证券时报多媒体数字报

  （上接B13版）

  荣安集团同时承诺：甬成功2009年-2011年实现的净利润（归属于母公司所有者的净利润）总计不低于53,981.73万元。如果甬成功未能实现上述利润目标，不足部分（扣除前款中已补偿部分）荣安集团将以现金形式补偿给甬成功。

  承诺履行情况说明：

  （1）2009年度归属于母公司净利润情况

  经审计，公司2009年度归属于母公司所有者的净利润为81,163.93万元。业绩承诺中2009年公司实现归属于母公司所有者的净利润不低于31,839.22万元，实际完成数超过预测数49,324.71万元。

  （2）2009年至2011年归属于母公司净利润实现情况

  公司2009年至2011年实现归属于母公司所有者的净利润为1,462,956,156.62元，已完成2009年-2011年实现归属于母公司所有者的净利润总计不低于53,981.73万元的承诺。

  （3）项目利润完成情况

  截至2011年12月31日，公司各项目的开发和销售情况如下：

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  截至2011年12月31日，公司开发的荣安和院项目、荣安尚湖中央花园一期、荣安花园项目、陈婆渡项目（荣安琴湾）销售面积已达到项目总建筑面积的90%以上，实际完成项目利润467,022,379.00元，该等项目《业绩补偿协议》利润预测数170,855,083.60元，项目利润实际完成数超过预测数296,167,295.40元。

  三、发行人股本结构及前十名股东持股情况

  （一） 截至2015年3月31日公司股本结构

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  （二）发行人前十大股东持股情况

  截至2015年3月31日，公司前十名股东持股情况如下：

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  四、发行人组织结构和对其他企业的重要权益投资情况

  （一）发行人的组织结构

  根据《公司法》等有关法律法规的规定，本公司建立了较完整的内部组织结构。本公司的内设部门组织结构关系如下图所示：

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  （二）发行人的股权结构

  截至2015年3月31日，发行人的股权结构如下:

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  （三）发行人对其他企业的重要权益投资情况

  1、控股公司基本信息

  截至2015年3月31日,公司纳入合并报表的子公司有22家，具体情况如下：

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  注：1、杭州香华投资管理有限公司系由荣和置业集团有限公司更名而来；2、宁波康瀚投资有限公司系由宁波康园房地产开发有限公司分立而来；

  2、合营公司及联营公司基本信息

  截至 2015 年3月31 日，发行人主要合营企业和联营企业情况如下：

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  五、发行人控股股东和实际控制人基本情况

  （一）发行人控股股东和实际控制人情况介绍

  1、控股股东

  （1）控股股东基本情况

  发行人的控股股东为荣安集团股份有限公司。截至2015年3月31日，荣安集团持有公司股份数为72,800万股，控股比例为68.59%。荣安集团概况如下：

  公司名称：荣安集团股份有限公司

  住所：浙江省宁波市海曙灵桥路513号5楼

  法定代表人：王久芳

  注册资本：50,000.00万元

  企业类型： 股份有限公司

  经营范围：房地产开发、经营；物业服务；工业与民用建筑、市政工程施工；通用机械设备制造（限于分支机构经营）；旅游项目开发；教育投资；建材、注塑机、电动工具、钢铁材料的批发、零售。工程技术研发。

  （2）主要财务数据

  2014年度，总营业收入59.69亿元，净利4.82亿元。截止2014年12月31日，总资产88.58亿元，负债65.98亿元，现金流-1.03亿元（以上财务数据未经审计）。

  （3）控股股东对外投资情况

  截至2015年3月31日，除持有发行人股权外，荣安集团的其他重要投资情况如下：

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  （4）所持公司股份质押情况

  截至2015年3月31日，荣安集团持有发行人72,800万股，占发行人总股本的68.59%，其中处于质押状态的为66,487万股，占发行人总股本的62.65%。

  荣安集团股权质押情况如下：

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  注：最高额质押担保额度包括本金和利息。

  2、实际控制人

  发行人的实际控制人为王久芳先生，王久芳和王丛玮系父子关系，王久芳与王丛玮各持有荣安集团股份有限公司50%股权。

  （1）王久芳先生简要情况

  王久芳，男，1963年12月出生，汉族，大专，高级经济师、高级工程师。现任荣安地产股份有限公司董事长，荣安集团股份有限公司董事长。现任社会职务：浙江省政协委员、浙江省工商联常委、宁波市商会副会长、宁波市企业家协会副会长、民进企业家联谊会会长、宁波中华文化促进会副主席、省光彩事业促进会副会长。

