证券时报多媒体数字报

(上接B9版)

4、盈利能力分析

（1）最近三年利润主要来源

最近三年公司的经营利润情况如下：

单位：万元

注：由于公司2012年和2013年上半年发生同一控制下的企业合并事项，2014年发生会计政策变更，公司对2012年度、2013年度财务数据进行了追溯调整，本表引用数据为经追溯调整的财务数据，以下同。

报告期内，由于房地产行业本身的周期波动特性以及公司项目开发的周期，公司实现的归属母公司股东净利润呈现出周期性波动的态势。2012年度、2013年度和2014年度，公司归属母公司股东的净利润分别为108,888.31万元、21,865.79万元和29,138.49万元，各年同比增幅为82.15%、-79.92%和33.26%。随着房地产市场逐渐平稳发展，以及公司的项目积累和周期匹配，公司将在未来几年逐渐减少业绩的周期性波动。

（2）营业收入状况

A、最近三年营业收入变化情况

报告期内，由于房地产行业本身的周期波动特性以及公司商品房销售结转收入的周期，公司的营业收入呈现出周期性波动的态势。

单位：万元

2012年度、2013年度和2014年度，公司的营业收入分别为381,259.72万元、111,939.45万元和248,497.69万元，各年同比增幅为104.18%、-70.64%和121.99%。2012年度营业收入出现大幅增加，主要原因系房地产市场回暖，成交量和成交价格持续上扬，公司加大北京像素、海南西岸首府等项目的销售和结转收入力度。2013年公司营业收入较上年同期减少269,320.27万元，降幅为70.64%。主要原因系公司2013年项目销售量和结转收入金额减少。2014年公司营业收入较去年同期增加了136,558.24万元，增幅为121.99%，主要系公司总体出售中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素），项目销售量有所增加所致。

B、最近三年营业收入构成及比例

单位：万元

公司主营业务收入为房地产开发和销售。其他业务收入包括物业租赁、物业服务、旅游餐饮等。公司报告期内主营业务收入占营业收入的比重分别为98.23%、92.50%和95.82%，其他业务收入占比较小，主营业务突出。

公司的主营业务收入全部来自于房地产开发和销售。报告期内，公司贡献收入的项目主要包括中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素）、海南西岸首府等。

C、最近三年不同地区主营业务收入及比例

报告期内，公司主营业务收入分地区情况如下：

单位：万元

报告期内，公司的销售区域集中在北京和海南，海南区域在2012年开始贡献收入和利润。公司的市场定位是立足于北京这一特大型城市，深入开发海南、山东、云南、吉林等旅游资源丰富的区域。随着公司跨地区开发规模的扩大，未来几年其他地区可能会陆续贡献收入。

（3）营业成本状况

A、最近三年营业成本变化情况

报告期内，与营业收入对应，公司的营业成本也呈现出周期性波动的态势。

单位：万元

2012年度、2013年度和2014年度，公司的营业成本分别为151,890.07万元、48,460.29万元和134,517.78万元，各年同比增幅为77.33%、-68.10%和177.58%。各期的变化幅度与营业收入的变化基本保持一致，变化原因也基本相同。

B、最近三年营业成本构成及比例

单位：万元

公司主营业务成本为房地产项目开发成本。其他业务成本包括物业租赁、物业服务、旅游餐饮等业务的成本。公司报告期内主营业务成本占营业成本的比重分别为97.81%、86.13%和93.89%，其他业务成本占比很小。

公司的房地产项目开发成本包括土地成本、前期费用、工程建设成本、资本化利息等。

C、最近三年不同地区主营业务成本及比例

报告期内，公司主营业务成本分地区情况如下：

单位：万元

报告期内，公司的销售和收入贡献区域集中在北京和海南，相应的主营业务成本也集中在这两个区域。与收入的地区比例分布相比，海南的主营业务成本占比更高，主要原因是北京区域业务的毛利率比海南更高。

（4）期间费用分析

单位：万元

报告期内，随着公司经营业绩的波动，公司的期间费用金额亦呈现一定的波动态势。最近三年，期间费用占营业收入的比例分别为13.29%、38.11%和19.35%，相对较高。在三项费用中，2012年度和2013年度销售费用占比较小，2014年由于公司加大了项目宣传力度且需宣传项目增多，导致销售费用占比大幅增加；管理费用占比最大，报告期内管理费用占期间费用比例均在40.00%以上，2014年更是达到了57.69%，金额也呈现增加的态势；财务费用占比在各期有较大的波动，公司在2013年财务费用占期间费用的比例最高，达到43.89%，2014年公司多个项目开工建设，利息资本化金额大幅增加，财务费用有所降低，占期间费用比例亦大幅下降。

