证券时报多媒体数字报

  在中央及地方系列稳定住房消费政策刺激下，今年4月份以来全国楼市出现了明显回暖态势。据国家统计局发布的数据，今年1-5月全国房地产开发投资增速比1-4月份回落0.9个百分点，回落幅度比1-4月减缓1.6个百分点。今年前5个月，全国商品房销售面积同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6个百分点；5月份商品房销售面积同比增长15.0%。尽管如此，在楼市整体回暖同时，房地产市场区域分化、产品分化、供应结构调整等矛盾较为突出，值得高度关注。

  楼市区域分化较为明显。一线城市率先回暖，以北京、深圳为代表的一线城市住宅交易量激增。据北京统计局发布的数据，北京市商品住宅销售面积从今年1月开始连续5个月增长，前5个月同比增长8.9%。据报道，继深圳楼市领涨全国后，前些天广州某楼盘上市后一小时内200多套房售罄，炽热的销售场面仿佛回到了楼市最火热的年代。同时，据中国指数研究院数据，今年5月份，全国百城新建住宅平均价格环比由跌转涨，上涨0.45%；其中，48个城市环比上涨。但同时也应该看到，部分二线、三线城市因为住宅库存规模巨大仍存在深度调整压力。今年前5个月，东部地区商品房销售面积同比增长0.2%，中部地区商品房销售面积下降2.7%，西部地区商品房销售面积增长1.5%。从商品房库存情况看，截至2015年5月末，全国商品房待售面积为6.56亿平方米，去库存压力主要仍集中于二线、三线城市。

  商业地产过剩风险需要高度关注。当前我国城市商业地产投资上升与住宅投资出现背离需要引起高度关注。2015年1-4月，全国房地产开发投资增速较一季度回落2.5个百分点。同时，办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到了13.6%和13.9%。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据物业机构莱坊统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市综合体数量将突破1000个。即使是一线城市北京，在住宅成交回暖同时，也能感觉到商业地产的凉意。今年前5个月，北京商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，已经充分反映出商业地产滞销风险，值得高度关注。

  随着互联网+对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。特别是在二线、三线城市，城市商铺、写字楼空置现象非常普遍。总体来看，我国商业地产运营风险已经显现。虽然商业银行已经普遍抬高商业地产项目融资门槛，但大多数商业地产项目借助影子银行体系进行融资，融资利率普遍超过10%，存在巨大的坏账风险。

  二手住宅供应激增增加新房去库存压力。2015年4月，北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高；广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飚升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。而二手住房交易量明显超过新房。随着未来二手住房供应规模大幅增加，将对当前以新房为主的住宅去库存进程带来巨大压力。

  当前楼市运行的结构性矛盾，是过去长期矛盾的进一步深化，反映出供求关系错位、失衡的特点，这些结构性矛盾有进一步加剧态势，影响到房地产市场中长期的稳健运行。当前我国刺激房地产政策的基本面已发生重大变化，政策刺激持续性仍待观察，当前楼市回暖短期特征较为明显。随着我国住宅需求收入中枢下移，中低收入人群和夹心层构成潜在需求群体，市场有效购买能力总体呈下降趋势。虽然当前部分一线、二线城市住宅价格环比上涨，但需求集中超前释放必导致后续需求萎缩。因此，为促进房地产市场平稳运行，抑制地方政府“卖地冲动”、避免过度开发住宅和商业地产、稳定住房价格，有助于调节供求关系，避免市场供给与需求在时间、空间、产品上出现大面积错位与失衡。