  （2）王久芳先生所持有的发行人股票被质押的情况

  截至2015年3月31日，王久芳未直接持有发行人股票。

  （3）王久芳先生对外投资情况

  截至2015年3月31日，除持有荣安集团50%股权外，王久芳先生不存在其他对外投资情况。

  （二）发行人、控股股东及实际控制人的股权关系

  截至2015年3月31日，发行人、控股股东及实际控制人的股权及控制关系如下：

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  六、董事、监事、高级管理人员的基本情况

  根据公司章程规定，第九届董事会将由9名董事组成，其中独立董事3名，职工代表董事1名。第九届监事会将由5名监事组成，其中职工代表监事2名。公司2014年6月24日召开2013年度股东大会审议通过《关于公司董事会换届选举的议案》、《关于公司监事会换届选举的议案》。董事、监事任期自公司股东大会选举通过之日起计算，任期三年。

  （一）董事、监事、高级管理人员基本情况

  截至本募集说明书摘要签署日，本公司现任董事、监事及高级管理人员基本情况如下：

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  （二）公司董事、监事、高级管理人员从业简历

  1、董事会成员简介

  王久芳，男，1963年12月出生，汉族，大专，高级经济师、高级工程师。现任荣安地产股份有限公司董事长，荣安集团股份有限公司董事长。现任社会职务：浙江省政协委员、浙江省工商联常委、宁波市商会副会长、宁波市企业家协会副会长、民进企业家联谊会会长、宁波中华文化促进会副主席、省光彩事业促进会副会长。

  王丛玮，男，1987年7月出生，汉族，本科。现任荣安地产股份有限公司董事兼总经理，荣安集团股份有限公司董事。曾任荣安集团股份有限公司事业部经理。

  刘丽云，女，1960年5月出生，汉族，中共党员，大专，会计师。现任荣安地产股份有限公司董事，北京市华远集团有限公司副总、财务总监。曾任北京市华远集团有限公司财务部会计、华远世纪物业公司财务部经理、北京市华远集团有限公司财务部经理、财务总监等职。

  胡约翰，男，1972年1月出生，汉族，中共党员，大学本科，经济师。现任荣安地产股份有限公司董事、董事会秘书、副总经理。曾任宁波中元自动化仪器仪表研究所技术员、宁波中元股份有限公司董事长秘书、董事会证券事务代表、办公室副主任，成功信息产业（集团）股份有限公司董事局证券事务代表、总裁办公室副主任、董事局办公室主任、董事局秘书、副总裁等职。

  俞康麒，男，1970年8月出生，汉族，硕士，高级工程师、造价工程师。现任荣安地产股份有限公司董事、副总经理。曾任宁波房地产总公司北仑分公司部门经理，宁波市市政房地产开发公司部门经理，荣安集团股份有限公司副总裁等职。

  蓝冬海，男，1976年1月出生，汉族，中共党员，大专，工程师。现任荣安地产股份有限公司董事、副总经理。曾任荣安集团股份有限公司董事长秘书、总裁助理、副总裁等职。

  贾生华，男，1962年1月出生，汉族，中共党员，管理学博士，浙江大学教授，博士生导师。现任荣安地产股份有限公司独立董事，浙江大学房地产研究中心主任，绿城中国控股有限公司、银亿房地产股份有限公司、嘉凯城集团股份有限公司独立董事。德国吉森大学和波恩大学访问学者。主要研究领域为不动产投资、公司治理与激励、产业组织与竞争。曾任浙江佳力科技股份有限公司、广宇集团股份有限公司、浙江中大集团股份有限公司独立董事。

  邱??妘，女，1963年9月出生，汉族，硕士研究生，会计学教授，硕士生导师。现任荣安地产股份有限公司独立董事，宁波大学会计国际发展研究中心主任，中国会计学会理事，宁波市会计学会副会长，宁波慈星股份有限公司、银亿房地产股份有限公司、雅戈尔集团股份有限公司独立董事。曾任宁波大学商学院会计系主任、宁波大学国际交流学院副院长、院长、书记，中国石化镇海炼油化工股份有限公司、宁波港股份有限公司独立董事。

