证券时报多媒体数字报

  (上接B5版)

  表７ 发行人最近三年及一期母公司现金流量表

  单位：元

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  （三）发行人最近三年及一期主要财务指标

  表８ 发行人最近三年及一期主要财务指标

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  注：２０１５年１－３月，应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率均为年化数据。

  （四）管理层简明财务分析

  公司管理层结合公司最近三年及一期的合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析：

  １、资产结构分析：

  公司最近三年及一期期末资产构成情况如下：

  表９ 发行人最近三年及一期期末主要资产构成情况

  单位：万元、％

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  最近三年及一期，随着发行人各项业务发展，其资产规模持续稳定增长。截至２０１２年１２月３１日、２０１３年１２月３１日、２０１４年１２月３１日和２０１５年３月３１日，发行人资产总额分别为７，０４７，３３８．５３万元、９，１７２，２５９．２５万元、９，７６１，３８８．４６万元和１０，０８４，９００．０２万元。发行人主营业务为房地产开发，因此发行人资产以货币资金、存货等流动资产为主。截至２０１２年１２月３１日、２０１３年１２月３１日、２０１４年１２月３１日和２０１５年３月３１日，发行人流动资产占总资产的比例分别为９１．１７％、９１．６３％、９０．７４％和９１．０２％，基本保持稳定。

  ２、负债结构分析

  公司最近三年及一期期末负债构成情况如下：

  表１０ 发行人最近三年及一期期末主要负债构成情况

  单位：万元、％

  ■

  随着发行人房地产开发销售业务的持续发展，发行人负债规模伴随着资产规模的增长而逐年上升。截至２０１２年１２月３１日、２０１３年１２月３１日、２０１４年１２月３１日和２０１５年３月３１日，发行人负债总额分别为５，６９１，５３７．７８万元、７，６６５，４０７．４９万元、８，１４８，２７８．９６万元和８，４０４，７５９．２８万元。最近三年末，发行人负债总额的年均复合增长率达到１９．６５％，这一方面是由于发行人销售规模不断扩大，带动其预收款项余额快速增长；另一方面是因为发行人除依靠销售回款外，还主要通过借款、发行债券等债务融资手段满足项目建设开发的资金需求。

  发行人负债结构主要以流动负债为主。截至２０１２年１２月３１日、２０１３年１２月３１日、２０１４年１２月３１日和２０１５年３月３１日，发行人流动负债占总负债的比例分别为６５．１０％、６２．９５％、７５．１３％和６７．１４％，非流动负债占总负债的比例分别为３４．９０％、３７．０５％、２４．８７％和３２．８６％。

  ３、现金流量分析

  公司最近三年及一期的现金流量情况如下：

  表１１ 发行人最近三年及一期的现金流量情况

  单位：万元

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  最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为２１４，３０６．００万元、－８２７，３８４．７６万元、３２９，０２０．４２万元和－２２８，５１４．３３万元，波动较大，主要原因为：２０１２年度，发行人销售商品、提供劳务收到的现金同比增长高于购买商品、接受劳务支付的现金同期增幅；２０１３年度发行人土地价款和相关保证金相应大幅增加，并加大了对参股合作项目的资金支持；２０１４年度，土地价款支出减少。目前发行人现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期，未来相关项目进入销售回款阶段后，将为公司经营活动现金流进一步提供有力支撑。

  最近三年及一期，公司投资活动产生的现金流量净额主要受公司收回理财产品本金及收益变化，以及对外投资力度等因素的影响。

  最近三年及一期，公司筹资活动产生的现金流量净额主要受公司银行借款信托融资等多种方式筹集资金满足土地储备、项目开发与拓展的资金需要变化，以及前期借入的款项陆续到期兑付等因素的影响。

  ４、偿债能力分析

  公司最近三年及一期主要偿债能力指标见下表：

  表１２ 发行人最近三年及一期主要偿债能力指标

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  最近三年及一期期末，发行人流动比率分别为１．７３、１．７４、１．４５和１．６３，速动比率分别为０．５１、０．４２、０．３３和０．４１。２０１４年末，受一年内到期的非流动负债余额大幅增加的影响，发行人流动比率和速动比率均出现较大幅度回落。２０１５年３月末，由于发行人偿付部分一年内到期的借款，因此流动比率和速动比率均出现明显回升。最近三年及一期期末，发行人资产负债率分别为８０．７６％、８３．５７％、８３．４７％和８３．３４％。总体来看，发行人资产负债率的保持在较高水平，并呈现出逐渐上升的趋势，这主要是因为一方面发行人房地产开发与销售业务形成较大规模的预收房款，预收款项余额较高；另一方面，最近三年，特别是２０１３年，发行人加大了土地储备和项目拓展、开发的力度，扩张速度较快，并主要通过银行借款、信托融资等债务融资方式筹集资金，导致负债规模快速增长。最近三年及一期，发行人ＥＢＩＴ利息保障倍数分别为１．４４倍、０．８２倍、０．９９倍和１．３２倍，ＥＢＩＴＤＡ利息保障倍数分别为１．４８倍、０．８５倍、１．０３倍和１．３４倍。总体来看，公司偿债能力较强。

  ５、盈利能力分析

  表１３ 发行人最近三年及一期利润分析表

  单位：万元

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  最近三年，发行人分别实现营业收入１，２６７，５５４．６４万元、１，３５０，１３３．９７万元和２，０８５，０５０．２９万元。总体来看，发行人实现的营业收入持续增长，最近三年营业收入年均复合增长率为２８．２６％。２０１４年度，发行人实现的营业收入同比大幅上升５４．４３％，这主要是因为其竣工交付的房屋面积增加。

