒股，主要取决于购买条件刚性以及两种资产的预期投资回报率，反映的是投资者财富配置倾向。投资是一项高风险决策，要量力而行，要充分估计可能风险并准备承受风险损失。但我国股民，特别是新开户股民，往往风险意识不强。就资产而言，股票比住宅价格波动的可能性更大，流动性更强。过去，我国股票市场曾经多次出现持续下跌，给股民造成巨大财务损失。但人们容易忘记历史教训的特质，使得个体非理性演变为集体非理性，有可能承受股票价格泡沫的风险。因此，在楼市触底回升可能增大的背景下，刚性住房需求和改善性住房需求无需等待。