  闫国庆，男，1960年10月出生，汉族，东北大学管理工程硕士，美国加州大学 MBA，东北大学科技哲学专业科技经济发展战略方向博士，辽宁大学金融学博士后。现任荣安地产股份有限公司独立董事，浙江万里学院副校长兼商学院院长、教授、硕士生导师，宁波市第十四届政协常委，民盟宁波市委副主任委员,宁波民营企业家协会副会长，宁波三星电气股份有限公司独立董事。曾任沈阳市辽中县副县长，亿晶光电科技股份有限公司独立董事。

  2、监事会成员简介

  张怀满，男，1972年2月出生，汉族，中共党员，大专。现任荣安地产股份有限公司监事会主席、总经理助理兼台州公司总经理，荣安集团股份有限公司工会主席。

  张蔚欣，女，1970年4月出生，汉族，中共党员，大学本科，高级会计师。现任荣安地产股份有限公司监事，北京市华远集团有限公司财务部经理。曾任北京市华远集团有限公司子公司山釜餐厅有限公司财务部会计，北京市华远集团有限公司财务部出纳，北京市华远集团有限公司子公司北京万泰生物药业有限公司财务部经理，北京市华远集团有限公司财务部会计等职。

  余亚萍，女，1964年11月出生，汉族，中共党员，大学本科，会计师。现任荣安地产股份有限公司监事，宁波新世纪国际投资有限公司总经理。曾任宁波外轮理货公司会计、财务副科长、科长，宁波港信息通信有限公司财务科长，宁波港吉码头经营有限公司财务科长等职。

  刘 琰，女，1979年9月出生，汉族，本科。现任荣安地产股份有限公司监事、工会主席。曾任浙江导司律师事务所主任助理，宁波保税区三网通信设备有限公司办公室主任，荣安地产股份有限公司监事、运营管控部经理等职。

  韩 铭，男，1970年10月出生，汉族，本科，高级工程师。现任荣安地产股份有限公司监事、规划设计部经理。曾任核力建筑设计有限公司设备所所长。

  3、非董事高级管理人员简介

  宋长虹，男，1971年10月出生，汉族，中共党员，大专，会计师。现任荣安地产股份有限公司财务总监。曾任宁波沙发篷帆厂财务负责人，宁波二轻总公司、宁波轻工控股集团总公司财务体改处科员，宁波富邦精业集团股份有限公司财务部副经理，荣安集团股份有限公司财务总监等职。

  钟卫民，男，1972年1月出生，汉族，大专。现任荣安地产股份有限公司营销总监。曾任广州美联物业策划经理，北京利鸿天投资咨询有限公司策划总监，宁波迪赛房地产投资咨询有限公司专案经理，坤和建设（宁波）集团有限公司销售总监，荣安集团股份有限公司总裁助理、副总裁，荣安地产股份有限公司副总经理、董事等职。

  （三）公司董事、监事及高级管理人员兼职情况

  截至本募集说明书摘要签署日，公司董事、监事及高级管理人员在其他单位兼职情况如下：

  1、在股东单位任职情况

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  2、在其他单位任职情况

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  （四）公司董事、监事、高级管理人员薪酬情况

  1、公司现任董事、监事和高级管理人员2014年度领取报酬情况如下：

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  （五）董事、监事、高级管理人员持有发行人股份及债券情况

  截至2015年3月31日，公司董事、监事、高级管理人员未持有本公司债券，公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股票情况如下：

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  七、发行人主要业务基本情况

  （一）发行人经营范围

  发行人所属行业为房地产行业，经营范围为房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程、建筑智能化工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资；建筑施工技术咨询；国内劳务派遣；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物或技术除外（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。

