证券时报多媒体数字报

  （上接B14版）

  3、最近三年及一期母公司现金流量表

  单位：元

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  二、发行人合并报表范围的变化情况

  （一）合并财务报表范围

  合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及全部子公司的年度财务报表，子公司指被本公司控制的被投资单位。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。本公司对其他单位投资占被投资单位有表决权资本总额50%以上（不含 50%），或虽未超过50%但有实质控制权的，全部纳入合并范围。编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策，本公司内部各公司之间的所有重大交易及往来于合并时抵消。

  根据该原则，截至2015年3月31日，本公司合并报表范围内子公司如下：

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  （二）报告期内合并会计报表范围变化情况报告期内，公司合并报表范围子公司的变化情况如下：

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  三、发行人最近三年及一期主要财务指标

  （一）最近三年及一期主要财务指标

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  上述指标中除母公司资产负债率的指标外，其他均依据合并报表口径计算。各指标的具体计算公式如下：

  流动比率＝流动资产/流动负债

  速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债

  应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额

  存货周转率＝营业成本/存货平均余额

  资产负债率＝总负债/总资产

  归属于上市公司股东的每股净资产＝归属于母公司所有者权益合计/期末股本总额

  每股经营活动现金净流量=经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额

  每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末股本总额

  如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

  （二）每股收益和净资产收益率

  1、每股收益

  单位：元/股

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  其中：

  基本每股收益=P÷S

  S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0－Sk

  其中：P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为年初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。

  稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用）×（1-所得税率）]/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0—Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）

  其中，P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润。公司在计算稀释每股收益时，已考虑所有稀释性潜在普通股的影响，直至稀释每股收益达到最小。

  2、净资产收益率

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  加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）

  其中：P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。

  四、发行人最近三年及一期非经常性损益表

  根据《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1号－非经常性损益》（2008年修订）的要求，公司2012年、2013年、2014年及2015年一季度非经常性损益情况如下：

  单位：元

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  五、管理层讨论与分析

  按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书》（证监发行字[2007]224号）要求，本公司管理层结合最近三年及一期的财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了分析。

  （一）合并财务报表分析

  1、资产结构分析

  最近三年及一期公司合并口径资产构成情况如下：

  单位：万元

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  （1）资产总体情况分析

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司资产总额分别为1,072,878.55万元、822,511.24万元、601,725.50万元和612,530.91万元。近三年及一期公司资产规模下降，主要是由于公司部分项目陆续竣工交付，存货减少，使得资产规模显著下降。2012年末、2013年末、2014年末及2015年3月末，公司净资产分别为280,160.41万元、325,499.83万元、367,002.91万元和367,235.48万元，公司净资产规模呈逐年上升趋势，主要系公司经营积累所致。

  2012年末、2013年末、2014年末及2015年3月末，公司流动资产比重分别为83.91%、91.18%、88.88%和89.16%。总体来讲，公司流动资产在总资产中占比较高，资产结构合理，符合公司所处行业的特点。

  （2）主要资产情况分析

  ①货币资金

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司货币资金分别为37,020.02万元、36,379.78万元、32,884.95万元和31,222.20万元。各期末货币资金保持在较平稳的水平，适度的货币资金能较好地保证公司各项运营，同时能合理控制财务费用。

  ②应收账款

  最近三年及一期，按账龄组合计提坏账准备的应收账款如下：

  单位：万元

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  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司应收账款净值分别为1,537.10万元、1,491.60万元、2,548.04和3,321.60万元，占总资产比重为0.14%、0.18%、0.42%和0.54%。公司的应收账款占总资产比例较低，且一直保持平稳水平。其中账龄长、存在或有风险的应收账款较少。

  公司应收账款金额较低，主要是由于公司开发项目主要为住宅项目，销售对象主要为居民个人，而且多采用期房销售和现金结算的交易方式，在银行信用的有效使用下，公司回款状况良好，应收账款周转率保持较高水平。

  报告期末，公司应收账款账龄绝大部分在三年内，且报告期内未核销应收账款。公司已依据相关会计政策充分计提坏账准备，截至报告期末，公司应收账款坏账准备余额为807.93万元。

  ③预付账款

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司预付账款分别为935.27万元、2,627.88万元、1,382.03万元和1,496.77万元。2013年公司预付账款显著提高的主要原因为公司项目需要，工程预付款增加造成的。

  ④其他应收款

  最近三年及一期，按账龄组合计提坏账准备的其他应收款账龄如下：

  单位：万元

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  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司其他应收款净值分别为2,030.13万元、45,662.33万元、5,741.47和5,810.67万元。2014年12月31日，其他应收账款中欠款前5名总计为3,839.70万元，占其他应收款比例为93.27%，具体明细如下：

