证券时报多媒体数字报

  投资要点：

  ■国瑞置业(2329.HK)成立于90年代,专注于房产开发及运营,目前业务包括物业开发、物业投资、一级土地建设及开发服务、以及物业管理和相关服务,已形成以环渤海及大珠三角为核心的全国战略布局。2014年7月7日,国瑞置业于香港联交所主板上市,为港股通成分股之一。

  ■国瑞置业拥有大量低成本的优质土地资源,掌握北京市中心稀缺资源,同时稳定的一级土地开发项目是传统房地产开发业务的有力补充。北京祈年大街西侧47.43万平方米的土地,预计2015年完成部分一级土地开发。另外,优质的投资物业也为公司带来了持续而稳定的收入。总建筑面积为14万平方米的北京国瑞中心,正紧锣密鼓进行,预计2016年竣工。一级开发项目的完成及投资物业的投入运营,预计将大幅增厚公司未来的收益。

  ■随着《京津冀协同发展规划纲要》(以下简称“《纲要》”)的出台,公司站到“京津冀”风口,享受廊坊永清作为环首都经济圈重点发展区域带来的价值红利,距首都第二机场仅15公里的永清国瑞生态城项目,将带给公司巨大的升值潜力。

  ■从估值的角度考虑,国瑞置业目前的市盈率仅为10.48倍,远低于北京地区同等规模的A股上市公司(我们选取了新华联、信达地产、华远地产三家企业做对比,这三家房地产企业平均市盈率为28.04倍)的估值水平。随着“沪港通”政策的实施,预计港股和A股同类公司的估值差价将越来越小。我们认为,无论从业绩成长性的角度还是估值回归角度分析,国瑞置业市值均处于严重低估状态,未来有望迎来逆转,给予公司买入评级。

  专注于精品住宅及城市中心区域

  综合体项目的房地产开发商和运营商

  国瑞置业成立于１９９４年，作为一个跨区域发展的大型房地产开发商和运营商，国瑞置业专注于精品住宅及城市中心区域综合体项目的开发，年开发能力超３００万平方米，同时选择性地保留大量自主开发且具有战略价值的优质商业物业的所有权，作为公司持续稳定的租金收入来源。此外，公司承建一级土地开发项目，以取得潜在的物业开发土地储备供应。２０１１年至２０１４年，公司实现了稳定快速发展，在收入复合年增长率达４４．４％的同时保持了优异的信用指标和低负债率。２０１４年７月７日，国瑞置业于香港联交所主板上市，为港股通成分股之一。

  公司目前已形成以北京和珠江三角洲地区为中心，辐射全国主要经济增长区域的战略布局。在北京、廊坊、海口、佛山、沈阳、郑州、西安、汕头等十个中心城市打造口碑项目，其中，８８万平方米北京国瑞城、１５０万平方米沈阳国瑞城、１００万平方米海口海阔天空国瑞城等超大型项目，显示了企业雄厚的开发实力与运作经验。

  近日，随着中共中央政治局会议审议通过《纲要》，今年第二季度投资的重大抓手“京津冀”有望再次成为市场追捧的热点，掌握北京市中心稀缺资源及京津冀大量优质土地储备的国瑞置业蓄势待发。

  手握北京二环内稀缺土地资源

  祈年大街宝藏待挖掘

  作为在中国从事房地产业务超过２０年的开发商和运营商，国瑞拥有丰富的行业经验和敏锐的投资眼光，同时积极参与一级土地开发和“三旧改造”项目，从而获得了大量位置优越，成本低廉的优质土地储备。目前公司在京津冀地区、珠江三角洲地区和海南国际旅游岛的重点地区拥有大量低成本优质土地储备。数据显示，截至２０１４年１２月３１日，国瑞拥有建筑面积约７６９．４万平方米的土地储备，每平方米土地成本低至约人民币１，５３６．５元。

  大量低成本的土地储备成为国瑞置业的一大核心竞争优势，更重要的是公司手握北京市中心的稀缺土地资源，据称，公司目前在北京的所有竣工项目均位于天安门广场方圆１－５公里范围内，开发的８８万平方米国瑞城、５１万平方米富贵园等受到投资者和消费者的热烈追捧。

  稳定的一级土地开发项目是传统房地产开发业务的有利补充，规划建筑面积４７．４３万平方米祈年大街西侧的土地，作为天安门一公里内最大的一级土地开发项目，受到社会各界的广泛关注，回顾以往业绩，国瑞作为北京市国土资源局直接授权获得一级土地开发资质的房地产开发商，在北京承接过的北京富贵园、北京国瑞城以及北京哈德门均为政府的重点危旧房改造项目，取得的优异成绩有目共睹，仅２０１３年北京哈德门及祈年大街西项目其中五块土地之一的一级土地开发项目就为公司增加１６．７亿元收入，公司预期于２０１５年期间将完成祈年大街部分地块的一级土地开发，有望体现在２０１５年业绩中。

  优质的投资物业

  为公司带来了持续而稳定的收入

  翻阅公开资料，国瑞置业已竣工建筑面积３０９．５７万平方米及拥有在建、待建项目总面积约７０１．３８万平方米。其中，投资物业总建筑面积达７６．０２万平方米，北京地区占比高达４３％。