  （二）发行人营业收入及构成

  近三年一期发行人的营业收入情况如下：

  1、最近三年一期业务情况

  单位：万元

  ■

  2、公司营业收入分类

  单位：万元

  ■

  报告期内，公司营业收入主要在浙江省内，尤其是2013年度、2014年，公司主营业务收入全部在浙江省。

  （三）发行人的项目开发情况

  1、发行人的项目开发流程

  发行人房地产项目开发流程如下：

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  2、发行人项目概况

  报告期内发行人及其控股子公司涉及建设、销售的房地产项目及土地储备如下：

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  3、项目具体情况介绍

  （1）荣安尚湖中央花园

  荣安尚湖中央花园项目位于江苏省常熟市招商西路与元和路口，北近市中心、东临招商城。项目占地面积约14.78万平方米，规划建筑面积约40.21万平方米，目前该项目已经全部竣工。2012年9月28日，公司第八届董事会2012年第九次临时会议审议通过了《关于出售江苏荣安置业有限公司股权的议案》，同意公司及公司全资子公司宁波荣安房地产开发有限公司分别以28,890万元、3,210万元出售其所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%股权给杭州富展投资有限公司，此决议经公司2012年10月16日召开的2012年第五次临时股东大会表决通过。

  （2）宁波荣安大厦

  宁波荣安大厦项目位于浙江宁波市鄞州南部商务区一期，西临规划观水街，南沿规划道路，东靠天童南路，北接中基公司总部大楼。项目占地面积约0.62万平方米，规划建筑面积约4.3万平方米，共有一幢写字楼，分A、B两区。配备健身、休闲、商务会议、餐饮等功能，是5A甲级写字楼。目前该项目已经全部竣工，2012年9月开始招商出租。

  （3）荣安心居

  荣安心居项目位于浙江省宁波市鄞州区潘火片区世纪新村西侧，在宁波东西向大通道——兴宁路和环城南路之间，毗邻“宁波东”高速出入口，项目占地面积约3.33万平方米，规划建筑面积约9.69万平方米，共有5幢高层住宅和1幢三层商业共六个单体组成。目前该项目已经全部竣工，尚有部分未售完。

  （4）荣合公馆

  荣合公馆项目位于浙江省宁波市江东核心区域，甬港饭店以北、甬港北路以东，城市河流以西，属市中心成熟地段，交通便利、生活配套设施完备、居住氛围浓厚。周边配备有多个政府机构、医院、菜场、银行、公园、图书馆以及成熟居住社区。项目占地面积约1.93万平方米，规划建筑面积约5.63万平方米，共有住宅171套，商铺39间，地下机动车位167个。目前该项目已经全部竣工，尚有部分未售完。

  （5）荣安府

  荣安府项目位于浙江省宁波市鄞州新城区鄞州公园东地块，三面临路，东观三桥江，西望鄞州公园，宁波市博物馆、鄞州区政府隔路对望，是宁波新城区的核心领地的标杆豪宅，项目以豪华住宅产品为开发目标，以打造宁波地区高端的住宅产品为整体市场定位。项目占地面积约6.78万平方米，规划建筑面积约20.52万平方米，有超高层6幢，高层1幢。小区内配有幼儿园、室外游泳池，高档会所，会所内配有棋牌室、读书吧、室内泳池、健身区等休闲娱乐场所。目前该项目已经全部竣工。

  2014年5月14日，经公司第八届董事会2014年第五次临时会议审议同意，并经公司2014年第三次临时股东大会审议批准，公司及公司全资子公司宁波荣安房地产开发有限公司将所持有的宁波康园房地产开发有限公司48.6%、51.4%的股权分别以6,784.56万元、7,175.44万元的价格整体转让给宁波迪塞恩贸易有限公司。荣安府项目未售完存量房随股权一并转让给宁波迪塞恩贸易有限公司。

  （6）荣安华府

  荣安华府项目西临浙江省台州市台州大道，南隔市府大道与中央商务区、高教园区相邻；北至广场西路；东至九号路。项目占地面积约7.13万平方米，规划建筑面积约15.68万平方米，由15栋高层住宅楼组成，共1,093套住宅。目前该项目已经全部竣工，尚有部分未售完。