  ■

  2013年末，公司其他应收款为45,662.33万元，较2012年有较大幅度的提高，这主要是由于公司业务发展需要，于2013年参加鄞州新城区原向阳集团A、B地块土地竞买，根据该地块国有建设用地使用权出让公告等相关文件，交付相应金额的保证金，使得其他应收款金额于2013年末显著提高。2014年9月末较2013年末应收账款减少主要系公司缴纳的宁波市鄞州区土地储备中心和宁波市鄞州区人民政府潘火街道办事处保证金于当期转为存货所致。

  ⑤存货

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司存货账面价值分别为736,112.64万元、531,117.29万元、479,402.26万元和491,301.05万元。公司存货主要由开发成本、开发产品构成。

  近三年及一期，公司存货明细见下表：

  单位：万元

  ■

  由于公司所处房地产行业特征，开发成本、开发产品等存货在资产中保持较高比例，2012年末、2013年末、2014年末及2015年3月末，存货占总资产总比例分别为68.61%、64.57%、79.67%和80.21%。2012年、2013年公司存货占总资产比例较低，主要是因为：2012年6月21日，公司下属子公司宁波康信置业有限公司与宁波市国土资源局签署了《解除<国有建设用地使用权出让合同>协议书》，鄞州新城区庙堰-4号A、B、C土地出让金共计230,700.6万元，宁波市国土资源局返还给子公司宁波康信置业有限公司，并按照年息12%计算损失41,526.00万元，合计272,226.60万元。同时，双方签署补充协议，约定在2014年4月30日前分三期归还。根据上述安排，公司将相应金额的存货调出至长期应收款，分别增加2012年和2013年账面长期应收款（一年内到期的非流动资产）金额256,123.40万元和132,608.38万元。

  存货开发进度及其对公司盈利可持续影响情况如下：

  A、报告期内发行人项目开发建设及进度

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司存货账面价值分别为736,112.64万元、531,117.29万元、479,402.26万元和491,301.05万元，报告期内公司存货规模呈下降趋势。公司存货主要由开发成本、开发产品构成，存货对应的各项目在报告期内的开发建设及进度情况如下：

  a、已建项目

  截至2015年3月31日，公司已建项目包括：荣安尚湖中央花园、荣安府、荣安心居、荣合公馆、荣安华府、杭州望江南、荣安蝶园、宁波荣安大厦、杭州荣安大厦。各项目开发建设情况如下：

  ■

  上述项目中，公司仍然持有的5个项目仍有少量开发产品，合计约3.01万平方米。

  宁波荣安大厦、杭州荣安大厦为商业地产项目，两个项目建成之后用于出租，并分别于2012年6月、2013年1月转为投资性房地产。

  b、在建项目

  截至2015年3月31日，公司在建项目情况如下：

  ■

  在建项目中预计在未来三年内陆续竣工并转入销售。

  c、拟建项目

  截至2015年3月31日，公司拟建项目为鄞州区向阳BC地块（荣安香园二期），项目公司为宁波投创荣安置业有限公司。该项目还未正式开发，预计开工时间2015年10月。

  公司拟建项目为凤凰城二期，项目公司为宁海荣安置业有限公司。该项目还未正式开发，预计开工时间2015年12月。

  截至2015年3月31日，公司存货账面价值491,301.05万元，各房地产开发项目累计产品可售面积参考数约为89.67万平方米。

  B、发行人盈利的可持续性说明

  发行人报告期内存货规模持续下降，直接原因是各项目陆续竣工交付，使得公司存货减少。另一方面，公司鉴于前几年我国陆续出台房地产调控政策，秉承“控制风险、稳健发展”的经营思路，报告期内，尤其是2013年以来，公司主要消化存货，慎重选取房地产项目类别，放缓房地产项目拿地节奏，致使公司目前在建及拟建项目不多，存货规模下降。在前几年房地产调控政策持续加强的背景下，公司主动控制房地产项目拿地节奏，是控制风险、稳健发展的战略选择。

  截至2015年3月31日，公司存货中对应的各房地产项目累计产品可售面积参考数约为89.67万平方米，预计在未来三年内（2015年-2017年）陆续竣工并转入销售。若按照每平方米11,309.60元（按照安居客（宁波）：http://nb.anjuke.com，2015年3月房产均价的80%审慎计算），且未来三年全部实现销售结转，公司未来三年房地产销售收入约101.41亿元，现有存货能够保证未来三年盈利的持续性。

  公司初步计划2015年在宁波、杭州、台州等地增加土地储备，用于房地产项目开发。若该土地储备计划能够实现，则届时将增加公司存货规模，保证其盈利的可持续性。

  ⑥其他流动资产

  2012年末、2013年末、2014年末及2015年3月末，公司其他流动资产分别为16.69万元、75.08万元、12,845.39万元和12,984.29万元。2012-2013年末，公司非流动资产占总资产比重很小，2014年末公司其他流动资产大幅增加主要系公司预缴税款12,845.39万元所致。