（5）毛利率和净资产收益率分析

A、最近三年公司毛利率情况

单位：万元

注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。

公司的毛利主要由房地产开发销售业务贡献。报告期内，公司的综合毛利率均在45%以上，相对较高，主要原因系公司的地产项目取得时间较早，成本相对较低，盈利能力很好。2013年度及2014年度，由于房地产市场较为冷淡，公司的综合毛利率较2012年度有所降低。

B、最近三年公司加权平均净资产收益率情况

报告期内，受到房地产市场本身的波动性以及公司项目开发的周期影响，公司的加权平均净资产收益率呈现出周期性波动的态势。2012年房地产市场回暖，加上公司加快项目开发和销售力度，实现了较好的净资产收益率；2013年，由于公司结转的收入较少，净资产收益率水平表现较低；2014年公司总体出售中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素）商品房项目，公司业绩较2013年有所增加，净资产收益率亦相应增加。

5、现金流量分析

最近三年公司的现金流量基本情况如下：

单位：万元

最近三年，总体而言公司的现金流状况较为良好。报告期内，2012年房地产市场回暖，公司经营活动现金流回升，筹资活动也取得较多现金流入，整体现金流较为充裕，公司加大了对外投资活动的现金流出；2013年度经营活动产生现金流为负的原因是公司销售房产金额较2012年有明显回落。2014年公司营业收入较2013年大幅增加，但由于公司于2014年下半年总体出售中国特色经济之窗一期（非中心）、中国特色经济之窗二期（北京像素）项目，截至2014年12月31日项目销售款尚未收回，期末应收账款余额大幅增加，导致2014年度经营活动产生现金流依然为负。

6、未来业务目标

公司作为国家二级房地产开发与经营企业，以房地产开发为主业，未来的定位是始终坚持开发经营性物业的发展方向，大规模开发休闲旅游地产、主题商业地产，积极探索创新型地产产品的开发，努力保持较高增长速度，实现企业规模的跨越式发展。区域布局上坚持“1+X”战略，即立足于北京这一特大型城市，重点布局海南、山东等区域。

7、可持续发展能力分析

（1）公司具备丰富的项目开发经验，拥有充裕的土地储备

公司从事房地产开发业务十多年，拥有丰富的房地产开发和运作经验，累计开发物业面积超过百万平米，2010年成功借壳上市后，公司借助上市公司平台，进一步提高了自身实力。截至2014年12月31日，公司的土地储备建筑面积达545.07万平米；公司拥有与自我开发能力相适应的在建、拟建项目，其中在建项目6个，拟建项目13个。

公司目前开发的项目及土地储备较好的平衡了公司远期发展能力和短期创造良好经营业绩的需要二者之间的关系，保证了公司未来的可持续发展。

（2）公司良好的未来发展趋势

我国经济经历了三十多年的持续高速增长，目前正处于经济结构和产业结构升级的阶段，同时居民收入和消费水平也得到了很大的改善，对房地产市场和地产企业提出了新的要求。一方面，随着房地产政策的不断完善及市场的不断规范，房地产企业的竞争力主要取决于企业整体营运能力、专业优势以及多元化的融资渠道，品牌效应好、管理能力强的企业将获得更广阔的发展空间；另一方面，社会经济机构和居民对于地产的物业形态、结构和专业性能也提出了更高的要求，除了支撑行业最大量的住宅需求外，对商业物业、消费娱乐物业和旅游地产的需求会进一步释放。

面对房地产市场的这些发展趋势，公司已从战略定位上做好了准备。公司定位于旅游度假物业等的开发与经营，积极倡导“创新成就价值”的品牌理念，侧重开发旅游度假地产、主题商业地产等，积极探索创新型地产产品。区域布局上坚持“1+X”战略，即立足于北京这一特大型城市，深入开发海南等旅游资源丰富的区域。目前，公司已在北京、海南、山东济南、云南西双版纳、吉林长白山、山东济宁等具有良好市场和旅游资源的区域提前布局，并通过深入研究旅游地产的需求，开发旅游地产、文化创意地产、会议休闲地产、商业综合地产，为人们提供休闲舒适的度假产品，为公司的未来发展奠定良好的基础。

四、本次债券发行募集资金用途

本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司银行贷款、补充公司流动资金，优化公司债务结构，改善公司财务状况。具体募集资金用途提请股东大会授权董事会根据公司财务状况与资金需求情况，在上述范围内确定。

本次发行有利于公司降低融资成本，优化债务结构，保障公司持续、健康发展。

五、其他重要事项

公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定必须为商品房承购人按揭贷款提供保证。截至2014年12月31日，本公司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款保证的金额为8.64亿元。

截至2014年12月31日，公司除对控股子公司提供担保外，不存在其他对外担保。公司的控股子公司不存在向合并报表范围之外的其他第三方提供担保的情况。

截至2014年12月31日，本公司及控股子公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

特此公告。

中弘控股股份有限公司

董事会

2015年5月25日