  （7）杭州荣安大厦

  杭州荣安大厦项目位于浙江省杭州市钱塘江北岸城星路与8号路交叉口，定位为商务区5A级甲级写字楼，周边有已建成的杭州大剧院、国际会展中心、杭州棋院、市民中心；正在建设的城市阳台（一期已完工）、波浪文化城、中级人民法院、消防中心；大型综合商务体深圳万象城、华润新鸿基、华联?钱江时代广场等。配套成熟，商务、商业氛围浓郁。项目占地面积约0.52万平方米，规划建筑面积约3.7万平方米，目前该项目已经全部竣工，2013年8月开始招商出租。

  （8）荣安蝶园

  荣安蝶园项目位于浙江省宁波市鄞州城心繁华深处，东靠下应北路，南邻鄞县大道，西接同三高速，项目占地面积约3.54万平方米，规划建筑面积约7.69万平方米，由12幢小高层和高层建筑组成，取韵“蝶形”，整体呈中轴对称布局，共有住宅505套。目前该项目已经全部竣工，尚有部分未售完。

  （9）杭州望江南

  杭州望江南项目位于浙江省宁波市杭州滨江核心区，西至江晖路，北至月明路，项目由七幢15-26层高层、一幢10层酒店组成，项目占地面积约2.42万平方米，规划建筑面积约8.83万平方米，目前该项目已经全部竣工，尚有部分未售完。

  （10）宁海凤凰城

  宁海凤凰城项目位于宁波市宁海县桃园街道科一路与兴海路交汇处，项目占地面积约9.49万平方米，小区共计住宅1,888户，规划建筑面积约为28.44万平方米，目前项目正在建设过程中。

  （11）金域华府

  金域华府项目位于浙江省台州市椒江区台州大道西侧，北至海门河，东至台州大道快速路，南至开发区四号路，西至规划用地边界线，项目占地面积约8.90万平方米，规划建筑面积约24.4万平方米，目前项目正在建设过程中。

  （12）欢乐家园酒店式办公大楼

  欢乐家园酒店式办公大楼项目位于海曙区西郊乡甬丰村仇家漕，欢乐家园南侧，柳汀街北侧，文台河西侧，蓝天路东侧，是宁波商业及居住的核心区域。项目规划为高层酒店式办公大楼，总占地面积约4.89万平方米，规划建筑面积约13.52万平方米。宁波市人民房地产开发有限公司分三期开发该地块，目前第一期、第二期已开发完毕。

  （13）荣安香园

  荣安香园项目位于鄞州新城区原向阳集团地块，东至金和路，南至鄞县大道，西至规划道路，北临河流。项目占地面积约12.14万平方米，规划建筑面积约27.02万平方米。项目由29幢多层和13幢高层组成，目前项目正在建设过程中。

  （14）东钱湖地块

  东钱湖地块位于宁波市区东南部，东钱湖西北面临湖的位置，地理位置优越，直面东钱湖。项目占地面积约1.64万平方米，规划建筑面积约1.65万平方米项目由7栋共计43户联排住宅组成，目前项目正在建设过程中。

  （四）发行人所在行业情况

  1、我国房地产行业发展环境分析

  近年来，房地产市场备受中央和地方政府、企业、投资者、普通民众等重视。从2013年初的“新国五条”到2013年末的多地楼市政策调整，房地产政策经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

  2014年，我国部分城市房地产市场调控的限购、限贷等政策陆续出现调整。2014年7月以来，浙江省杭州市、温州市、宁波市、绍兴市等城市先后调整楼市限购政策，各城市原有行政性调控手段正逐步退出市场。2014年7月31日起，宁波正式取消限购，对以前压抑的改善型需求、外地人购房需求形成利好，有利于盘活宁波房地产市场。

  2014年10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，以提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。2014年11月，宁波市住房公积金管理委员会发布《关于调整宁波市住房公积金个人住房贷款有关政策的通知》落实该政策，购房人公积金贷款门槛降低。

  2014年10月，宁波市委办公厅、宁波市政府办公厅发布《关于营造良好安居环境促进高校毕业生来甬就业创业的若干意见》（甬党办[2014]95号）》，对于在宁波工作的毕业10年以内的高校毕业生，在宁波购买首套房，将给予购房补贴。此外，宁波市政府还将在贷款首付比例、公积金使用额度等方面给予优惠。

  2014年11月21日，中国人民银行发布降息通知，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。本次降息可能对房地产市场产生积极促进作用。