  ⑦长期股权投资

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司长期股权投资分别为2,407.66万元、10,499.83万元、7,847.83万元和7,799.75万元，占报告期内总资产比重分别为0.22%、1.28%、1.30%和1.27%。2013年公司长期股权投资增加主要是由于公司子公司宁波康园房地产开发有限公司通过公开挂牌方式竞得鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07B地块，2013年4月，宁波康园房地产开发有限公司设立项目公司“宁波陈婆渡置业有限公司”。2013年5月，为实现共同开发，康园房地产将陈婆渡置业75%的股权分别转让给雅戈尔置业控股有限公司、宁波布利杰置业发展有限责任公司和台州方宁投资管理有限公司各25%股权，股权转让完成后，合营各方分别持有陈婆渡置业25%股权。

  ⑧投资性房地产

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司投资性房地产分别为22,361.58万元、50,612.40万元、47,912.86万元和47,266.00万元，占报告期内总资产比例分别为2.08%、6.15%、7.96%和7.72%。

  公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。公司2012年末投资性房地产增加主要是由于公司开发建设的宁波荣安大厦项目于2012年6月完工交付，并用于出租转入投资性房地产核算。公司2013年末投资性房地产较2012年末增加126.34%，主要是由于公司开发建设的杭州荣安大厦项目于2013年1月完工交付，并用于出租转入投资性房地产核算。

  ⑨固定资产

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司固定资产分别为1,039.15万元、892.49万元、720.66万元和673.12万元。公司固定资产占公司总资产比重较小，报告期内保持稳定，由房屋及建筑物、运输设备、办公设备等构成，主要是生产经营性资产。

  ⑩递延所得税资产

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司递延所得税资产为12,356.46万元、9,598.86万元、6,220.68万元和6,447.69万元。报告期内公司递延所得税资产主要是由于预提税费、子公司未弥补亏损、资产减值准备等暂时性差异造成的。

  2、负债结构分析

  报告期内，公司负债构成情况如下：

  单位：万元

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  （1）负债总体情况分析截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司负债总额分别为792,718.14万元、497,011.41万元、234,722.59万元和245,295.43万元。公司2013年负债规模明显下降主要是由于荣安心居、荣安蝶园、荣安华府、荣合公馆等开发项目于2013年竣工交付结转营业收入，使得预收款项明显下降。2014年末及2015年一季度公司负债规模明显下降主要原因系项目资金回流，归还项目贷款所致。

  公司主要负债由流动负债构成，报告期内各期末公司流动负债占负债总额的比例分别为93.16%、98.13%、60.06%和49.59%，公司流动负债主要为商品房销售产生的预收款项，公司非流动负债主要为长期借款。2014年末、2015年3月底，公司流动负债占负债总额比例大幅下降，主要是因为项目资金回流，归还项目贷款所致；另外，公司2014年末长期借款较期初增加系公司增加资产抵押贷款所致。

  （2）主要负债情况分析

  ①短期借款

  截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日和2015年3月31日，公司短期借款分别为20,000.00万元、30,500.00万元、0万元和0万元，公司短期借款主要为抵押借款和信用借款，期末无已到期未偿还短期借款。2014年公司短期借款减少主要是由于公司短期借款到期清偿。

  ②应付账款

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司应付账款分别为100,272.34万元、74,299.31万元、61,391.45万元和34,541.85万元，占总负债比重为12.65%、14.95%、26.15%和14.08%。近三年及一期应付账款主要为尚未支付的土地、工程款等。2012年末和2013年末公司应付账款占总负债比重相对稳定，2014年末应付账款占公司总负债比重增加主要是因为公司总负债减少所致。

  ③预收款项

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司预收款项分别为491,018.96万元、325,934.21万元、55,741.90万元和63,357.33万元，占总负债比例分别为61.94%、65.58%、23.75%和25.83%，为负债中平均比重最大的科目，主要是由于公司所处房地产行业，主要采用预售方式进行商品房销售，符合公司实际情况和行业的主要特征。

  公司预收款项2013年末较2012年末减少165,084.75万元，减少比例为33.62%，主要是由于2013年公司荣安心居、荣安蝶园、荣安华府、荣合公馆等项目竣工交付，预收款项转入营业收入，所以预收款项比2012年有所减少。

  公司预收款项2014年末较2013年末减少270,192.31万元，减少比例为82.90%，主要是由于公司荣安华府、望江南等项目竣工交付，预收款项转入营业收入，而同期新开盘项目预收款较少所致。

  ④其他应付款

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司其他应付款分别为68,781.07万元、18,809.02万元、10,342.82万元和11,851.36万元，占总负债比重分别为8.68%、3.78%、4.41%和4.83 %。2013年公司其他应付款明显减少，主要原因为公司近两年项目销售回笼资金较好，归还了荣安集团股份有限公司借款。

  ⑤长期借款

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司长期借款分别为53,300.00万元、7,000.00万元、91,800.00万元和121,800.00万元，占总负债比重分别为6.72%、1.41%、39.11 %和49.65 %。公司2012年末、2013年末长期借款较低，主要原因是公司部分项目开发借款于当年到期，转入一年内到期的非流动负债，同时，公司近两年开发项目销售情况较好，归还部分项目开发借款。2014年末，公司长期借款大幅增加，主要是因为公司在建项目金域华府和凤凰城的开发需要，分别新增银行借款43,300.00万元元和20,000.00万元。

