证券时报多媒体数字报

  【环宇杂谈】

  最能反映市场变化的深圳二手住房市场，近期已经出现了明显调整。

  对于2015年上半年（主要是4至5月份）深圳房价为何带头暴涨，就连业内专家都称“看不懂”。如果拿供求关系、适龄购房人口、创业高净值人群等原因来说事，这是站不住脚的，因为这些原因放在2011~2014年的任何一年都存在；如果拿货币宽松、楼市政策松绑、刺激改善型需求等原因来说事，也是站不住脚的，因为这些因素在北上广同样存在。

  绞尽脑汁，做遍调查，挑灯讨论，我们找到了股市的“财富效应”这个原因。说白了，就是资本市场赚了钱，拿来买房子，也包括支持大众创业、万众创新背景下，通过资本市场获得资金或减持股份的创业老板们。最初，我们不是很相信这一原因，但听专家一讲，觉得不无道理。目前，深圳本地开户的股市账户数已超过1200万，2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户数全国第一。2015年一季度末，深圳新开户超过57万，占广东省同期新开户总数的67%，也是此轮牛市全国新开户最多的城市。

  在深圳狭小的空间内，集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。在大众创业、万众创新的激励下，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，通过减持和套现，迅速出现了一批富裕群体，他们也是深圳近期购房的主力。

  调查来看，购房者的手法很“任性”，对于高房价有很强的接受能力；操作非常果断，出手毫不犹豫，甚至怕买不到；800万以上的高价住宅在4至5月份成交量上涨超过50%、占比达到20%；拿炒股的手法来买房，优质公共配套区域（福田、罗湖）并没有在此轮楼市火热中被眷顾，取而代之的是带有概念的热点片区，如自贸区、前海概念、福田后花园等等，和炒股是何等的类似；投资性购房占比近三成，而年初仅占一成。

  由此，股市财富效应导致楼市的短期购买力迅速提升，这应该是深圳此轮房价暴涨的主要原因，与2007那一波股市上涨行情中，深圳房价领涨全国如出一辙，只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。但是，资本潮来也快、去也快，随着财富效应的衰退、创业板泡沫破灭，前期资金堆积对于房价的推动消失了，而透支性上涨、泡沫化上涨却开始显现。

  6月份，尽管数据表现上深圳房价还在上涨，但更多是由于网签滞后而造成的。同时，4至5月份产权登记中心工作量突然放大，每天“放号”数量有限，造成6月份的房价“被上涨”。从6月下旬开始，实际成交量已经开始稳定和缓慢下降，房价涨幅放缓。6月下旬以来，登记中心单日最高收文量已经从4、5月份的4000份下降到目前的3300份。

  春江水暖鸭先知，最能反映市场变化的二手住房市场，已经出现了明显调整。进入7月份后，中介店铺的客户上门量，相比5、6月份高峰期骤然减少，业主报价已现松动，特别是前期房价上涨超过40%的区域，如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等。试想，这些区域半年内上演“破三望四探五”的房价飙涨激情大戏，而公共服务却差得不得了，人才的月收入也才1万元左右，这正常吗？可持续吗？

  作为先行指标的中原业主报价指数，在7月份的第一周和第二周分别为63.6%和45%，较前一周大幅下降8.3个百分点和18.6个百分点。就如明斯基（Hyman Minsky）提出的“金融不稳定假说”四阶段一样，在市场乱象丛生中，也潜藏着必然下跌的种种迹象，如套取银行贷款买房、概念性炒作、卖家违约案增加10倍、因股市大跌而退房等等。大涨之后必然下跌，在2003至2005年的上海楼市、2007至2008的深圳楼市、2013至2014的北京楼市都有先例，深圳这次不会是例外。

  （作者供职于深圳市房地产研究中心）