  2015年2月28日，中国人民银行发布降息通知，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

  2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

  2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

  （1）土地总量控制及土地价格上涨

  从全国住房用地计划供应总量来看，2011年全国住房用地计划供应为21.8万公顷，2012年全国住房用地计划供应为17.26万公顷，2013年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，比上年减少12.63%。全国供应计划量呈现逐年递减的状态，新增土地开发面积得到了控制，国家放缓了土地供应的节奏。

  同时，国家还加大了对闲置土地的查处，并于2012年7月1日正式实施《闲置土地处置办法》的修订版，对于未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

  2013年，全国300个城市土地出让金总额为3.13万亿元，已大幅超过2012年全年，同比增长50%。楼面均价上涨明显，溢价率止跌反弹，其中住宅用地尤为突出。2013年1-11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，同比上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%，商办用地为1428元/平方米，同比上涨26.6%。各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3和6.0个百分点。

  从全国住宅用地楼面地价前十名地块来看，剔除保障房和医院后的楼面地价均超过2.8万元/平方米，且溢价率普遍超过30%。从单家地王看，十大单价地王均位于一线城市，北京、上海和广州分别入围5宗、4宗和1宗，其中北京占据前三名。整体看来，2013年全国一线城市住宅用地仍然呈现上涨趋势，特别是北京、上海、广州、杭州等一线城市。

  （2）住宅结构控制

  国家对于住房结构进行逐步的调整实施。住房需求年龄结构明显，年龄在25至39岁之间的人群成为主力购房者，现阶段主要是满足刚需住房需求，严格控制投机投资型购房。2013年全国宅地供应计划中，也提高了中小套型普通商品住房和保障性住房的计划供地比重，加大中低档政策性住房的开发量，控制别墅、高档公寓的供地比重。

  （3）资金政策控制

  随着“新国五条”的出台，截至2013年5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州等35个城市发布了各自的地方细则，将“新国五条”细则的纷纷落地，开发贷款也随之紧缩。银行从资金规模上进行控制，对于大额开发贷款，特别是房地产项目将收紧。银行可能对于房地产开发企业实施名单制管理，清退部分中小房企，同时对于企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷。

  （4）税收控制

  “新国五条”细则中提出对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，各地将其落实实施。该项政策将会引导住房的合理消费，抑制投机投资型购房。

  （5）货币政策

  房地产行业作为我国经济发展的支柱型产业，国外的游资也不断涌入，各大主要城市的房价仍持续攀升，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，避免过高房价引发的社会潜在问题。从紧的金融手段，对于房地产市场的资金来源起到明显的抑制作用。

  2013年国家继续实施稳健的货币政策，坚持政策的稳定性和连续性，发挥货币政策逆周期调节作用，广义货币M2预期增长目标拟定为13%左右，保持货币信贷合理增长，适当扩大社会融资规模。根据中国人民银行发布的2013年前11个月的金融统计数据显示，各月同比增速均远高于13%，其中，6月同比增速最低为14.0%；4月同比增速最高为16.1%。通过强化和完善调控政策，实现房地产市场稳中有进。

  2013年宏观经济政策的总体要求是“稳增长、转方式、夯基础、调结构、城镇化、重民生、推改革”，这将给房地产业带来新的机遇和挑战。十八大已经把新型城镇化作为国家重大战略任务，大力推进新型城镇化会对房地产市场需求产生实质影响，引导投资开发和供给机构的进一步调整。

  2、区域房地产发展情况

  发行人目前的目标市场区域为长三角区域。长三角区域包括上海、江苏、浙江，其作为我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、人均GDP和财富水平高、最具有发展潜力的地区，工业基础雄厚、商品经济发达、水路交通便利，外来人口增幅较大。

  （1）宁波市房地产总体运营情况

  当前发行人的主要区域市场在浙江省。宁波市位于浙江省东部，为国家副省级城市，是长江三角洲南翼的中心城市。房地产行业在宁波市起步较晚，但作为一个新兴行业，已成为投资领域的重要组成部分，尤其在“九五”后期，受城建规模扩大、基础设施投资加快和房改政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得跳跃性发展。