  3、现金流量分析

  单位：万元

  ■

  （1）经营活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为287,954.24万元、138,593.10万元、-63,984.38万元和-30,026.13万元。

  报告期内，公司的经营活动现金流净额波动较大，主要原因是受房地产开发行业的特点的影响。房地产开发项目一般具有开发周期长、开发成本高、预售回款较为集中等特点，导致房地产开发项目销售产生的现金流入和其前期开发建设导致的现金流出之间普遍存在较长的时间差异。

  2012年度，公司经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增加341,009.04万元，主要原因是2012年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安华府、荣安蝶园等项目集中预售或销售，导致当年经营活动现金流入较上年大幅增加258,221.69万元；另一方面，2012年公司新项目开发支出较少，主要对在建项目进行继续开发，导致当年经营活动现金流出较上年减少82,787.36万元。

  2013年度，公司经营活动产生的现金流量净额较上年减少149,361.15万元，主要原因是2013年虽然售房回款较上年减少，但当年收到庙堰地块返还的土地出让金较多，因此当年经营活动现金流入较上年基本持平；另一方面，公司2013年项目开发支出较2012年大幅增加，特别是新建台州金域华府项目支出较多，导致当年经营活动现金流出较上年大幅增加。

  2014年度，公司经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因是2014年项目销售回款较少，而新建荣安香园项目、在建金域华府项目和凤凰城项目等开发支出较多所致。

  （2）投资活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-3月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为28,334.16万元、-9,082.05万元、9,755.41万元和-18.49万元。

  2012年度，公司投资活动现金流量为正主要是由于公司及子公司宁波荣安房地产开发有限公司分别以28,890.00万元、3,210.00万元转让所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%的股权，使得公司投资活动现金流入较大造成的。

  2013年度，公司投资活动现金流量为负，主要是由于向联营企业宁波陈婆渡置业有限公司出资造成的。

  2014年度，公司投资活动现金流量为正，主要是由于公司收回投资收到的现金160,769.41万元及处置子公司宁波康园房地产开发有限公司等收到现金10,467.26万元。

  （3）筹资活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-3月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别-324,123.21万元、-130,151.29万元、50,614.14万元和28,381.87万元。2012年度、2013年度公司由于经营状况良好，部分项目进入销售阶段，现金流量充裕，公司适时偿还了相应借款，导致公司2012年度、2013年度筹资活动现金流为负数。2014年，由于在建项目贷款发放及长期贷款发放，公司筹资活动产生的现金流入大幅增加。

  4、偿债能力分析

  报告期内，公司主要偿债指标如下：

  ■

  截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，公司流动比率分别为1.22 、1.54和3.79，公司偿债能力较强。2014年末，公司流动大幅上涨，主要系公司当期预收账款结转收入致使流动负债大幅减少所致。

  截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，公司速动比率分别为0.22 、0.45和0.39，2013年公司速动比率较大上升，主要系公司因应收宁波市国土资源局退回的土地出让金而增加2013年末一年内到期非流动资产所致。2014年末，公司速动比率较2013年末降低，主要是公司一年内到期的非流动资产收回。报告期内，公司总体偿债能力较强，公司流动比率、速动比率均保持了较高水平，有效保证了公司短期偿债能力。

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司资产负债率分别为73.89%、60.43%、39.01%和40.05%。2012年末，公司资产负债率处于较高水平，这与公司所处房地产行业相关，房地产行业属于典型的资金密集型行业，对资金需求较高，房地产公司资金需求主要来源于预售款和银行贷款，公司资产负债情况符合行业特征。自2010年以来，中央政府对房地产市场的调控力度逐渐加大，地方政府也相继出台了相关的限购、限贷政策。受此影响，公司以控制风险、稳健发展为指导，逐步放慢了拿地的步骤，并适时根据公司现金情况减少了负债规模。在此种经营思路的影响下，2014年末及2015年3月末公司负债水平明显下降，资产负债率也明显下降。

  2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月，公司EBITDA利息保障倍数分别为2.21、8.50、6.56和1.27，呈不断上升趋势，主要系公司根据销售回款情况在2012年、2013年分别归还了部分借款所致。近三年及一期公司盈利水平较好，EBITDA利息保障倍数持续增长，2014年度及2015年1-3月，公司EBITDA利息保障倍数分别为6.56和1.27，对全部债务保障程度较高。报告期内，公司所发生的短期借款、长期借款均到期偿还。公司资信状况良好，与国内主要金融机构一直保持良好的合作关系，间接融资能力较强。