  预计未来公司将持续提高自持核心商业地产比例。一方面，公司自持核心商业地产具有较高的投资价值，为公司带来持续而稳定的租金收入：自持的北京国瑞购物中心为北京二环内第二大购物中心；在建的１４万平方米北京国瑞中心将成为连接金融街及中央商务区的核心地带；建筑面积为２６万平方米的佛山·南堤湾项目将打造成为佛山市内一个集合商业、文化、娱乐、休闲、居住等元素为一体的地标建筑；以上投资物业项目均具有巨大的升值潜力。另一方面，经营性物业贷款利率较低，为公司提供了良好的融资平台。最重要的是，优质的核心商业地产在为配套住宅提供购物、娱乐、休闲等一站式便捷服务的同时，也拉动住宅价格上行，有助于公司业绩的提升。

  京津冀交运一体化加速

  国瑞永清斥巨资造城

  《纲要》的出台，为市场注入新的活力，据财政部测算，京津冀一体化在未来６年需要投入４２万亿元，这意味着在２０２０年前，京津冀地区及相关产业将迎来每年７万亿元的投资机会，未来有望撬动百万亿元资本。考虑到在京津冀一体化建设中，交运一体化在前期投入较大且是区域规划性协同发展的先行前提，故交运一体化成为规划中指出要率先取得突破的重点领域之一。

  其中，定位为“综合性大型国际枢纽机场”的首都新机场，工程投资已达到近８００亿元。为向新机场提供产业配套，并推进新机场发展，北京市投资逾８４０亿元，打造占地面积约３００平方公里的北京新航城，而廊坊永清作为新航城“五城六镇”的主要载体，未来数年将有望成为国际化的高端产业新城。

  出于对京津冀一体化前景的看好，国瑞置业已将河北廊坊定位为公司未来发展的重点区域。目前公司拥有７６９．４万平方米的土地储备，其中在永清的土地储备达到１８６．６９万平方米，为公司总土地储备的２４．２６％。永清国瑞生态城拥有得天独厚的地理位置优势，距首都第二机场仅１５公里，与北京相距４０公里，与天津相距５０公里，享受千亿空港价值的辐射。与此同时，京台高速即将全线开通，届时国瑞生态城抵达北京南三环仅需３０分钟，国瑞生态城将成为北京置业外溢直接承接板块。

  永清国瑞生态城位置

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  资料来源：网络

  除了优越的交通环境，永清也因其无可比拟的生态优势，被誉为“京南绿色生态家园”。国瑞生态城联合国际顶尖设计团队，贝尔高林（规划设计）、美国道林（景观设计）、美国ＷＹ（建筑设计）携手巨献北京城中都市绿洲，打造世界顶级资源容身的稀世庄园、百万平全配套瞰景高层、１５８－１６８㎡的南加州自然景观院墅、２２０－２８０㎡地中海设计的双拼、独栋产品，并建有以永定河为轴心的大型生态采摘园，规划大型商业街及高标准学校，致力打造一站式全配套生活圈，成为永清乃至京南第一生态大盘。截至２０１４年１２月３１日止，国瑞生态城的已签约销售总额约为人民币７.1１亿元，已签约销售总面积约为６３，６８７平方米，该项目预计于２０１８年第三季度全面完工。

  我们认为，随着《纲要》的出台，公司站在“京津冀”风口，享受廊坊永清作为环首都经济圈重点发展区域，带来的巨大升值潜力。

  PPP模式打造产业新城

  国瑞置业现探索执行目前政府力推的ＰＰＰ模式，在政府率先投资的前提下，更大程度运用公司资本，打造产业新城。

  在上一阶段的城镇化建设过程中，众多地方政府主导的新城新区发展陷入进退两难的窘境，而推行城镇化的巨额资金压力更是让很多地方政府债台高筑。２０１４年１０月初发布的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》明确了地方政府融资的两个新方向，一是自发自还的地方债，另一个就是ＰＰＰ。

  ＰＰＰ作为化解存量债务以及今后城镇化基础设施和市政公用事业建设的重要融资渠道，被各界寄予厚望。在这样的背景下，许多房地产开发商纷纷跟进，发布了与各个地方政府的ＰＰＰ战略。

  国瑞置业计划在未来关注一二线重点城市周边及珠三角区域，将业务发展与国家城镇化方向相契合，探索采用ＰＰＰ模式建设产业新城的业务模式，进一步拓宽公司原有地产开发的业务。

  投资建议：建议“买入”

  作为一个跨区域发展的大型房地产开发商和运营商，国瑞置业掌控北京市中心的稀缺资源，布局环渤海及大珠三角核心区域，加快新业务布局，整体业务向好。

  从行业角度看，２０１５年政府对房产实施以宽松为主的宏观调控政策，且政策利好已传导到成交层面，预计２０１５年房产市场较２０１４年会出现回暖。此外，２０１５年，国瑞置业将根据市场情况灵活调整房产销售政策，在新政策下库存消化有望加快。我们认为，根据公司目前的土地储备及在手项目进度，房产开发预计保持稳定速度平稳增长。

  再者，２０１５年年初制定的与政府联手，以ＰＰＰ模式打造产业新城的战略规划，正紧锣密鼓进行，未来有望涉足新业务，市场空间广阔。

  从估值的角度考虑，国瑞置业目前的市盈率仅为１０．４８倍，远低于类似规模，且同属北京地区的Ａ股上市公司（我们选取了新华联、信达地产、华远地产三家企业做对比，这三家房地产企业平均市盈率为为２８．０４倍）的估值水平。随着“沪港通”政策的实施，预计港股和Ａ股同类公司的估值差价将越来越小，我们认为，无论从业绩成长性的角度还是估值回归角度分析，国瑞置业估值均处于严重低估状态，未来有望迎来逆转，给予公司买入评级。

  国瑞置业与A股同类上市公司估值对比:

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  数据来源：万得

  （怀新投资）（CIS）