  宁波市房地产业起始于1984年，真正形成市场规模源于住房制度改革。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，社会对住房的需求也因此得以集中释放。宁波市政府相继出台了很多政策，如加强公积金管理，开展住房抵押贷款，购房减免契税、综合税等等，为宁波市房改和住房商品化打开了方便之门。

  （2）宁波房地产市场总体特征

  ①土地市场

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  数据来源：宁波中原市场研究部

  2013年宁波市六区共出让各类经营性土地261宗，共计944.3万方；其中住宅用地266.4万方，商业用地378.5万方，商住用地210.5万方，办公用地88.9万方，比2012年的360万方，同比上涨162%。2013年供求明显上升，创2009年以来历史新高，且供求比相对平衡。2013年与2012年相比供求爆发式增长，原因为2012年市场成交较好，开发商资金充裕，且2013年市场趋于稳定，开发商开始储备土地。

  从2005-2013年各年土地推出量可以看出2009-2012年供应量逐年减少，2013年土地供应量呈现“喷井”状态，土地市场出现前所未有的壮观。上半年土地供应平淡，下半年正式爆发，是上半年的2.3倍。在2013年推出的土地中，商住和办公性质用地与往年一样，占比份额相对较小，但与2012年相比有小量提升。

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  数据来源：宁波浩腾房产市场

  从土地成交量来看，2013年宁波市六区土地成交912万方，比2012年的247万方增加了665万方，大幅上涨269%；由于政策市场双向稳定，开发商拿地信心有所增强，且2012年市场成交比较乐观，开发商资金充裕，导致土地市场爆发。另外国内一线开发商开始进驻二三线市场，导致品牌开发商和本土开发商拿地竞争越来越激烈。

  从成交属性来看，商业、商住以及办公性质用地占比与去年相比均有所上涨，而住宅类用地成交比例则有所下降。

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  数据来源：宁波浩腾房产市场

  2013年整体土地供应量为944万方，同比显著上涨162%，土地成交量达912万方，同比大幅上升269%。土地性质方面，住宅性质用地供求比重均有所下滑，而商业、商住以及办公性质用地供求均不同程度的比例上涨，商业用地供求比例明显上升。

  ②商品房市场

  从2008-2013年存量走势上看，经过了由高到低，再回升的阶段。2013年宁波市整体商品房可售套数为149,359套，相比于2012年的119,744套，增加了29,615套，同比上涨24.73%，存量面积在2013年达到了1,078.18万方，相比于2012年增加了298.62万方，同比上涨38.31%。从2013年各物业类型成交套数比例看，住宅成交套数排名首位，占整体商品房套数的67%；酒店式公寓其次，占整体商品房的23%。别墅排第三，占整体商品房的4%；写字楼和商业分别占整体商品房的3%。

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  数据来源：宁波浩腾房产市场

  2013年宁波市六区供应量高达378万方（含存量），较去年多出18万方，增幅5%；而从销售量来看，2013年六区市场共计去化住宅产品246万方，较去年微降，减少了8万方；总体而言，市场压力依然存在，销售压力依然艰巨。

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  数据来源：宁波浩腾房产市场

  2013年宁波市六区住宅成交均价为13,860元/平米，同比去年上涨了63元/平米，上涨幅度不明显。自2011年“国八条“政策出台后，宁波市住宅价格开始逐步回落，房价渐渐回归理性。而由于2013年住宅成交量主要集中在鄞州东南片区、镇海区及北仑区等宁波传统房价洼地，拉低了整体成交均价，实质上成交价格下滑幅度非常有限。在成交区域方面，江东区及北仑区成交均价上升幅度较为明显，分别达到11.68%及13.21%，其他区域价格变化不明显。

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  数据来源：宁波浩腾房产市场

  2013年宁波房地产市场延续了2012年以来的稳定走势，经历了2012年“以价换量”等操作策略，在2013年市场价格基本上维持在一个平衡点上，起伏较小。虽然依旧伴随着限购限贷政策的执行，但在刚需/首改为代表的房产需求主力拉动下，期房市场的成交量与2012年相当。虽然这与宁波的各家开发商在价格预期上较为符合市场，定价合理有直接关系，但从另一个角度讲，客户依然有较强的需求。