  5、资产周转情况分析

  报告期内，公司主要资产周转指标如下：

  ■

  2012年度、2013年度和2014年度公司应收账款周转率分别为108.03次/年、272.68次/年和170.00次/年。公司应收账款周转率较高，主要与公司的房地产行业销售模式有关。公司主要从事住宅开发，主要采用商品房预售方式进行销售，应收账款金额较低，因此公司应收账款周转率一直处于较高水平。2012年度、2013年度和2014年度公司存货周转率分别为0.13次/年、0.56次/年和0.55次/年，2015年1-3月公司存货周转率为0.02次/年。公司存货周转率总体较低，这与公司所处的房地产行业特征相符。房地产行业商品房开发一般周期较长，从土地购置到正式交付往往需要2 年左右的时间，导致行业存货周转率整体均小于1。

  6、盈利能力分析

  （1）主要会计数据

  报告期内，发行人合并利润表主要财务数据如下表所示：

  单位：万元

  ■

  2012年度、2013年度和2014年度公司营业收入分别为205,605.45万元、464,184.77万元和343,373.17万元。2012年度、2013年度和2014年度公司归属于母公司净利润分别为42,427.15万元、45,451.28万元和30,012.84万元，2012年度至2014年度公司营业收入保持相对较高水平，体现了公司较好的盈利能力。

  2015年1-3月，公司实现营业收入15,472.57万元，较上年同期减少1,835.09万元，降低了0.55%，变动幅度不大，公司营业收入仍然保持了较高的水平。

  （2）营业收入分析

  公司营业收入按产品分类的情况如下：

  单位：万元

  ■

  报告期内，公司主营业务主要由房地产开发及物业管理构成。2013年公司营业收入较2012年大幅增加，主要是由于公司荣安心居、荣安蝶园、荣安华府、荣合公馆等开发项目于2013年交付，而公司2012年交付的项目相对较少。2014年公司营业收入减少，主要是由于公司当期交付的项目相对较少，主要为荣安华府、望江南等项目。

  报告期内，公司营业收入主要在浙江省内，尤其是2013年度、2014年度，公司主营业务收入全部在浙江省。

  （3）公司营业毛利及毛利率分析

  报告期内，公司营业毛利情况如下：

  单位：万元

  ■

  2012年、2013年、2014年及2015年1-3月，公司营业毛利率分别为44.18%、23.32%、19.19%和28.09%。

  浙江省、江苏省同行业主要可比上市公司报告期内营业毛利率情况如下：

  ■

  数据来源：上市公司定期报告

  由上表可知，同行业上市公司自2012年以来营业毛利率均出现不同程度下降。主要原因在于自2010年以来，中央政府对房地产市场的调控力度逐渐加大，地方政府相继出台了相关的限购、限贷政策，导致房地产价格上涨快速势头得到遏制，房价走势出现波动，上涨幅度逐步趋缓乃至下降。因此，房地产上市公司营业毛利率的下降是房地产行业趋势性的下降。

  同时，公司以控制风险、稳健发展为指导，积极调整产品结构，增加刚需盘供给，也是导致公司报告期内营业毛利率下降的重要原因。报告期内已经完成开发的7个项目中，3个项目为毛利率相对高的改善型和精装修住宅，4个项目为毛利率相对低的刚需住宅。

  2013年，荣安心居、荣安蝶园、荣安华府、杭州望江南4个刚需住宅项目开始结转收入，降低公司整体毛利率，这是2013年公司营业毛利率下降的主要原因；同时，毛利率较高的改善型住宅荣安尚湖中央花园已结转完毕，2013年无结转收入；精装修住宅荣合公馆虽然2013年开始结转收入，但该项目前期销售住宅的毛利率较低，也导致公司整体营业毛利率下降。

  2014年，公司毛利率较高的改善型住宅及精装修住宅合计结转收入26,325.07万元，但仅占期间营业收入的比例为7.67%；刚需住宅合计结转收入301,649.79万元，占当年营业收入的比例为88.85%，毛利率仅为19.12%。2014年公司改善型住宅及精装修住宅结转收入的比例进一步降低，刚需住宅结转收入比例进一步提升，导致公司该期间整体毛利率和净利润下降。

  综上所述，报告期内公司毛利率下降一方面为房地产行业整体市场波动导致毛利率下降；另一方面，报告期内尤其是2013年以后，公司增加毛利率较低的刚需住宅项目开发，加速消化库存，导致公司营业毛利率下降。

  （4）各项费用分析

  报告期内，公司期间费用情况如下：

  单位：万元

  ■

  注：占比指各项费用占营业收入的比例

  2012年6月21日，公司下属子公司宁波康信置业有限公司与宁波市国土资源局签署了《解除@国?建设用地使用权出让合同@协?书》，鄞州新城区庙堰-4号A、B、C土地出让金共计230,700.6万元，宁波市国土资源局返还给子公司宁波康信置业有限公司。双方确定宁波康信置业有限公司的损失以土地款为本金，按年息12%标准进行计算，自2010年3月31日至2011年9月30日共计41,526万元，合计272,226.6万元。依据收款安排，应收合同金额与其折现值之间的差额23,457.56万元，按照折现率在收款期间进行摊销冲减财务费用。受此影响，公司2012年度冲减财务费用7,354.36万元、2013年度冲减财务费用13,484.98万元及2014年冲减财务费用2,618.22万元。因此，导致公司2012年、2013年及2014年财务费用为负值。