  发行人主营业务收入占营业收入的绝对比重。最近三年，发行人主营业务收入占比持续保持在９９％以上；其他业务收入比重较小。发行人主营业务包括房屋销售、土地开发、转让和酒店物业经营等，其中又以房屋销售收入最为突出。

  发行人主营业务收入主要来自于北京地区，反映出北京地区市场的核心地位。最近三年，发行人在北京地区实现的主营业务收入占比分别为７９．３１％、６４．１５％和６２．５８％。随着发行人稳步拓展京外地区项目，京外项目结算收入持续增长，对发行人主营业务收入的贡献也呈现出逐年上升的态势。

  ６、可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析

  发行人实现本次公司债券发行以后，资产规模将进一步扩大，在行业内的竞争力将进一步增强。受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，发行人盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：

  房地产行业的发展将对发行人的发展产生直接影响。发行人以房地产销售为最重要的收入来源，如果房地产市场转向低迷，销售价格下降、销售进度放慢，公司的经营业绩也会随之下降。

  房地产行业依然是当前国家宏观调控的重点。国家通过房地产行业土地政策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节，也会直接影响到公司的盈利水平。

  由于发行人在签订销售合同，取得客户付款证明，房产完工并交付业主后才确认实现销售收入，因此，发行人销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题，就可能造成短期内收入和利润的波动。

  土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素。目前，发行人在北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等城市的在建、拟建项目的规划建筑面积超过１，７００万平方米，丰富的土地储备为公司持续快速发展提供了保障。但是，由于土地资源的稀缺性，以及“招拍挂”制度的全面实施，土地成本可能将不断增加，同时获取土地的难度增加，这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响。

  相关行业的发展状况对发行人的经营业绩也会产生直接影响。房地产企业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求，房地产开发过程中的设计、施工、销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位，原材料价格和相关行业报酬水平的波动也会造成发行人业绩的波动。

  ７、未来业务发展规划

  发行人总体发展战略是致力协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，并促进资本运营与产业经营的良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发周转速度，保证公司稳健、可持续发展。

  随着调控政策的更加严厉以及市场竞争的更加白热化，发行人将按照“十二五”规划目标和资本市场要求，全面推进各方面工作。发行人短期总体发展思路主要包括：坚持创新变革；坚持与标杆企业开展战略合作；坚持稳健经营；坚持加快项目周转。在继续推进全国布局的同时，加大在北京获取土地储备的力度，不放弃每一个优质地块的机会，持续增强在北京核心市场的竞争力。同时把握新型城镇化发展趋势，立足现已进入的苏州、扬州、福州、厦门、太原等京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展，实现公司从区域性公司向全国性公司的战略跨越。

  四、本次债券发行的募集资金用途

  本次公司债券发行规模不超过人民币５０亿元（含５０亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司财务状况与资金需求情况，在上述范围内确定。

  本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。

  五、其他重要事项

  １、最近一期末对外担保情况：截至２０１５年３月３１日，发行人对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况如下表：

  截至２０１５年３月３１日发行人对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况

  单位：万元

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  ２、截至２０１５年３月３１日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

  ３、公司房地产开发项目问题说明及整改落实情况：对于首开国风美仑、首开同馨家园、廊坊国风悦都、首开常青藤、房山长阳２＃、３＃地（首开熙悦山二期、首开仙海龙湾、望京Ｋ７区（知语城）项目、扬州４５６＃地块（水印西堤）、紫芳园五区（首开璞瑅公馆）、大兴榆垡３８＃地块（璞瑅墅）、沈阳国风润城、华侨村二期、福州香开新城、紫芳园六区二组团、贵阳龙洞堡、回龙观Ｆ０５（国风美唐二期郎观）等１６个项目，发行人不断跟进项目，协调有关方面，尽快推进工程进度和投资力度，当地人民政府或相关主管部门也出具了相关情况说明。发行人及发行人的控股股东、实际控制人就上述项目可能受到行政处罚或其他损害公司利益的情形，制定了明确有效的保护中小投资者权益的具体措施。

  ４、国奥投资发展有限公司补提土地增值税事项：发行人间接持有国奥投资发展有限公司４６％的股权，并按权益法在长期股权投资科目核算。２０１４年度，国奥投资发展有限公司基于审慎性原则对其开发的国家体育馆和国奥村（原奥运村）项目补提以前年度土地增值税８５７，６２０，００５．９２元。目前，国奥投资发展有限公司仍就相关事项积极与有关部门沟通协调，尚未形成结论性意见。

  ５、其他：２０１２年９月２８日，中国证券监督管理委员会北京监管局（以下简称“北京证监局”）向公司出具了《关于对北京首都开发股份有限公司现场检查的监管意见》（京证公司发［２０１２］１７３号，以下简称“《监管意见》”），要求发行人对信息披露、募集资金存储和使用、财务核算及披露等方面存在的问题进行解决和落实。发行人已按照北京证监局的监管意见，对信息披露、募集资金存储和使用、财务核算及披露等方面存在的问题进行了整改和落实。截至２０１５年３月３１日，发行人未接到北京证监局进一步的监管意见，亦不存在其他被证券监管部门和交易所采取监管措施或处罚的情况。

  特此公告。

  北京首都开发股份有限公司董事会

  2015年7月14日