  从宁波各区的住宅市场结构来看，2013年的房地产市场，依然呈现出平峰市场条件下表现态势，各个板块以其传统的板块价值认知，界定着项目的档次和消化人群。从市场格局来看，江东片区住宅往东部新城转移，因紫玉花园、东方一品等高端个盘成交活跃，在均价上首次超越江北，领衔宁波普通住宅市场的价格标杆地位；江北片区依然以新海景、长岛花园等楼盘树立区域标杆，下半年世茂首府、铂翠湾、世茂城、绿地海外滩等楼盘入市，延续了新三江口区域高端改善型的气质；海曙区以青林湾、维科上院、金亿文园等为数不多的几个优质楼盘成交为主力，但因新楼盘跟进少，有部分改善型客源渐渐转移至江北、东部新城、鄞州中心区。

  2014年，随着宁波市房地产限购放松政策、公积金贷款政策及降息等执行，宁波市房地产市场销量有望提升，市场整体景气度有望提升。

  （五）发行人的竞争优势

  1、品牌优势

  近几年来，发行人专注于房地产开发，通过深化内部管理，加快业务扩张，发行人经营取得了较好的业绩。截至2013年，发行人已开项目近30余个。发行人坚持精细化的发展模式，充分发挥本土企业的资源优势和迎合客户的真实需求，营造出了荣安府、荣安琴湾等一个又一个的品质楼盘。在2011年荣安府获得“2011年最值得期待楼盘”、荣安琴湾荣获“2011年度宁波市住宅开发项目人居环境奖”、荣安心居获得“年度最佳户型楼盘”金盘奖。2012年荣安府在宁波高端楼盘销售中排名第一。同时发行人的快速发展得到了行业内的好评，先后被授予“年度品牌企业”、“年度最佳企业”、“2011年度宁波品牌房企”、“2011宁波十大口碑地产商”、“2012年度宁波房地产品牌开发商”、“2012年度突出贡献奖”、“2013年宁波品牌百强”等荣誉称号。

  2、区位优势

  发行人的总部设于浙江省宁波市，而宁波市近年来的房地产发展迅猛，出现供需两旺的良好局面，目前国内主要的一线开发企业均投入到宁波市场，国际著名的长江实业、凯德置地、金光集团等外资企业也纷纷看好宁波，宁波已成为一线开发企业投资的热土，销售额及价格也节节攀升。由于宁波市居民对商品房的消费能力一直居全国前列，作为宁波本土最具实力的开发企业之一，发行人项目区位优势明显。

  3、成本控制优势

  发行人在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算，在项目开发中始终坚持“开一座小区，留一片新景，安一方百姓，聚一城人心”的开发理念。在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩。由于公司将产品质量、企业利润和客户满意有效地结合，2004-2013年公司商品房销售毛利率均处于同行业较高水平。

  4、科学的管理机制

  发行人引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，在多年的开发管理上进行了大规模的企业流程再造，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，健全公司的考核，管理变革为公司下一步大发展打下了良好的基础，并将推动公司实现战略目标。2012年初发行人对组织架构进行了进一步调整，将总部和宁波公司进行了合并，地区公司调整为城市公司，总部新设立了战略投资部、品牌管理部、招商管理部。对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使得房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。

  第四节 财务会计信息

  本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量，公司最近一期财务数据未经审计。

  本公司2012年度、2013年度、2014年度的财务报告均经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告天衡审字（2013）00773号、天衡审字（2014）00109号）和天衡审字（2015）01075号，2015年1-3月财务报告未经审计。投资者可查阅本公司披露于深交所网站（www.szse.cn）、巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）关于本公司 2012年度、2013年度和2014年度经审计的财务报告及2015年1-3月的财务报告。

  一、发行人最近三年及一期财务报表

  （一）最近三年及一期合并财务报表

  发行人近三年及一期的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表如下：

  1、最近三年及一期合并资产负债表

  单位：元

  ■

  2、最近三年及一期合并利润表单位：元

  ■

  3、最近三年及一期合并现金流量表

  单位：元

  ■

  （二）最近三年及一期母公司财务报表

  发行人近三年及一期的母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下：

  1、最近三年及一期母公司资产负债表

  单位：元

  ■

  2、最近三年及一期母公司利润表

  单位：元

  ■

  （下转B15版）