  （5）营业外收入分析

  报告期内，公司营业外收入情况如下：

  单位：万元

  ■

  公司2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月营业外收入分别为36.85万元、321.11万元、302.36万元和26.31万元， 2012年度、2013年度及2014年度公司营业外收入主要为政府补贴收入，分别占公司当年营业外收入的38.58%、88.32%和78.58%。

  （6）净利润分析

  2012年6月21日，公司子公司宁波康信置业有限公司与宁波市国土资源局签署了《解除<国有建设用地使用权出让合同>协议书》，鄞州新城区庙堰-4号A、B、C土地出让金共计230,700.6万元，宁波市国土资源局返还给子公司宁波康信置业有限公司。双方确定宁波康信置业有限公司的损失以土地款为本金，按年息12%标准进行计算，自2010年3月31日至2011年9月30日共计41,526万元，合计272,226.6万元。依据收款安排，应收合同金额与其折现值之间的差额23,457.56万元，按照折现率在收款期间进行摊销冲减财务费用。受此影响，公司2012年度冲减财务费用7,354.36万元、2013年度冲减财务费用13,484.98万元及2014年度冲减财务费用2,618.22万元。

  剔除公司子公司宁波康信置业有限公司与宁波市国土资源局签署《解除<国有建设用地使用权出让合同>协议书》对公司财务费用冲减因素的影响后，公司报告期内净利润情况如下表：

  单位：万元

  ■

  剔除冲减财务费用因素后，报告期内公司净利润呈下降趋势，主要原因为：

  1、报告内受国家对房地产行业宏观调控的影响，房地产行业产品毛利率整体走低。通过统计浙江省、江苏省同行业主要可比上市公司毛利率， 2012年、2013年、2014年及2015年一季度，同行业可比上市公司营业毛利率平均数分别为39.17%、31.71%、24.84%及24.13%。报告期内，房地产行业景气度整体呈下降趋势，房地产公司融资成本上升，营业毛利率下降，导致房地产行业净利润下降；

  2、公司为控制经营风险，近年来开发的项目逐渐转为刚需楼盘，毛利率相对较低。公司报告期内已经完成开发的7个项目中，4个项目为毛利率较低的刚需楼盘，各项目结转收入及成本具体情况如下：

  单位：万元

  ■

  注1：荣合公馆2013年结转收入的只要是住宅，同时为加速消化库存，销售价格较低，毛利率也较低；2014年结转收入的主要是商铺，销售价格相对较高，毛利率相对较高；

  注2：荣安心居2014年实行了清盘，对大户型尾盘实行降价策略，毛利率下降；

  注3：荣安蝶园开盘时为吸引人气，销售时定价实行低开高走策略，因此2013年交付的楼盘毛利率较低，2014年交付的楼盘毛利率相对较高。

  从上表可以看出，报告期内竣工的各项目中， 2012年全部为改善型住宅及精装修住宅项目结转收入及成本，毛利率高达45.71%，是2012年公司净利润相对较高的重要原因。

  2013年公司改善型住宅及精装修住宅合计结转收入265,668.12万元，占当年营业收入的比例为57.23%，但毛利率下降至35.02%；刚需住宅合计结转收入187,968.95，占当年营业收入的比例为40.49%，毛利率仅为7.32%。2013年公司精装修住宅荣合公馆毛利率较低，以及各低毛利率的刚需楼盘开始结转收入，是当年公司整体营业毛利率及净利润下降的重要原因。但该年度公司确认的收入大幅度增长，在一定程度上减缓了公司净利润下降的幅度。

  2014年，公司毛利率较高的改善型住宅及精装修住宅合计结转收入26,325.07万元，但仅占期间营业收入的比例为7.67%；刚需住宅合计结转收入301,649.79万元，占当年营业收入的比例为88.85%，毛利率仅为19.12%。2014年公司改善型住宅及精装修住宅结转收入的比例进一步降低，刚需住宅结转收入比例进一步提升，导致公司该期间整体毛利率和净利润下降。

  随着限购政策及信贷政策的陆续放开，公司未来将根据华东地区，主要是宁波市、杭州市、台州市等地整体房地产市场行情取得房地产开发项目，在控制公司运营风险的前提下，加强项目管理，增强公司的盈利能力。

