证券时报多媒体数字报

  【明言至理】

  楼市里的问题就像海绵里的水，只要愿挤点时间去查一查，总还是会发现的。

  近来市场节节攀升，可乐翻了香港和内地的小股民。其实，跟股民一块偷偷乐的还有炒房一族。君不见最近几周，深圳连续推出的几个大型新楼盘遭到哄抢秒杀，成为“日光盘”？

  抢到房的欢天喜地，抢不到的愁眉苦脸。有人将楼市的强势归因于股市红利效应的传递；也有人认为，这与各地监管层陆续放松楼市限购令有关。

  或许后一种分析更具说服力。早在2010年深圳出台“限外令”，要求港澳台和华侨于内地置业，若想取得契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地监管部门以家庭为单位限制境外人士置业。不过，有地产中介日前向媒体透露，深圳限外令大约在两年前已悄然放松。

  如此一来，释放出来的“外部”潜在买家数量必定成倍猛增。香港美联物业研究中心最新公布的一份市场调查报告称，截至2015年5月，香港居民来深圳置业的数量同比大幅上涨3倍，其所购买的物业类型从自住盘到高端商务公寓及豪宅项目均有涉猎。

  香港与深圳乃至其他内地城市的楼市价差之大不言而喻。同样，香港居民与内地居民收入的差别也非常大。因此，购买力存在区域不均、限购令又悄然缺位，再加上前期股市大牛，深圳楼价被推高、炒高似乎也是必然。问题是，楼市的价格最终还是要由市场的供求来决定。

  深圳楼市去库存情况真的如此乐观，以至于日光盘频现？不妨来看世联行最新发布的监测数据：截至2015年5月24日，深圳全市一手房可售面积为368.64万平方米，可售套数为33841套。业内人士分析认为，即使按最近8个星期深圳全市新房周平均1125套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为30.1周。如果还算上即将落成、在建的楼盘以及二手楼市场，情况更不乐观。

  那么，如果认为股市凯歌高奏是楼市火爆的主要原因，不妨再来看一组数据：有媒体不完全统计称，在本轮牛市行情中，炒股水平最牛的上海、北京两地股民人均获利高达15.64万元和8.02万元；紧跟其后的是浙江、广东和江苏，人均获利分别达到3.69万元、2.9万元和1.84万元。显然，即使以炒股水平最高的上海来算，15万多的获利与一线城市住房动辄数百万的总房价、几十万的差价波动相比，可谓小巫见大巫——区区股市获利何以支撑楼市暴涨？

  笔者向从事地产中介的朋友了解楼市复活的真相，得到的回答是，其实区域差别还是很大的，大市活跃还需要造势。比如在链家做中介的小芳就抱怨说，她入职快半年了，到现在不论是住宅还是商铺连一单都没成交。她分析说，自己负责的片区远离市区，虽然看楼客不少，但区内楼盘仍少有成交。

  另外，从购房者的角度看，目前的房价已经高到多数普通工薪家庭难以负担的水平。上海易居房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》称，2014年全国35个大中城市房价收入比均值为10.6，其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市遥遥领先，深圳高达21.7，超越北京、跃居首位。但易居房地产研究院指出，我国房价收入比保持在6至7属合理区间。由此可见，目前深圳的房价已大大偏离购买力基本面因素了。

  照理说，既然楼市涨了，开发商的手头也该宽松点。不过，在港上市的恒大地产28日申请停牌，外电引述消息人士的话称，公司将以先旧后新方式配售7.476亿股，每股配售价介乎6.22至6.36港元，较停牌前一个交易日收市价6.91港元折让8%至10%，集资最多47.6亿港元，所得将用作债务再融资和补充营运资金。实际上，像恒大这样急需资金自我搭救的内房企业并不少见，由于近年来楼价高企、库存过剩，令内地楼市处于曲高和寡的尴尬境地，房地产企业资金链紧绷也不是新闻。今年以来，在港股市场上频频出现内地房地产公司伸手向市场要钱（配股、发债融资）的情况，且规模均较大。

  从上述多方面情况看，以深圳一地为例，楼市并未具备全面复活的条件。值得一提的是，当前房地产信息严重不对称、权威监管及研究机构经常缺位，房地产市场托市的情况屡见不鲜，甚至有人利用新媒体、新技术通过各种渠道忽悠购房者恐慌性入市，人为造成市场紧张气氛。由此，不妨调侃一下悄然放松限购令的深圳楼市：楼市里的问题就像海绵里的水，只要愿挤点时间去查一查，总还是会发现的。（作者系证券时报记者）