  公司未来增加盈利能力拟主要采取如下措施：

  1、公司将通过加大销售力度，通过营销创新，发挥区域品牌优势，以“老客户带新客户”等各种营销手段，实现库存的快速消化，增加营业收入；

  2、公司将进一步整合房地产开发链条，整合供应商资源，加快开发节奏，缩短开发周期，实现快速周转，降低财务成本；

  3、公司将通过集中采购、降低工程施工中装修材料及甲供材料的采购成本；

  4、公司将利用区域品牌优势拿地，尽力降低土地取得的成本，提高公司房地产开发产品溢价率；

  5、公司将根据房地产市场情况，适时增加产品中改善型住宅及精装修住宅比重，加大物业增值服务，提高产品附加值，开拓新的利润增长点。

  （二）最近三年及一期母公司报表口径分析

  1、资产状况分析

  报告期内，母公司报表口径的资产构成情况如下：

  单位：万元

  ■

  （1）资产总体情况分析

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径的总资产分别为647,053.31万元、609,952.92万元、606,848.86万元和611,650.53万元，报告期内母公司总资产规模基本保持稳定。

  其他应收款、长期股权投资是资产的主要组成部分。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，以上两个项目合计占总资产比例为93.67%、99.05%、97.40%和97.36%。

  （2）主要资产情况分析

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径其他应收款分别为362,015.99万元、360,134.43万元、381,448.76万元和385,962.90万元。由于房地产行业特征，公司一般设立项目子公司进行项目建设，故母公司其他应收款主要为与子公司业务往来款项。随着公司业务发展，与项目子公司业务增加，因此其他应收款金额增大。

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径长期股权投资分别为244,093.81万元、244,033.29万元、209,575.65万元和209,575.65万元。报告期内，母公司长期股权投资金额基本保持稳定。2014年末公司母公司长期股权投资较2013年末减少主要是因为公司处置了宁波康园房地产开发有限公司股权及子公司宁波康信置业有限公司减资所致。

  2、负债情况分析

  报告期内，母公司报表口径的负债构成情况如下：

  单位：万元

  ■

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径的负债总额分别为303,191.24万元、210,941.30万元、161,637.70万元和166,924.90万元，母公司主要负债为其他应付款。

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，其他应付款分别为298,423.92万元、204,555.12万元、154,244.79万元和160,183.46万元，占总负债比例分别为98.43%、96.97%、95.43%和95.96%。由于房地产行业本身特征，公司其他应付款主要为与子公司的业务往来款及向控股股东借款，报告期内基本保持稳定。

  3、现金流量分析

  报告期内，母公司报表口径的现金流量情况如下

  单位：万元

  ■

  （1）经营活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月，公司母公司报表口径的经营活动产生的现金流量净额分别为82,189.59万元、-22,218.08万元、-30,093.32万元和-198.09万元。房地产企业一般通过设立项目子公司来进行土地储备、项目开发等经营业务，母公司并不进行具体项目开发。2013年度、2014年度及2015年1-3月母公司经营活动净现金流量均为负数，主要为支持子公司拿地及开工建设等，向其拆借资金导致经营活动现金流出所致。2012年度子公司房产销售及资金回收情况较好，相关子公司将现金归还母公司，使得母公司经营活动现金流量净额较大。

  （2）投资活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月，公司母公司报表口径的投资活动现金流量分别为43,429.27万元、81,772.47万元、17,902.48万元和-15.84万元。由于公司近三年取得投资收益收到的现金流量较大，故母公司投资活动现金净流量为正值。

  （3）筹资活动产生的现金流量分析

  2012年度、2013年度、2014年度，公司母公司报表口径的筹资活动现金流量分别为-128,632.16万元、-59,722.42万元、10,076.46。公司2012年度、2013年度商品房销售状况较好，资金回笼较多，现金流量充足，偿还了向控股股东的借款，故母公司在2012年度、2013年度筹资活动现金净流量为负值。

  4、偿债能力分析

  报告期内，母公司报表口径主要偿债指标如下表所示：

  ■

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径的流动比率分别为1.33、1.73、2.42和2.37，速动比率分别为1.33、1.73、2.42和2.37，母公司各期末流动比率和速动比率均稳中有升。由于母公司存货数值较小，因此流动比率与速动比率基本相同。

  截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年3月31日，公司母公司报表口径的资产负债率分别为46.86%、34.58%、26.64%和27.29%。母公司资产负债率保持较低水平，长期偿债能力较好。

  报告期内，公司的银行借款均到期偿还，到期贷款偿还率和利息偿付率均为100%。公司在各贷款银行中信誉度较高，公司与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，间接债务融资能力强。公司具有很强的偿债能力。

  整体来看，公司盈利能力较强，资产周转率较高，资产负债率较低，整体偿债能力较高。

  5、盈利能力分析

  报告期内，母公司报表口径的经营业绩如下表所示：

  单位：万元

  ■

  2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月，公司母公司报表口径的营业收入分别为26,160.44万元、11,634.60万元、4644.08万元和490.00万元，营业收入主要来自于建筑材料和劳务收入。2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-3月，母公司报表口径的净利润分别为56,994.00万元、55,149.55万元、34709.30万元和-485.52万元。

  （三）盈利能力的可持续性分析

  2013年全国大部分城市房价持续上涨，重点城市供需两旺，全国商品房销售面积和销售规模创历史新高，而房地产政策趋于平稳，长期来看房地产调控倾向于建立起更加市场化的长效机制。

  1、首次置业仍被支持

  2013年房地产政策整体平稳，适度调整，但支持首套置业的方向不变，继住建部、央行后，“稳刚需”提法层面逐步走高，6 月19 日，国务院首次表态支持首次购房贷款需求。

  2、区域调控政策差别化及调整

  2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。2013年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

  2014年7月，宁波市调整放松限购政策：从7月31日起，购买宁波市各县市以及鄞州、北仑、镇海、高新区住房（含商品住房、二手住房），不再需要提供家庭住房情况查询证明等。本次限购放开，将会对以前压抑的改善型需求、外地人购房需求形成利好，有利于盘活宁波房地产市场。

  3、投资受抑，刚需主导

  根据公司近几年成交数据显示，2013 年投资客户占比基本在14%左右，远低于2010 年“国八条”执行时期的46.7%，2007 年投资客户比例曾经高达51.6%。2012 年以来，房地产市场回暖，支撑楼市的成交结构不再以投资客为主导，而是以自住需求为成交的主导力量，而投资客户受制于限购政策的执行，无法回归房地产市场。除了政策的影响以外，人口结构也是导致刚需主导市场的原因之一。统计局数据显示，2008 年以来25-34 岁的人口占总人口的比例不断上升，2012 年的占比为15.4%，绝对人数接近2 亿人，由此可见，对住房的刚性需求仍将持续。

  （四）未来业务发展目标

  公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路。以房地产为主营业务，做专做精。快速开发，快速回笼资金。加强对持有物业的投资和管理。公司根据多年房产开发的经验，持有公司开发的高品质、升值潜力巨大的物业进行持有和管理，同时也可以对其他公司开发的具有升值潜力的物业进行投资。一方面可以获得持有物业升值的收益，另一方面可以通过持有物业的出租获得未来稳定的现金流。

  积极渗透到房地产开发的上下游业务。上游拓展建筑施工、园林绿化、市政工程等业务，并积极探索节能环保建材的使用，适时推出绿色住宅，同时可伺机进行绿色环保新材料、新技术项目的投资；下游积极做好物业管理工作，加大物业公司投入，实施“以人为本”的物业管理，不断更新和深化物业服务内容（如做物业服务的集成商，为业主提供足不出户的方便快捷、门类齐全的定制服务；提供专业的咨询服务和顾问服务等），不断提高服务水平和服务质量，积极打造公司住宅产品完满的售后服务。积极向房地产开发的上下游拓展，不仅为公司打造全产业链业务打下基础，又能有效分散公司投资风险，规避商业住宅开发的政策风险，开拓新的利润增长点。

  六、发行本期公司债券后发行人资产负债结构的变化

  本次债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：

  1、相关财务数据模拟调整的基准日为2015年3月31日；

  2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本次债券募集资金净额为12亿元；

  3、 假设本次债券募集资金净额12亿元计入2015年3月31日的资产负债表；

  4、假设本次债券募集资金净额12亿元全部用于补充流动资金；

  5、假设本次债券发行在2015年3月31日完成。

  基于上述假设，本次债券发行对发行人合并财务报表财务结构的影响如下表：

  单位：万元

  ■

  第五节 募集资金运用

  一、本次债券募集资金运用计划

  根据《试点办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司第八届董事会第十二次会议审议通过，并经公司2014年度第二次临时股东大会批准，公司向中国证监会申请发行不超过人民币12亿元（含12亿元）的公司债券。

  根据发行人的财务状况和资金需求情况，本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于补充流动资金。

  本公司所属房地产行业特点通常具有资金投入规模较大的特点，因此充足的资金供应系公司提升营运效率、实现战略目标的必要条件。截至2015年3月31日，公司流动资产约为54.61亿元，其中大部分为存货49.13亿元，公司速动资产为5.48亿元；公司流动负债约为12.16亿元。在保证公司流动性方面，公司需要补充足够的流动资金。

  随着公司业务的不断发展，公司近年来对营运资金的总体需求逐步增加。因此，从公司稳健经营和持续发展的方面考虑，补充营运资金将对公司正常经营发展提供有力保障。因此，本次债券发行募集资金将全部用于补充公司流动资金，提高公司流动资金充裕度，有利于增强公司的资金实力，优化公司负债结构，对于保障公司生产经营平稳运行有重要意义。

  二、本次债券募集资金运用对公司财务状况的影响

  （一）对发行人负债水平的影响

  以2015年3月31日公司财务数据为基准，假设本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划，假设不考虑融资过程中所产生的相关费用，公司合并财务报表的资产负债率水平从40.05%上升到49.87%，发行人负债水平偏低的情况得到改善。

  （二）对发行人短期偿债指标的影响

  以2015年3月31日公司财务数据为基准，假设本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划，假设不考虑融资过程中所产生的相关费用，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的4.49增加至发行后的5.48，公司流动比率有所提高。

  ■